二季度以來,，全國樓市總體成交量下降,，二手房降價態(tài)勢日益明顯，土地市場逐步降溫,。國家發(fā)改委已表態(tài),，研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定,。中國證券報認(rèn)為,，種種跡象表明，在市場和政策雙重作用下,，房地產(chǎn)業(yè)可能向“暴利”揮手作別,。
從市場層面看，國家統(tǒng)計局18日公布的數(shù)據(jù)顯示,，4月全國70個大中城市中,，有9個城市新建住宅價格環(huán)比下降，5個城市持平,，其余56個城市則有所上漲,。從同比數(shù)據(jù)看，多數(shù)城市房價漲幅仍在收斂過程之中,。值得注意的是,，去年房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺以來，新房價格率先出現(xiàn)回落趨勢,，當(dāng)前存量房價格環(huán)比下降趨勢日益明顯,。根據(jù)國土部監(jiān)測，4月15個重點(diǎn)監(jiān)測的大型房企在一線城市沒有拍得一塊地,。在土地市場降溫背景下，相關(guān)企業(yè)想要回到前兩年的超寬松環(huán)境,，乃至以數(shù)倍于地價的價格售房,、獲得高利潤的可能性不大。
再從政策層面看,，二季度乃至全年,，樓市調(diào)控不會出現(xiàn)松動跡象。近期,，國家發(fā)改委研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定,，以使商品房價格能夠保持在合理水平。
房地產(chǎn)業(yè)并非天然的暴利行業(yè),。自1998年《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》發(fā)布以來,，我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展期。2005年-2010年,，A股上市房企年均銷售毛利率在30%-50%左右,，在各行業(yè)中一直位居前列。由于房地產(chǎn)經(jīng)營資金杠桿率普遍較高,，如果按照保證金投入規(guī)模和最終銷售收入相比,，行業(yè)利潤水平將成倍提高。而在美國,、德國等發(fā)達(dá)國家,，房地產(chǎn)業(yè)平均利潤水平一般在5%左右。
自從商品房市場快速發(fā)展以來，除少數(shù)涉嫌違法違規(guī)的企業(yè),，我國房地產(chǎn)企業(yè)很少因經(jīng)營不善而倒閉,。開發(fā)商要么瘋狂圈地擴(kuò)張，要么“數(shù)年不開盤,，開盤吃三年”,，日子頗為好過。房價過快上漲必然透支未來的成長空間,，對房地產(chǎn)企業(yè)來講,，也許目前的資金和經(jīng)營壓力不及2008年底，但面臨的政策壓力要遠(yuǎn)大于2008年,。
首先,，價格調(diào)控受到前所未有的重視。其中,，引人關(guān)注的便是反暴利規(guī)定,。房地產(chǎn)業(yè)作為對國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展有重大影響的行業(yè)，其利潤率將被適當(dāng)控制,，隨意漲價,、價格貓膩、成本欺詐等行為將得到糾正,。為使部分城市過高的房價有所回落,，調(diào)控部門將對穩(wěn)定房價不力的地方政府進(jìn)行約談，該項(xiàng)政策的威力有望在未來一段時間逐步顯現(xiàn),。
其次,，稅收杠桿作用將逐步發(fā)揮。房產(chǎn)稅今年已在重慶,、上海試點(diǎn),。“十二五”期間,，房產(chǎn)稅試行范圍很可能有所擴(kuò)大,。此前房價出現(xiàn)過快上漲局面，一個重要原因是“土地財政”及地方政府支持,。今后單純依靠賣地收入將無法支撐地方經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展,，而財稅體制完善，也將逐步推進(jìn),。
本輪房地產(chǎn)調(diào)控已持續(xù)一年多時間,，從目前來看，調(diào)控政策可分為三個層次,。第一類政策旨在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長期平穩(wěn)健康發(fā)展,，這類政策將在未來較長時期繼續(xù)實(shí)施下去,，包括加快保障房建設(shè)、完善房地產(chǎn)稅收政策,、抑制投機(jī)等,。第二類政策是為遏制房價過快上漲，降低樓市泡沫滋生的可能性,，包括住宅限購,、限貸等。這類政策在樓市環(huán)境穩(wěn)定后,，可能因各地情況不同而逐步調(diào)整,。第三類政策不僅針對房地產(chǎn)業(yè)，但對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有明顯影響,，包括加息,、規(guī)范地方融資平臺等。隨著房地產(chǎn)調(diào)控逐步升級,，目前正在漸漸觸及事關(guān)房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展的核心問題,，即第一類政策。
中國證券報認(rèn)為,，穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)利潤水平,，抑制“暴利”，屬于第一類政策的范疇,，這對行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展不無裨益,，值得期待。不過,，盡管房地產(chǎn)調(diào)控向縱深發(fā)展，但房地產(chǎn)業(yè)能否就此作別“暴利”,，還取決于調(diào)控措施能否在各地堅定不移地執(zhí)行下去,，尤其是當(dāng)面對可能出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)增速回落時；如果調(diào)控政策出現(xiàn)反復(fù),，恐怕房地產(chǎn)業(yè)“暴利”時期還將延續(xù),。