春節(jié)之前,，“新國八條”和滬版房產(chǎn)稅紛紛落地，一時間,，住宅成交量急轉(zhuǎn)直下,。
然而，出乎意料的是,，新政出臺十余天后的2月11日～12日,，上海土地交易市場兔年首批經(jīng)營性地塊正式開標，三幅純住宅地塊在眾多開發(fā)商的競標后被高價摘牌,。溢價率最低的浦興社區(qū)Y000902編制單元19-04地塊,，其成交樓面地價也高達21323元/平方米，接近周邊部分住宅售價,。另一幅地塊的樓面地價超過周邊房價,，成為該區(qū)域單價地王。
宅地風頭仍勁
2月11日,，《第一財經(jīng)日報》在土地交易市場看到,，當日開標的重固食品站東側(cè)住宅地塊被鳳溪房產(chǎn)以1806萬元收入囊中，溢價率131%,，折合樓面地價約4337元/平方米,；12日，重頭戲上演——當天土地交易市場有5塊住宅,、商,、辦用地同時亮相，其中兩幅純住宅地塊更是風頭正勁,。
崇明新城板塊的城橋商品房基地1,、2號地塊（下稱“城橋地塊”）共有6家企業(yè)申請競買。開標前,，該幅地塊網(wǎng)上報價已達5.16億元,，較底價4.66億元高出一成。開標時,，5位競買人表示愿意進入現(xiàn)場競價環(huán)節(jié),，經(jīng)過一輪“暗標”，最終上海佳富投資有限公司,、上海保集（集團）有限公司聯(lián)合以10.0191億元的高價獲勝,，溢價率115%，折合樓面地價約6000元/平方米,，已刷新了區(qū)域樓面地價紀錄,，成為區(qū)域單價地王。
現(xiàn)場有開發(fā)商向本報指出,，考慮到城橋地塊規(guī)定保障性住房5%的比例以及一部分無償提供的安置房面積,，折算后其實際樓面地價更高,。記者根據(jù)城橋地塊《預申請出讓須知》中規(guī)定的5%的保障性住房比例，以及該地塊《答疑紀要》中提及的3萬平方米無償提供的安置房源粗略估算,，折算后的樓面地價已逾7000元/平方米,。
當日另一幅開標的浦興社區(qū)Y000902編制單元19-04地塊位于浦東金橋(600639,股吧)板塊，共有5家企業(yè)申請競買,，其最終以6.61億元被景瑞地產(chǎn)摘得，溢價率為47%,，折合樓面地價21323元/平方米,。
中原地產(chǎn)研究咨詢部向本報記者指出，這一價格幾乎接近周邊部分住宅售價,。
開發(fā)商調(diào)低預期?
上海中原研究咨詢部經(jīng)理龔敏向本報記者表示,，上述宅地基礎素質(zhì)良好，且具有一定的區(qū)域稀缺性,。因此在歷史土地儲備并不豐富的情況下,，新推出的地塊面臨的需求局面更為看好�,！罢{(diào)控背景之下,，宅地價格居高不下折射出房企對未來房價繼續(xù)樂觀的預期�,！饼徝粽J為,，雖然今年調(diào)控從緊的氛圍已上升到歷史最高點，二三級商品住宅市場在新政出臺后重新進入觀望,，但似乎房企對未來市場走勢仍堅持自我判斷,。并且，一些實力開發(fā)商在開發(fā)及資金運營方面的充分經(jīng)驗對其判斷也提供了一定支撐,。
不過,，也有人持有反對意見。中國房產(chǎn)信息集團高級分析師付琦昨日在接受本報記者采訪時指出,，目前上海住宅用地出讓的現(xiàn)場競價方式為“暗標”,，即一次性報價。在這一背景下,，最終成交結果并不完全能代表大多數(shù)開發(fā)商的態(tài)度,。“只要有一家企業(yè)報了高價,，就算其他企業(yè)的報價都很低,，那么，這塊地最終的成交價格也是高的,，但這不代表其他開發(fā)商也能接受這個價格,�,！�
回顧12日在土地交易市場現(xiàn)場，城橋地塊現(xiàn)場競價時,，5位開發(fā)商的開價價差確實相當大——競買人最低的報價為5.1888億元,，僅高出現(xiàn)場競價前網(wǎng)上掛牌最高報價288萬元，而最高的報價達到了10億元,，之間差距甚大,。
付琦認為，目前多數(shù)開發(fā)商都已經(jīng)調(diào)低了其對宅地行情的預期,�,！霸诮酉聛硪欢螘r間內(nèi)，這種情況還會繼續(xù)延續(xù),。即多數(shù)開發(fā)商看低后市,，但土地市場偶爾還會因為個別開發(fā)商的拿地熱情而出現(xiàn)高價地�,！�