二季度以來(lái),，全國(guó)樓市總體成交量下降，二手房降價(jià)態(tài)勢(shì)日益明顯,，土地市場(chǎng)逐步降溫,。國(guó)家發(fā)改委已表態(tài)，研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定,。中國(guó)證券報(bào)認(rèn)為,，種種跡象表明，在市場(chǎng)和政策雙重作用下,，房地產(chǎn)業(yè)可能向“暴利”揮手作別,。
從市場(chǎng)層面看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布的數(shù)據(jù)顯示,，4月全國(guó)70個(gè)大中城市中,，有9個(gè)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比下降,，5個(gè)城市持平，其余56個(gè)城市則有所上漲,。從同比數(shù)據(jù)看,，多數(shù)城市房?jī)r(jià)漲幅仍在收斂過(guò)程之中。值得注意的是,，去年房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái),，新房?jī)r(jià)格率先出現(xiàn)回落趨勢(shì)，當(dāng)前存量房?jī)r(jià)格環(huán)比下降趨勢(shì)日益明顯,。根據(jù)國(guó)土部監(jiān)測(cè),，4月15個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的大型房企在一線城市沒(méi)有拍得一塊地。在土地市場(chǎng)降溫背景下,，相關(guān)企業(yè)想要回到前兩年的超寬松環(huán)境,，乃至以數(shù)倍于地價(jià)的價(jià)格售房、獲得高利潤(rùn)的可能性不大,。
再?gòu)恼邔用婵�,，二季度乃至全年，樓市調(diào)控不會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)跡象,。近期,，國(guó)家發(fā)改委研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定，以使商品房?jī)r(jià)格能夠保持在合理水平,。
房地產(chǎn)業(yè)并非天然的暴利行業(yè),。自1998年《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》發(fā)布以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展期,。2005年-2010年,，A股上市房企年均銷售毛利率在30%-50%左右，在各行業(yè)中一直位居前列,。由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金杠桿率普遍較高,，如果按照保證金投入規(guī)模和最終銷售收入相比，行業(yè)利潤(rùn)水平將成倍提高,。而在美國(guó),、德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)業(yè)平均利潤(rùn)水平一般在5%左右,。
自從商品房市場(chǎng)快速發(fā)展以來(lái),，除少數(shù)涉嫌違法違規(guī)的企業(yè)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)很少因經(jīng)營(yíng)不善而倒閉,。開(kāi)發(fā)商要么瘋狂圈地?cái)U(kuò)張，要么“數(shù)年不開(kāi)盤(pán),，開(kāi)盤(pán)吃三年”,，日子頗為好過(guò),。房?jī)r(jià)過(guò)快上漲必然透支未來(lái)的成長(zhǎng)空間，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講,，也許目前的資金和經(jīng)營(yíng)壓力不及2008年底,，但面臨的政策壓力要遠(yuǎn)大于2008年。
首先,，價(jià)格調(diào)控受到前所未有的重視,。其中，引人關(guān)注的便是反暴利規(guī)定,。房地產(chǎn)業(yè)作為對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展有重大影響的行業(yè),，其利潤(rùn)率將被適當(dāng)控制，隨意漲價(jià),、價(jià)格貓膩,、成本欺詐等行為將得到糾正。為使部分城市過(guò)高的房?jī)r(jià)有所回落,，調(diào)控部門(mén)將對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)不力的地方政府進(jìn)行約談,，該項(xiàng)政策的威力有望在未來(lái)一段時(shí)間逐步顯現(xiàn)。
其次,，稅收杠桿作用將逐步發(fā)揮,。房產(chǎn)稅今年已在重慶、上海試點(diǎn),�,！笆濉逼陂g，房產(chǎn)稅試行范圍很可能有所擴(kuò)大,。此前房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)快上漲局面,，一個(gè)重要原因是“土地財(cái)政”及地方政府支持。今后單純依靠賣地收入將無(wú)法支撐地方經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,，而財(cái)稅體制完善,，也將逐步推進(jìn)。
本輪房地產(chǎn)調(diào)控已持續(xù)一年多時(shí)間,，從目前來(lái)看,，調(diào)控政策可分為三個(gè)層次。第一類政策旨在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展,，這類政策將在未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)期繼續(xù)實(shí)施下去,，包括加快保障房建設(shè)、完善房地產(chǎn)稅收政策,、抑制投機(jī)等,。第二類政策是為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，降低樓市泡沫滋生的可能性,，包括住宅限購(gòu),、限貸等,。這類政策在樓市環(huán)境穩(wěn)定后，可能因各地情況不同而逐步調(diào)整,。第三類政策不僅針對(duì)房地產(chǎn)業(yè),，但對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有明顯影響，包括加息,、規(guī)范地方融資平臺(tái)等,。隨著房地產(chǎn)調(diào)控逐步升級(jí)，目前正在漸漸觸及事關(guān)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的核心問(wèn)題,，即第一類政策,。
中國(guó)證券報(bào)認(rèn)為，穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)水平,，抑制“暴利”,，屬于第一類政策的范疇，這對(duì)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展不無(wú)裨益,，值得期待,。不過(guò)，盡管房地產(chǎn)調(diào)控向縱深發(fā)展,，但房地產(chǎn)業(yè)能否就此作別“暴利”,，還取決于調(diào)控措施能否在各地堅(jiān)定不移地執(zhí)行下去，尤其是當(dāng)面對(duì)可能出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)增速回落時(shí),；如果調(diào)控政策出現(xiàn)反復(fù),，恐怕房地產(chǎn)業(yè)“暴利”時(shí)期還將延續(xù)。