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商業(yè)地產風險泡沫越吹越大
2011-05-25   作者:  來源:中華工商時報
 
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    目前,樓市調控政策逐步收緊,,住宅市場成交量低迷,,開發(fā)商紛紛從住宅地產開發(fā)轉向尚未受到嚴控的商業(yè)地產開發(fā)。在全國各大城市商品住宅成交量持續(xù)下滑的同時,,不受限購的商業(yè)地產則在不少城市出現量價齊升,。商業(yè)地產儼然成為開發(fā)商以及投資者的戰(zhàn)略轉移目標,然而,,商業(yè)地產需要專業(yè)精深的設計,、開發(fā)、運營團隊,。同時,,盡管商業(yè)地產無關民生,但其并非處于調控真空區(qū),,商業(yè)地產的遍地開花與快速升溫同樣預示其風險在不斷加大,。

    紛紛進入熱情高漲

  國家統(tǒng)計局數據顯示,今年1-4月份,,全國商品房銷售面積24898萬平方米,,同比增長6.3%,。其中,住宅銷售面積增長5.8%,,辦公樓增長4.4%,,商業(yè)營業(yè)用房增長7.7%。商品房銷售額14078億元,,同比增長13.3%,。其中,住宅銷售額增長11.0%,,辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長23.8%和26.6%,。商業(yè)地產與住宅地產所展現的市場形成很大差異。
  近兩年來,,商業(yè)地產可謂風起云涌,。無論房地產上市公司、大型房企,,還是中小房企,,乃至保險企業(yè)、制造業(yè)等眾多其他行業(yè)的民營企業(yè)均紛紛轉向商業(yè)地產開發(fā),。除一線城市外,,商業(yè)地產在二、三線城市,,乃至四線城市遍地開花,。投資企業(yè)對商業(yè)地塊用地的拿地熱情不斷升溫。眼下上市房企保利,、招商地產,、金地均加大了商業(yè)地產開發(fā),一向聲稱專做住宅開發(fā)的萬科也已經高調進入商業(yè)地產,,遠洋地產明確提出,,在商業(yè)地產領域開發(fā)物業(yè)和投資性物業(yè)的投資比重50:50的既定戰(zhàn)略,萬通地產也宣稱,,未來5年內其商用物業(yè)收入占總收入的15%,,利潤占總利潤的30%,投資型持有物業(yè)占總資產的20%至30%,。有開發(fā)企業(yè)向記者透露,,去年一年該公司在多個城市取得了不下28單綜合性商業(yè)開發(fā)項目,目前正在廣挖商業(yè)地產設計運營人才,,籌措資金,,著手進入實體建設階段。據了解,當下這種手握數十單大型商業(yè)地產開發(fā)項目的企業(yè)并非少數,。戴德梁行發(fā)布的全球房地產投資報告也顯示,,2011年外資格外青睞中國的商業(yè)地產。全球預計會有1040億美元的資金投向亞太區(qū)的房地產,,較2010年年中的資金量上升45%,,其中中國商業(yè)地產為資金重點流向。

  規(guī)避政策風險是“誘因”

  開發(fā)商紛紛看好商業(yè)地產主要在于規(guī)避政策風險,。當一線城市商業(yè)地產趨于飽和的情況下,,政策非調控重點地區(qū)的二三線城市便成為房地產企業(yè)“攻城略地”的戰(zhàn)場。有開發(fā)商透露,,由于這些地方處于城市發(fā)展的旺盛階段,政府要業(yè)績,,急于招商引資,,因此對能夠較大提升城市面貌的商業(yè)地產投資,特別是一些大企業(yè)投資的“城市綜合體”頗為青睞,。在這些地方拿地,,雖然也要按招拍掛程序走,但可以獲得和政府方面協(xié)商的余地,,拿地勝算大,。另外,經協(xié)商地方上往往會給與減免城市配套費用,、分期開發(fā)等優(yōu)惠,,拿地成本可大為降低。去年以來,,二三線城市不斷爆出投資超百億的“造城”項目,,許多大型房企躋身“造城”行列。
  綜合性商業(yè)地產的規(guī)模遠大于普通房地產項目,,與住宅相比,,商業(yè)地產對資本規(guī)模、運營水平,、價值培育等方面的要求更高,,風險要大。為避免引資風險,,地方政府往往要求開發(fā)企業(yè)要長久自持30%的商業(yè)物業(yè),。這對開發(fā)商的資本運作能力是一大考驗。
  由于商業(yè)地產不在新政調控范圍內,,開發(fā)商對非政策調控重點地區(qū)的住宅價格升值空間也十分有信心,,很多城市綜合體的開發(fā)商通常采取先期開發(fā)住宅,用銀行貸款及銷售資金滾動開發(fā)后期的寫字樓、商業(yè)部分,。也有開發(fā)商先期銷售工時相對短,、成本較低的LOFT建筑以運作商業(yè)建筑。盡管限購政策在全國普遍推開,,但有不少開發(fā)商此前預判這將是一項短期政策,,到年中即會放松。然而,,從目前的政策形勢看,,中央不但沒有放松對住宅的限購政策,全面緊縮的“銀根”,,以及接連不斷的新政對商業(yè)地產資金來源正在產生巨大的影響,。
  5月18日,央行再度上調金融機構存款準備金率0.5個百分點,,使存款準備金率達到了21%,,這直接導致銀行的放貸金額將進一步縮水,開發(fā)商將面臨融資壓力,。據國家統(tǒng)計數據顯示,,4月份房地產企業(yè)到位資金6094億,環(huán)比下降了14.1%,。其中,,國內貸款下降了16.8%。顯然存款準備金率上調之后,,國內貸款獲得資金將會繼續(xù)減少,。
  與此同時,近日銀監(jiān)會加大了對房地產信托的監(jiān)管,,要求各家信托公司從本月起,,每月10日前須上報每一個房地產信托項目的資金投向、資金運用方式,、風險控制措施等信息,。對于三個月內將到期兌付的項目,要求信托公司按5級分類評判風險,,負責監(jiān)管的銀監(jiān)局也要逐一出具“兌付風險判斷意見”,。根據中國信托業(yè)協(xié)會的數據,今年一季度投向房地產領域的新增信托項目金額達 710.9億元,,同比增長12.5%,,這個數字已經與2010年各季度的均值相持平。業(yè)內人士分析,,銀監(jiān)會的目的在于,,通過掌握如上的風險數據確定是否出臺新的房地產信托業(yè)務監(jiān)管措施,。這種“引而不發(fā)”的政策效力,顯然會使此前房地產融資的重要渠道房地產信托的融資難度增加,。
  此外,,日前針對多家房企意欲扎堆“借殼上市”,證監(jiān)會下發(fā)意見稿規(guī)范“借殼上市”,。要求“借殼上市”須執(zhí)行首次公開發(fā)行(IPO)趨同標準,,擬借殼資產必須持續(xù)兩年盈利,且凈利潤累計超過2000萬,。
  5月12日,,發(fā)改委再次發(fā)布了關于執(zhí)行“一房一價”政策的通知,開發(fā)商在新房價格上被進一步規(guī)范,。針對開發(fā)商熱衷的“LOFT”相關部門也明確,,規(guī)劃部門加強審查和規(guī)劃竣工驗收,對擅自內部加層,、增加建筑面積的不予規(guī)劃驗收,。此外,北京已將商業(yè)地產納入調控視線,,商改住項目將拿不到房產證,。6月1日起,,“商改住”,、“虛擬商鋪產權”,這些房地產開發(fā)銷售中的違規(guī)行為將被遏制,。

  房貸緊縮持續(xù)凸顯

  房貸緊縮的信號仍在持續(xù)釋放,。日前有消息,銀行可自主提高首套房的首付比例,。業(yè)內人士預計,,首套房首付上調至四成,會有50%貸款人群受到影響,,購房需求將減少,。
  有開發(fā)商坦言,盡管今年開發(fā)企業(yè)的資金狀況遠好于2008年,,但商業(yè)地產開發(fā)運行需要的資金量很大,,今年下半年持有大量土地的商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)壓力會很大。央行一而再再而三的提高存款準備金,,提高首套房的首付比例,,銀行放貸額度會縮小。目前通過信托進行房地產融資成本已經高達20%以上,,如果房地產商資金鏈進一步趨緊,,信托產品的收益率或會繼續(xù)走高�,,F在很多缺少渠道的開發(fā)商借道民間借貸,但民間借貸已經出現100%的高額年息,,風險很大,。目前眾多房地產企業(yè)紛紛在發(fā)行基金,這是眼下唯一沒被政府方面限制的融資渠道,,但采用基金融資目前需要給投資人15%的回報,,成本也已經很高,開發(fā)商融資壓力明顯增加,。
  業(yè)內人士認為,,商業(yè)地產,特別是大規(guī)模的城市綜合體商業(yè)開發(fā)項目在資金鏈這一最主要的環(huán)節(jié)上日益加大的風險已不容忽視,。

  競爭呈現白熱化

  另外從專業(yè)層面上看,,當前各行業(yè)企業(yè)一哄而上著實令人擔憂。專業(yè)人士認為,,商業(yè)地產必須對應需求量,。盡管商業(yè)地產的升跌不會直接影響民生,但調控政策影響著房產投資者對樓市的預期,。商業(yè)地產的投資需求彈性遠大于商品住宅需求,。由地方政府主導、出于追求業(yè)績盲目的規(guī)劃,,恐難免導致定位不準,、規(guī)模不當,而對于未來投資回報不確定,,將造成招商或經營困難,。對此,中國房地產住宅研究會副會長顧云昌指出,,在競爭激烈的情況下,,把城市綜合體作為城市經濟發(fā)動機,大量地供應商業(yè)地產土地,,一定會造成供大于求,。
  除此之外,各類企業(yè)涉足商業(yè)地產,,使本來就不充足的商業(yè)地產專業(yè)人才更為稀缺,。與住宅項目不同,商業(yè)地產規(guī)劃定位,、設計開發(fā),、運營管理人才需要相當的實戰(zhàn)經驗。各環(huán)節(jié)都不得出現差池,,否則會導致失敗,。如今爭奪商業(yè)地產人才的戰(zhàn)爭已近白熱化,,有開發(fā)商感嘆,現在有經驗的運營經理年薪開價五百萬,,比現在許多開發(fā)商老總還要高,。物以稀為貴,尋找得力的人手成為今年商業(yè)地產企業(yè)的“一道坎”,,令開發(fā)商備感頭痛,。
  有業(yè)內人士預計,未來兩三年里各類商業(yè)項目將集中入市,,供大于求在許多地方似成定局,,商業(yè)地產的競爭會白熱化。實際在海內外資金蜂擁圈地商業(yè)地產之際,,一線城市局部地區(qū)的商業(yè)地產已供過于求,。有報道,由于對未來市場預期變化,,北京商業(yè)地產5月首周成交量暴跌75.7%,。業(yè)內人士認為,二三線城市的商業(yè)地產大多需求量有限,,定位失誤,、開發(fā)量過度形成市場泡沫的風險已成為需要高度警惕的問題。

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