目前,，樓市調(diào)控政策逐步收緊,，住宅市場(chǎng)成交量低迷，開發(fā)商紛紛從住宅地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向尚未受到嚴(yán)控的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),。在全國各大城市商品住宅成交量持續(xù)下滑的同時(shí),，不受限購的商業(yè)地產(chǎn)則在不少城市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升,。商業(yè)地產(chǎn)儼然成為開發(fā)商以及投資者的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移目標(biāo)，然而,，商業(yè)地產(chǎn)需要專業(yè)精深的設(shè)計(jì),、開發(fā)、運(yùn)營團(tuán)隊(duì),。同時(shí),，盡管商業(yè)地產(chǎn)無關(guān)民生，但其并非處于調(diào)控真空區(qū),，商業(yè)地產(chǎn)的遍地開花與快速升溫同樣預(yù)示其風(fēng)險(xiǎn)在不斷加大,。
紛紛進(jìn)入熱情高漲
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，今年1-4月份，全國商品房銷售面積24898萬平方米,，同比增長(zhǎng)6.3%,。其中,，住宅銷售面積增長(zhǎng)5.8%,，辦公樓增長(zhǎng)4.4%，商業(yè)營業(yè)用房增長(zhǎng)7.7%,。商品房銷售額14078億元,，同比增長(zhǎng)13.3%。其中,，住宅銷售額增長(zhǎng)11.0%,，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長(zhǎng)23.8%和26.6%。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)所展現(xiàn)的市場(chǎng)形成很大差異,。
近兩年來,，商業(yè)地產(chǎn)可謂風(fēng)起云涌。無論房地產(chǎn)上市公司,、大型房企,，還是中小房企，乃至保險(xiǎn)企業(yè),、制造業(yè)等眾多其他行業(yè)的民營企業(yè)均紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),。除一線城市外，商業(yè)地產(chǎn)在二,、三線城市,，乃至四線城市遍地開花。投資企業(yè)對(duì)商業(yè)地塊用地的拿地?zé)崆椴粩嗌郎�,。眼下上市房企保利,、招商地產(chǎn)、金地均加大了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),，一向聲稱專做住宅開發(fā)的萬科也已經(jīng)高調(diào)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn),，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)明確提出，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)物業(yè)和投資性物業(yè)的投資比重50：50的既定戰(zhàn)略,，萬通地產(chǎn)也宣稱,，未來5年內(nèi)其商用物業(yè)收入占總收入的15%，利潤(rùn)占總利潤(rùn)的30%,，投資型持有物業(yè)占總資產(chǎn)的20%至30%,。有開發(fā)企業(yè)向記者透露，去年一年該公司在多個(gè)城市取得了不下28單綜合性商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目,，目前正在廣挖商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)運(yùn)營人才,，籌措資金,，著手進(jìn)入實(shí)體建設(shè)階段。據(jù)了解,，當(dāng)下這種手握數(shù)十單大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)并非少數(shù),。戴德梁行發(fā)布的全球房地產(chǎn)投資報(bào)告也顯示，2011年外資格外青睞中國的商業(yè)地產(chǎn),。全球預(yù)計(jì)會(huì)有1040億美元的資金投向亞太區(qū)的房地產(chǎn),，較2010年年中的資金量上升45%，其中中國商業(yè)地產(chǎn)為資金重點(diǎn)流向,。
規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)是“誘因”
開發(fā)商紛紛看好商業(yè)地產(chǎn)主要在于規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn),。當(dāng)一線城市商業(yè)地產(chǎn)趨于飽和的情況下，政策非調(diào)控重點(diǎn)地區(qū)的二三線城市便成為房地產(chǎn)企業(yè)“攻城略地”的戰(zhàn)場(chǎng),。有開發(fā)商透露,，由于這些地方處于城市發(fā)展的旺盛階段，政府要業(yè)績(jī),，急于招商引資,，因此對(duì)能夠較大提升城市面貌的商業(yè)地產(chǎn)投資，特別是一些大企業(yè)投資的“城市綜合體”頗為青睞,。在這些地方拿地,，雖然也要按招拍掛程序走，但可以獲得和政府方面協(xié)商的余地,，拿地勝算大,。另外，經(jīng)協(xié)商地方上往往會(huì)給與減免城市配套費(fèi)用,、分期開發(fā)等優(yōu)惠,，拿地成本可大為降低。去年以來,，二三線城市不斷爆出投資超百億的“造城”項(xiàng)目,，許多大型房企躋身“造城”行列。
綜合性商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模遠(yuǎn)大于普通房地產(chǎn)項(xiàng)目,，與住宅相比,，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)資本規(guī)模、運(yùn)營水平,、價(jià)值培育等方面的要求更高,，風(fēng)險(xiǎn)要大。為避免引資風(fēng)險(xiǎn),，地方政府往往要求開發(fā)企業(yè)要長(zhǎng)久自持30%的商業(yè)物業(yè),。這對(duì)開發(fā)商的資本運(yùn)作能力是一大考驗(yàn)。
由于商業(yè)地產(chǎn)不在新政調(diào)控范圍內(nèi)，開發(fā)商對(duì)非政策調(diào)控重點(diǎn)地區(qū)的住宅價(jià)格升值空間也十分有信心,，很多城市綜合體的開發(fā)商通常采取先期開發(fā)住宅,，用銀行貸款及銷售資金滾動(dòng)開發(fā)后期的寫字樓、商業(yè)部分,。也有開發(fā)商先期銷售工時(shí)相對(duì)短,、成本較低的LOFT建筑以運(yùn)作商業(yè)建筑。盡管限購政策在全國普遍推開,，但有不少開發(fā)商此前預(yù)判這將是一項(xiàng)短期政策,，到年中即會(huì)放松。然而,，從目前的政策形勢(shì)看,，中央不但沒有放松對(duì)住宅的限購政策,，全面緊縮的“銀根”,，以及接連不斷的新政對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資金來源正在產(chǎn)生巨大的影響。
5月18日,，央行再度上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),，使存款準(zhǔn)備金率達(dá)到了21%，這直接導(dǎo)致銀行的放貸金額將進(jìn)一步縮水,，開發(fā)商將面臨融資壓力,。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份房地產(chǎn)企業(yè)到位資金6094億,，環(huán)比下降了14.1%,。其中，國內(nèi)貸款下降了16.8%,。顯然存款準(zhǔn)備金率上調(diào)之后,，國內(nèi)貸款獲得資金將會(huì)繼續(xù)減少。
與此同時(shí),，近日銀監(jiān)會(huì)加大了對(duì)房地產(chǎn)信托的監(jiān)管,，要求各家信托公司從本月起，每月10日前須上報(bào)每一個(gè)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的資金投向,、資金運(yùn)用方式,、風(fēng)險(xiǎn)控制措施等信息。對(duì)于三個(gè)月內(nèi)將到期兌付的項(xiàng)目,，要求信托公司按5級(jí)分類評(píng)判風(fēng)險(xiǎn),，負(fù)責(zé)監(jiān)管的銀監(jiān)局也要逐一出具“兌付風(fēng)險(xiǎn)判斷意見”。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù),，今年一季度投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的新增信托項(xiàng)目金額達(dá)
710.9億元,，同比增長(zhǎng)12.5%，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)與2010年各季度的均值相持平。業(yè)內(nèi)人士分析,，銀監(jiān)會(huì)的目的在于,，通過掌握如上的風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)確定是否出臺(tái)新的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管措施。這種“引而不發(fā)”的政策效力,，顯然會(huì)使此前房地產(chǎn)融資的重要渠道房地產(chǎn)信托的融資難度增加,。
此外，日前針對(duì)多家房企意欲扎堆“借殼上市”,，證監(jiān)會(huì)下發(fā)意見稿規(guī)范“借殼上市”,。要求“借殼上市”須執(zhí)行首次公開發(fā)行(IPO)趨同標(biāo)準(zhǔn)，擬借殼資產(chǎn)必須持續(xù)兩年盈利,，且凈利潤(rùn)累計(jì)超過2000萬,。
5月12日，發(fā)改委再次發(fā)布了關(guān)于執(zhí)行“一房一價(jià)”政策的通知,，開發(fā)商在新房?jī)r(jià)格上被進(jìn)一步規(guī)范,。針對(duì)開發(fā)商熱衷的“LOFT”相關(guān)部門也明確，規(guī)劃部門加強(qiáng)審查和規(guī)劃竣工驗(yàn)收,，對(duì)擅自內(nèi)部加層,、增加建筑面積的不予規(guī)劃驗(yàn)收。此外,，北京已將商業(yè)地產(chǎn)納入調(diào)控視線,，商改住項(xiàng)目將拿不到房產(chǎn)證。6月1日起,，“商改住”,、“虛擬商鋪產(chǎn)權(quán)”，這些房地產(chǎn)開發(fā)銷售中的違規(guī)行為將被遏制,。
房貸緊縮持續(xù)凸顯
房貸緊縮的信號(hào)仍在持續(xù)釋放,。日前有消息，銀行可自主提高首套房的首付比例,。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),，首套房首付上調(diào)至四成，會(huì)有50%貸款人群受到影響,，購房需求將減少,。
有開發(fā)商坦言，盡管今年開發(fā)企業(yè)的資金狀況遠(yuǎn)好于2008年,，但商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)行需要的資金量很大,，今年下半年持有大量土地的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)壓力會(huì)很大。央行一而再再而三的提高存款準(zhǔn)備金,，提高首套房的首付比例,，銀行放貸額度會(huì)縮小。目前通過信托進(jìn)行房地產(chǎn)融資成本已經(jīng)高達(dá)20%以上，如果房地產(chǎn)商資金鏈進(jìn)一步趨緊,，信托產(chǎn)品的收益率或會(huì)繼續(xù)走高�,，F(xiàn)在很多缺少渠道的開發(fā)商借道民間借貸，但民間借貸已經(jīng)出現(xiàn)100%的高額年息,，風(fēng)險(xiǎn)很大,。目前眾多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛在發(fā)行基金，這是眼下唯一沒被政府方面限制的融資渠道,，但采用基金融資目前需要給投資人15%的回報(bào),，成本也已經(jīng)很高，開發(fā)商融資壓力明顯增加,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，商業(yè)地產(chǎn)，特別是大規(guī)模的城市綜合體商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目在資金鏈這一最主要的環(huán)節(jié)上日益加大的風(fēng)險(xiǎn)已不容忽視,。
競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)白熱化
另外從專業(yè)層面上看,，當(dāng)前各行業(yè)企業(yè)一哄而上著實(shí)令人擔(dān)憂。專業(yè)人士認(rèn)為,，商業(yè)地產(chǎn)必須對(duì)應(yīng)需求量,。盡管商業(yè)地產(chǎn)的升跌不會(huì)直接影響民生，但調(diào)控政策影響著房產(chǎn)投資者對(duì)樓市的預(yù)期,。商業(yè)地產(chǎn)的投資需求彈性遠(yuǎn)大于商品住宅需求。由地方政府主導(dǎo),、出于追求業(yè)績(jī)盲目的規(guī)劃,，恐難免導(dǎo)致定位不準(zhǔn)、規(guī)模不當(dāng),，而對(duì)于未來投資回報(bào)不確定,，將造成招商或經(jīng)營困難。對(duì)此,，中國房地產(chǎn)住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌指出,，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，把城市綜合體作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī),，大量地供應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)土地,，一定會(huì)造成供大于求。
除此之外,，各類企業(yè)涉足商業(yè)地產(chǎn),，使本來就不充足的商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才更為稀缺。與住宅項(xiàng)目不同,，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃定位,、設(shè)計(jì)開發(fā)、運(yùn)營管理人才需要相當(dāng)?shù)膶?shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。各環(huán)節(jié)都不得出現(xiàn)差池,，否則會(huì)導(dǎo)致失敗,。如今爭(zhēng)奪商業(yè)地產(chǎn)人才的戰(zhàn)爭(zhēng)已近白熱化，有開發(fā)商感嘆,，現(xiàn)在有經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營經(jīng)理年薪開價(jià)五百萬,，比現(xiàn)在許多開發(fā)商老總還要高。物以稀為貴,，尋找得力的人手成為今年商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的“一道坎”,，令開發(fā)商備感頭痛。
有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),，未來兩三年里各類商業(yè)項(xiàng)目將集中入市,，供大于求在許多地方似成定局，商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)白熱化,。實(shí)際在海內(nèi)外資金蜂擁圈地商業(yè)地產(chǎn)之際,，一線城市局部地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)已供過于求。有報(bào)道,，由于對(duì)未來市場(chǎng)預(yù)期變化,，北京商業(yè)地產(chǎn)5月首周成交量暴跌75.7%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)大多需求量有限,，定位失誤、開發(fā)量過度形成市場(chǎng)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)已成為需要高度警惕的問題,。