從去年以來(lái),，限購(gòu)、限貸等政策相繼出臺(tái),，盡管開(kāi)發(fā)商仍在堅(jiān)持,，但不可否認(rèn),，住宅地產(chǎn)交易量極度萎縮。下一個(gè)問(wèn)題是,，對(duì)于亟須找到新戰(zhàn)場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商,，以及不堪財(cái)政重負(fù)的地方政府來(lái)說(shuō)，突圍的路在何方,？
近日,，一組數(shù)據(jù)表明，工業(yè)地產(chǎn)正在成為各方眼中的“香餑餑”,。中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心（CRRC）最新研究報(bào)告顯示,，金融危機(jī)之后,，大約有12%的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)投產(chǎn)業(yè)園建設(shè)項(xiàng)目，從2005年第一次房地產(chǎn)調(diào)控開(kāi)始,，則有約30%的傳統(tǒng)房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)園建設(shè)開(kāi)發(fā),，二線城市比例稍低。傳統(tǒng)房地產(chǎn)領(lǐng)域的“泡沫”正在向工業(yè)地產(chǎn)涌動(dòng),。
目前,，由于產(chǎn)業(yè)資金的充裕，無(wú)論是土地還是建成物業(yè),，工業(yè)地產(chǎn)都呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài),。有業(yè)內(nèi)人士指出，工業(yè)地產(chǎn)的升溫與生產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性充裕緊密相連,，“政府把經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃投放到經(jīng)濟(jì)的各個(gè)產(chǎn)業(yè)中去,，基本每個(gè)產(chǎn)業(yè)都資金充裕，需要不停地尋找不動(dòng)產(chǎn)解決方案,，落實(shí)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目,，釋放資金，這樣就導(dǎo)致了生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)本身一直到供應(yīng)鏈的最末端包括房地產(chǎn)都受到了很大刺激,，所以恢復(fù)比較迅猛,。”
在安邦咨詢首席研究員陳功看來(lái),，開(kāi)發(fā)成本和土地成本較低則是吸引傳統(tǒng)房地產(chǎn)商進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)重要原因,。CRRC數(shù)據(jù)顯示，2009年,，北京住宅用地平均單價(jià)為7197.37元/平方米,，工業(yè)用地平均單價(jià)為561.35元/平方米，二者之比為12.81∶1,；2010年,，北京住宅用地平均單價(jià)為8442.96元/平方米，工業(yè)用地平均單價(jià)為723.10元/平方米,，二者之比為11.68∶1,。此外，與工業(yè)用地的商業(yè)配套一方面能夠讓開(kāi)發(fā)商曲線規(guī)避?chē)?guó)家調(diào)控,，同時(shí)也能帶來(lái)巨額利潤(rùn),。根據(jù)規(guī)定，一般工業(yè)項(xiàng)目總建筑面積的7%可作配套項(xiàng)目建設(shè),，涉及酒店,、辦公樓、公寓等利潤(rùn)率更高的上下游配套項(xiàng)目,。實(shí)際上,，目前工業(yè)地產(chǎn)由傳統(tǒng)的工業(yè)廠房向配套完善的現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)的升級(jí),，使得不少產(chǎn)業(yè)園的配套都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出原先單純工業(yè)園的定位，開(kāi)始大量涉足上下游相關(guān)功能的配套,。
而隨著中央近幾年來(lái)“批發(fā)式”允許地方搞各種規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)園,，集中式的土地開(kāi)發(fā)日漸成為主流。不過(guò),，工業(yè)地產(chǎn)的盛行仍與地方政府關(guān)系甚大。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),，中國(guó)最大的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就是遍布各地的開(kāi)發(fā)區(qū),。陳功告訴記者，安邦在對(duì)國(guó)內(nèi)某個(gè)城市的調(diào)研中也發(fā)現(xiàn),，地方官員現(xiàn)在最關(guān)心的問(wèn)題之一就是如何實(shí)現(xiàn)工業(yè)用地與商業(yè)用地,，甚至住宅用地的有效轉(zhuǎn)換�,！拔覀�?cè)谝粋�(gè)城市的高新區(qū)看到,，大片的土地被開(kāi)發(fā)出來(lái)，但土地的使用效率非常低,。大樓前空曠的廣場(chǎng),、與行人和車(chē)輛根本不成比例的馬路，無(wú)一不彰顯出土地價(jià)格的低廉,。所以,，如果能夠在工業(yè)用地上做文章，肯定能夠給地方帶來(lái)足夠的財(cái)政來(lái)源,�,！标惞φJ(rèn)為，之所以能夠“悄悄地”搞土地商業(yè)開(kāi)發(fā),，地方政府的慷慨是最大動(dòng)力之一,。
所以，穩(wěn)定的租金回報(bào),、低廉的地價(jià),、可觀的商業(yè)配套，工業(yè)地產(chǎn)不僅看上去已經(jīng)成為房地產(chǎn)嚴(yán)厲調(diào)控下的“避風(fēng)港”,，而且被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“還沒(méi)有出現(xiàn)泡沫的處女地”,。據(jù)報(bào)道，有浙江資金開(kāi)始重新炒賣(mài)工業(yè)園區(qū)的地皮,，山西資金也開(kāi)始在重慶兩江新區(qū)投資工業(yè)地產(chǎn),。在廣東順德，金融機(jī)構(gòu)也盯上了這塊蛋糕,。目前,，順德農(nóng)商行就專(zhuān)門(mén)開(kāi)設(shè)了為“商品廠房”辦理抵押按揭的業(yè)務(wù),，首付三成，利率按照客戶情況有所浮動(dòng),，一般較高于基準(zhǔn)利率,。同時(shí)，許多商業(yè)銀行也紛紛看好這塊蛋糕,，已經(jīng)紛紛開(kāi)始計(jì)劃推出同類(lèi)產(chǎn)品與服務(wù),。
盡管被開(kāi)發(fā)商、地方政府,、投資客,，甚至銀行一致看好，但一個(gè)值得注意的問(wèn)題是,，隨著游資的大量進(jìn)入,，工業(yè)地產(chǎn)能否有足夠的炒作空間？因?yàn)橥顿Y工業(yè)地產(chǎn)不等于買(mǎi)賣(mài)廠房,，投資標(biāo)的物的升值前景與當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)規(guī)劃關(guān)系密切,。
“如果一個(gè)項(xiàng)目無(wú)法得到當(dāng)?shù)卣蛘弋a(chǎn)業(yè)界的青睞，砸進(jìn)去的錢(qián)無(wú)疑就是泡沫,�,！标惞φJ(rèn)為，目前這種狀況如不能得到有效遏止,，將會(huì)刺激各參與方想方設(shè)法借工業(yè)開(kāi)發(fā)之名,，行商業(yè)開(kāi)發(fā)之實(shí)。據(jù)一位參與多地地方政府土地市場(chǎng)調(diào)查的人士透露,，好多城市周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū),，被開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)做住宅開(kāi)發(fā)。而盡管?chē)?guó)家有7%的紅線,，但不少工業(yè)項(xiàng)目的配套比例實(shí)際上已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò),。同時(shí)，工業(yè)地產(chǎn)的“洼地”效應(yīng)會(huì)被地方政府當(dāng)成是救市良方,，而將大量本不具備發(fā)展實(shí)業(yè)基礎(chǔ)的土地征用來(lái)搞開(kāi)發(fā),，這勢(shì)必會(huì)強(qiáng)化泡沫的膨脹。
盡管各地長(zhǎng)滿野草的開(kāi)發(fā)區(qū)早已比比皆是,，但在流動(dòng)性寬裕,、住宅地產(chǎn)受壓的宏觀背景下，頂著產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的帽子,，大量資金開(kāi)始重新流入,，也成為一部分投資機(jī)構(gòu)和上市公司炒作的對(duì)象。但陳功提醒說(shuō)，無(wú)論是從國(guó)家政策,，還是工業(yè)地產(chǎn)的投資屬性來(lái)判斷,，其炒作的空間并不大，而且還會(huì)產(chǎn)生一系列對(duì)抗調(diào)控的衍生效應(yīng),，形成更易被戳破的泡沫,，這是需要引起警惕的。