大量商品房滯銷,，北京通州區(qū)域正面臨著過去不曾想象的尷尬,。
據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，截至5月24日,，通州商品房庫存已經(jīng)超過兩萬套,。數(shù)據(jù)顯示，通州最近1年來商品房預(yù)售項目合計為30個,，提供的房源套數(shù)合計為10695套,，簽約套數(shù)僅為3090套，簽約率不到3成。其中有10個項目的簽約率不足1成,。
而此前的2009年至2010年間,，通州區(qū)曾是北京房價飆升最快區(qū)域，從均價8000多元/平方米到25000元/平方米,，通州房價用一年多時間漲了3倍,。曾幾何時，通州新城規(guī)劃被開發(fā)商熱捧為“超越浦東,、接近迪拜”,。而如今，“漲價明星”有可能成為降價帶頭羊,。據(jù)本報記者了解,，通州區(qū)部分樓盤已難以承受重壓，有降價打算,。
與此同時,，包括期房和現(xiàn)房在內(nèi)的北京全市商品房庫存，也悄然爬上了10萬套關(guān)口,。這是繼今年1月18日后,，4個月來首次突破10萬套。
不僅僅是北京,，采訪中本報了解到,，全國各個城市庫存量均在爬升。盡管還沒有到達(dá)2008年的峰值,，但業(yè)內(nèi)資深人士認(rèn)為,，按照目前增長趨勢，一線城市庫存量今年完全有可能實現(xiàn)甚至超越歷史高峰,。
采訪中常年跟蹤房產(chǎn)市場的長城證券分析師劉昆等人預(yù)言,，樓市去庫存時代已經(jīng)到來。
無可回避的庫存壓力
令SOHO中國董事長潘石屹記憶猶新的是,，2010年上半年,，他曾接到建委相關(guān)人士的電話。那時北京市可售住宅存量不足5萬套,，其中能銷售的只有3萬套,，而按照往常非調(diào)控年份，北京每年要消化16-17萬套的住宅,，這意味著當(dāng)時的庫存3個月就能消化完,。
所以，電話另一端,，建委負(fù)責(zé)人非常著急,，希望能找到迅速增加供應(yīng)的辦法。后來人們可看到，調(diào)控不能說不嚴(yán)厲的2010年,，北京房價仍舊大幅上漲,。
對于當(dāng)前北京10萬套的庫存量,，潘石屹認(rèn)為,，約相當(dāng)于7至8個月的消化量，不會對市場產(chǎn)生實質(zhì)影響,。
一個數(shù)據(jù)是,，2008年，北京市商品房庫存曾一度超過14萬套,。但他并沒有否認(rèn)庫存量正在持續(xù)增加的趨勢,。
庫存量的增加，給市場帶來了巨大壓力,。
庫存或達(dá)峰值 地方官稱房價沒漲即是跌
“在政策高強度,、存貨高企和景氣下行的背景下，地產(chǎn)行業(yè)已開始進(jìn)入去庫存時代,�,！眲⑴袛唷�
中金公司也提出了相似觀點,。
中金不久前披露的專門報告認(rèn)為,，4月份以來各城市庫存去化月數(shù)，已接近或超過2010
年全年高點,，隱含著樓盤銷售去化率并不如人意,，同時開發(fā)投資數(shù)據(jù)還維持高位增長，意味著開發(fā)商資金面在持續(xù)惡化,，開發(fā)商延遲推盤等舉措只會拉長行業(yè)調(diào)整時間,，很難博弈到市場反轉(zhuǎn)。
在此局面下,，全面性的降價潮是否會來臨,？
三季度降價可期
在這場曠日持久的房價調(diào)控博弈中，地方政府執(zhí)行力度被認(rèn)為是決定房價漲跌的關(guān)鍵因素,。
但現(xiàn)實是,，部分地方政府的抵觸心態(tài)相當(dāng)明顯，甚至私下對中央政府滿腹牢騷,。
一位不愿意透露姓名的地方政府發(fā)言人在接受記者采訪時抑制不住憤怒,，他指出，把房價下跌作為調(diào)控的目標(biāo)是片面的,，“衡量房價高低的另一個維度是收入,，為什么短期內(nèi)不讓收入大幅上升？”他說。
他認(rèn)為,，在CPI上漲的背景下,，房價沒漲就已是下降。持這種觀點的人在開發(fā)商中不在少數(shù),。
該新聞發(fā)言人稱,，調(diào)控本身就是中央和地方的博弈，而博弈需要時間,。他認(rèn)為,，現(xiàn)在還不到評估調(diào)控效果談?wù)摻Y(jié)論的時候，評估效果至少要等到三季度,。
他坦言,，民眾不要指望房價會發(fā)生快速下降。從他們監(jiān)測的目前入市項目看,，這些項目受區(qū)域以及去年高價拿地影響,，地方政府能把房價控制在不漲的態(tài)勢，就說明調(diào)控已經(jīng)見效了,。
北京四季房展研究院副院長鄭向東認(rèn)為,，就目前整體市場而言，價格明顯受到供給的結(jié)構(gòu)性因素影響,。雖然個別樓盤已開始降價,，但在整體統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看不到明顯下調(diào)，入市的高端樓盤較多,，郊區(qū)樓盤相對較少,，平均價格比較平穩(wěn)。
不過,，據(jù)SOHO中國董事長潘石屹分析,，如果成交量持續(xù)下滑到一定程度，總會有開發(fā)商因為資金問題撐不住,，他預(yù)計年底就會出效果,。
“目前之所以一直沒有降價，主要與開發(fā)商的心態(tài)有關(guān),。開發(fā)商總是覺得限購政策是短期政策,，不是長期政策。目前沒降價,，說明開發(fā)商資金上仍然扛得住,，在融資收緊的背景下，資金主要依賴銷售,，撐不住的時候就會降價促銷,�,！�
潘石屹稱，目前住宅成交惡化情況非常嚴(yán)重,�,！拔覀冇�15套房子放到網(wǎng)上去競拍，其中有3套是住宅項目,，最后住宅的成交價僅達(dá)到預(yù)期的75%,，而其余的商鋪寫字樓都是最高限價成交，最快的5秒就秒殺了,�,！�
不管開發(fā)商實際處境到底如何,，一些專家開始呼吁其降價的決心,。
北京科技大學(xué)教授趙曉就明確表示，當(dāng)前住宅市場正處于價格的下行通道,，理性的開發(fā)商面對中央政府強硬的調(diào)控決心,，加快銷售才是首選。但他同時坦言,，受預(yù)售款監(jiān)管,、按揭放貸速度延緩等政策影響，加快銷售又得不到錢,，開發(fā)商也面臨著困局,。
超預(yù)期政策出臺？
巨大的庫存壓力下,，關(guān)于限購政策是否會在年底退出,，坊間有很多猜測。
頗具代表性的是清華大學(xué)金融系主任,、央行貨幣政策委員會委員李稻葵的觀點,。他認(rèn)為，年底會有某種政策上的變化,。李稻葵說,，今年對房地產(chǎn)市場來說是革命性的一年，限購政策會讓大部分城市的房價平穩(wěn)下來,，甚至略有下降,，到年底前調(diào)控的目標(biāo)就有可能實現(xiàn)。
“到時包括濟南在內(nèi)的許多城市可能會逐步退出限購政策,，或者采用更加靈活,、更加精確、誤傷比較小的政策替代限購政策,�,！�
趙曉則持相反的觀點,，他認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)走勢仍以橫盤振蕩為主線，以微降為趨勢,。而這與中央調(diào)控目標(biāo)仍有距離,，不排除調(diào)控加碼的可能性。趙曉認(rèn)為,，調(diào)控加碼有兩個方向,，一者出臺新的政策，二者從嚴(yán)執(zhí)行現(xiàn)有政策,。
鄭向東也對限購政策的持續(xù)性表示樂觀,。他預(yù)測，限購政策在北京這樣的城市至少會持續(xù)兩年,。
地方政府的心態(tài)又如何,？前述地方政府新聞發(fā)言人稱，“對于未來是否會出臺調(diào)控措施的問題,，應(yīng)該去問中央,。這輪調(diào)控一直都是地方政府在配合中央政府，地方政府不會主動去出臺調(diào)控措施,�,！�
5月24日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房改革與發(fā)展司司長倪虹公開表示，針對部分城市房價過快上漲的現(xiàn)象,，國務(wù)院出臺的一系列加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施,，已取得初步成效，但成果尚需鞏固,。
倪虹表示,，搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，是一項長期任務(wù),。下一步調(diào)控的方向與目標(biāo)是“三基本,、兩協(xié)調(diào)、一嚴(yán)控”,。
倪指出,，要實現(xiàn)這樣的目標(biāo)，需要從增加供給,、加大保障性住房建設(shè)力度,，調(diào)節(jié)需求、完善差別化稅收信貸政策,，加強監(jiān)管,、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序等方面共同給力。
對于什么是影響中國房價平穩(wěn)的因素,，倪虹認(rèn)為,，第一是供求,；第二是商品的本質(zhì)屬性也會影響到供需關(guān)系，進(jìn)而影響商品價格,。
鑒于住房具有消費品和投資品的雙重屬性,，倪直言，當(dāng)投資性住房需求達(dá)到一定比例的時候,，正常的住房供需關(guān)系被扭曲了,，進(jìn)而價格也可能被扭曲了。
“要想讓房價保持平穩(wěn),，達(dá)到一個合理的水平,，就要抑制投機投資性需求，鼓勵和引導(dǎo)自住型和改善型住房需求,�,！蹦咧赋觥�
顯然,，巨量的庫存,，還要結(jié)合商品房投資需求看待,；如果當(dāng)調(diào)控政策穩(wěn)妥地卡住了投資需求,，消費需求自然順暢浮出，庫存因而得以順暢釋放,。