5月初,，香港上市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)美聯(lián)物業(yè)退出上海二手房市場，并在其他城市進(jìn)行明顯的業(yè)務(wù)收縮,。而早在大約3個(gè)月前,，北京地區(qū)的一家較大的中介機(jī)構(gòu)鑫尊地產(chǎn)，在調(diào)控政策出臺(tái)后不久便立即關(guān)閉了50家門店,。
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者匯集來自上海,、深圳、廣州等城市的消息,，盡管目前尚未再次出現(xiàn)大型中介機(jī)構(gòu)關(guān)閉的消息,，但是小型中介公司卻已經(jīng)有大量消亡。
毋庸置疑,，成交量不足是導(dǎo)致一些中小型中介機(jī)構(gòu)關(guān)門的主要原因,。來自市場的觀點(diǎn)認(rèn)為，受調(diào)控影響未來一線城市中介機(jī)構(gòu)關(guān)閉的趨勢(shì)將更加明顯,。
美聯(lián)物業(yè)終結(jié)在滬二手房業(yè)務(wù)
5月5日,，美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)域負(fù)責(zé)人丁偉在接受媒體采訪時(shí)確認(rèn)，受香港總部近期的人事變動(dòng),、集團(tuán)不看好近期上海二手房市場等多種因素影響,，美聯(lián)物業(yè)集團(tuán)總部決定關(guān)閉上海僅存的8家二手房門店，只有上�,？偛康霓k公室將被保留下來,，今后主要涉及一手房代理和房產(chǎn)策劃業(yè)務(wù),。
至此，曾經(jīng)在上海一度達(dá)到58家門店的美聯(lián)物業(yè)終結(jié)了其在上海的二手房代理業(yè)務(wù),。公開數(shù)據(jù)顯示,，從2011年初開始，美聯(lián)物業(yè)在上海的業(yè)績一再下滑,，1－3月成交的二手房總金額僅為3184萬元,，總套數(shù)僅為15套，所占市場份額在上海排第184名,。
有分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為,，按照成交金額1.5%傭金提成規(guī)則計(jì)算，美聯(lián)物業(yè)8家門店首季度的傭金所得不足50萬元,，而維持一家門店的平均花銷便超過8萬元,。因此，在撤退前,，其二手門店經(jīng)營已面臨無法維持的局面,。
美聯(lián)物業(yè)是香港老牌房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，系香港上市公司美聯(lián)集團(tuán)
(01200.HK)子公司,。其在北京,、上海、廣州,、深圳,、重慶、成都都有二手房門店,。丁偉表示,，美聯(lián)物業(yè)在其他城市也有關(guān)店，但全面撤出二手房業(yè)務(wù)的暫時(shí)只有上海,。美聯(lián)物業(yè)短期內(nèi)不會(huì)再重新評(píng)估上海二手房市場,，但未來肯定還會(huì)有進(jìn)一步發(fā)展。
實(shí)際上除了重鎮(zhèn)上海,，美聯(lián)物業(yè)在西部地區(qū)的部分業(yè)務(wù)也出現(xiàn)了明顯縮減,。美聯(lián)物業(yè)重慶區(qū)域董事總經(jīng)理繆鴻裕在接受媒體采訪時(shí)說，在重慶,，美聯(lián)最多時(shí)擁有70多家門店,，現(xiàn)在仍有60多家，比原來少了7家,。這些門店并不是關(guān)閉,，準(zhǔn)確地說是“暫停營業(yè)”，因?yàn)殚T店的租金仍在支付，并沒有轉(zhuǎn)租,。公司預(yù)計(jì)半年后市場會(huì)變好,，屆時(shí)會(huì)復(fù)開。
有媒體援引美聯(lián)集團(tuán)2010年年報(bào)情況認(rèn)為,，受內(nèi)地持續(xù)調(diào)控影響，該集團(tuán)去年全年收益增加10%,，但利潤增幅同比下降23%,。瑞士信貸銀行近期兩次調(diào)低美聯(lián)的股價(jià)預(yù)期。
4月末,，美聯(lián)集團(tuán)股東景順香港(Invesco
Hong Kong
Ltd)減持174.8萬股美聯(lián)集團(tuán),，每股平均價(jià)6.018元，涉資1051.95萬元,，持倉量由5.19%減至4.95%,。
偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉告訴記者，房地產(chǎn)中介對(duì)自身店面數(shù)量規(guī)模的加減明顯取決于宏觀政策調(diào)控的力度,，“就調(diào)控力度而言,，一些中介機(jī)構(gòu)和開發(fā)商似乎低估了本輪調(diào)控�,！币恍┲行⌒椭薪椴荒茉诖藭r(shí)靈活調(diào)整,，大批關(guān)閉門面現(xiàn)象屬正常。
中介關(guān)閉或再加劇
面對(duì)不確定性不斷增強(qiáng)的中國房地產(chǎn)市場,，中介機(jī)構(gòu)正在面臨“斷糧”風(fēng)險(xiǎn)：一線城市普遍二手房交易量明顯萎縮,。
以北京為例，其房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,，五一假期全市新建商品房網(wǎng)簽1190套,，同比跌35%；二手住宅網(wǎng)簽214套,，同比下跌近69%,。
中原地產(chǎn)華北董事總經(jīng)理李文杰向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示：“根據(jù)目前的調(diào)控趨勢(shì)判斷，預(yù)計(jì)未來還會(huì)有大型的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)更大規(guī)模的關(guān)閉門店趨勢(shì),�,！币员本槔囊痪�城市目前都面臨成交量低迷的無奈狀況。而僅有的成交量并不能容納如此眾多的中介公司分支,。因此中介公司不斷壓縮體量和“瘦身”的情況必定長期存在,。
5月5日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的信息顯示,，2011年4月北京市存量房成交量排名前5的房產(chǎn)中介公司,，退房率全部達(dá)到或超過10%。其交易量最高的5家中介鏈家地產(chǎn)、偉業(yè)我愛我家,、鑫尊地產(chǎn),、中原房產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的退房率均達(dá)到或超過10%,。其中,，我愛我家的退房率最高，達(dá)到20%,。按照以往的市場規(guī)律,，正常的退房率每月應(yīng)該在5%左右。
今年年初高調(diào)關(guān)閉50家門店的鑫尊地產(chǎn)董事長劉軍曾經(jīng)撰文認(rèn)為,，經(jīng)紀(jì)公司是靠交易量生存的,，5年限外令不見得能把房價(jià)打下來，但是能把交易量打下來,。
據(jù)悉,，目前業(yè)內(nèi)并沒有精確計(jì)算過一個(gè)一線城市的二手房交易需要多少家門店支持。以北京二手房成交量為例,，一家門面需要月成交4套方可正常運(yùn)營,。由于每個(gè)城市的店面成本不同，在包含房租,、人力底薪,、辦公設(shè)備與能耗以及管理成本的計(jì)算之后，平均每家店的成本為8萬到12萬元左右,。由于近年來北京年度存量房交易高低不定,，胡景暉粗略估計(jì)北京合理的中介門店數(shù)量大約3000家左右。
來自多位業(yè)內(nèi)人士的預(yù)估,，目前盤踞北京的中介機(jī)構(gòu)總量大約為4000家以上,。排行前五的機(jī)構(gòu)門面大約有3000家。而近年來幾乎一半的交易量則集中于鏈家地產(chǎn)和偉業(yè)我愛我家,。
胡景暉認(rèn)為,，中介機(jī)構(gòu)除了對(duì)門店進(jìn)行增減，還會(huì)使用“豐年補(bǔ)歉”的方法維持穩(wěn)定,，即“好的年份多掙一點(diǎn),，不好的年份補(bǔ)貼一點(diǎn)，以維持自身的穩(wěn)定”,。
來自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的4月份存量房網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)顯示,，鏈家地產(chǎn)簽約2684套，退房327套,；偉業(yè)我愛我家簽約784套,，退房160套,；鑫尊地產(chǎn)簽約316套，退房43套,；中原地產(chǎn)簽約261套,，退房26套；21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)簽約238套,，退房30套,。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示：“如果未來政府還將出臺(tái)新的調(diào)控政策，那么一定還會(huì)有新的中介公司關(guān)閉店面,�,！绷仲徽J(rèn)為，中介的盈利并不依靠房價(jià)的高低,，而在于成交量的多少�,！耙员本槔�,，如果北京持續(xù)月成交量低于15000套，那么當(dāng)下這么多中介公司店面一定會(huì)吃不飽,�,！�
林倩透露，目前鏈家的擴(kuò)張計(jì)劃并未因二手房成交量的低迷而改變,。上半年鏈家已經(jīng)進(jìn)入南京的二手房市場,，下半年仍然在計(jì)劃選擇一個(gè)新的城市進(jìn)入�,！斑@個(gè)選擇并不是只在長江以南的城市,，基本上東西南北都有待選城市�,！�
來自市場的觀點(diǎn)幾乎一致認(rèn)為,，未來還將有中介機(jī)構(gòu)關(guān)閉門店，但是由于大部分公司為非上市公司無義務(wù)披露財(cái)務(wù)狀況,，因此難以獲悉具體消息,。
其實(shí)一直以來房地產(chǎn)中介被視為抬高房價(jià)的源頭之一，亦被一些剛性需求視為“敵對(duì)勢(shì)力”,。實(shí)際上,，這些平日奔波在樓宇之間，帶看二手房源的中介機(jī)構(gòu)一直被國際投資者看在眼里,。2010年下半年,，被譽(yù)為“歐洲股神”的富達(dá)基金基金經(jīng)理安東尼伯頓曾告訴本刊記者，“將在一個(gè)相對(duì)較長的時(shí)間里持續(xù)看好中國的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu),�,！北M管并未做出更多解釋，但是他卻多次強(qiáng)調(diào)了“相對(duì)較長”的時(shí)間概念。