春節(jié)之前,，“新國八條”和滬版房產(chǎn)稅紛紛落地,，一時(shí)間，住宅成交量急轉(zhuǎn)直下,。
然而,，出乎意料的是，新政出臺(tái)十余天后的2月11日～12日,，上海土地交易市場兔年首批經(jīng)營性地塊正式開標(biāo),，三幅純住宅地塊在眾多開發(fā)商的競標(biāo)后被高價(jià)摘牌。溢價(jià)率最低的浦興社區(qū)Y000902編制單元19-04地塊,，其成交樓面地價(jià)也高達(dá)21323元/平方米,，接近周邊部分住宅售價(jià)。另一幅地塊的樓面地價(jià)超過周邊房價(jià),，成為該區(qū)域單價(jià)地王。
宅地風(fēng)頭仍勁
2月11日,，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》在土地交易市場看到,，當(dāng)日開標(biāo)的重固食品站東側(cè)住宅地塊被鳳溪房產(chǎn)以1806萬元收入囊中，溢價(jià)率131%,，折合樓面地價(jià)約4337元/平方米,；12日，重頭戲上演——當(dāng)天土地交易市場有5塊住宅,、商,、辦用地同時(shí)亮相，其中兩幅純住宅地塊更是風(fēng)頭正勁,。
崇明新城板塊的城橋商品房基地1,、2號(hào)地塊（下稱“城橋地塊”）共有6家企業(yè)申請(qǐng)競買。開標(biāo)前,，該幅地塊網(wǎng)上報(bào)價(jià)已達(dá)5.16億元,，較底價(jià)4.66億元高出一成。開標(biāo)時(shí),，5位競買人表示愿意進(jìn)入現(xiàn)場競價(jià)環(huán)節(jié),，經(jīng)過一輪“暗標(biāo)”，最終上海佳富投資有限公司,、上海保集（集團(tuán)）有限公司聯(lián)合以10.0191億元的高價(jià)獲勝,，溢價(jià)率115%，折合樓面地價(jià)約6000元/平方米,，已刷新了區(qū)域樓面地價(jià)紀(jì)錄,，成為區(qū)域單價(jià)地王,。
現(xiàn)場有開發(fā)商向本報(bào)指出，考慮到城橋地塊規(guī)定保障性住房5%的比例以及一部分無償提供的安置房面積,，折算后其實(shí)際樓面地價(jià)更高,。記者根據(jù)城橋地塊《預(yù)申請(qǐng)出讓須知》中規(guī)定的5%的保障性住房比例，以及該地塊《答疑紀(jì)要》中提及的3萬平方米無償提供的安置房源粗略估算,，折算后的樓面地價(jià)已逾7000元/平方米,。
當(dāng)日另一幅開標(biāo)的浦興社區(qū)Y000902編制單元19-04地塊位于浦東金橋(600639,股吧)板塊，共有5家企業(yè)申請(qǐng)競買,，其最終以6.61億元被景瑞地產(chǎn)摘得,，溢價(jià)率為47%，折合樓面地價(jià)21323元/平方米,。
中原地產(chǎn)研究咨詢部向本報(bào)記者指出,，這一價(jià)格幾乎接近周邊部分住宅售價(jià)。
開發(fā)商調(diào)低預(yù)期?
上海中原研究咨詢部經(jīng)理龔敏向本報(bào)記者表示,，上述宅地基礎(chǔ)素質(zhì)良好,，且具有一定的區(qū)域稀缺性。因此在歷史土地儲(chǔ)備并不豐富的情況下,，新推出的地塊面臨的需求局面更為看好,。“調(diào)控背景之下,，宅地價(jià)格居高不下折射出房企對(duì)未來房價(jià)繼續(xù)樂觀的預(yù)期,。”龔敏認(rèn)為,，雖然今年調(diào)控從緊的氛圍已上升到歷史最高點(diǎn),，二三級(jí)商品住宅市場在新政出臺(tái)后重新進(jìn)入觀望，但似乎房企對(duì)未來市場走勢仍堅(jiān)持自我判斷,。并且,，一些實(shí)力開發(fā)商在開發(fā)及資金運(yùn)營方面的充分經(jīng)驗(yàn)對(duì)其判斷也提供了一定支撐。
不過,，也有人持有反對(duì)意見,。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)高級(jí)分析師付琦昨日在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，目前上海住宅用地出讓的現(xiàn)場競價(jià)方式為“暗標(biāo)”,，即一次性報(bào)價(jià),。在這一背景下，最終成交結(jié)果并不完全能代表大多數(shù)開發(fā)商的態(tài)度,�,！爸灰幸患移髽I(yè)報(bào)了高價(jià)，就算其他企業(yè)的報(bào)價(jià)都很低，那么,，這塊地最終的成交價(jià)格也是高的,，但這不代表其他開發(fā)商也能接受這個(gè)價(jià)格�,！�
回顧12日在土地交易市場現(xiàn)場,，城橋地塊現(xiàn)場競價(jià)時(shí)，5位開發(fā)商的開價(jià)價(jià)差確實(shí)相當(dāng)大——競買人最低的報(bào)價(jià)為5.1888億元,，僅高出現(xiàn)場競價(jià)前網(wǎng)上掛牌最高報(bào)價(jià)288萬元,，而最高的報(bào)價(jià)達(dá)到了10億元，之間差距甚大,。
付琦認(rèn)為,，目前多數(shù)開發(fā)商都已經(jīng)調(diào)低了其對(duì)宅地行情的預(yù)期�,！霸诮酉聛硪欢螘r(shí)間內(nèi),，這種情況還會(huì)繼續(xù)延續(xù)。即多數(shù)開發(fā)商看低后市,，但土地市場偶爾還會(huì)因?yàn)閭�(gè)別開發(fā)商的拿地?zé)崆槎霈F(xiàn)高價(jià)地,。”