春節(jié)的鞭炮聲未過,，房地產(chǎn)又迎來了一個大利空,。2月8日晚，央行忽然宣布加息25個基點。加上春節(jié)前的新“國八條”以及滬渝房地產(chǎn)試點的推出,，2011年開發(fā)商一開始就遭受三大重?fù)簟?BR> 雖然有國內(nèi)研究者認(rèn)為疊加效應(yīng)將使房價面臨大幅下跌的風(fēng)險，但有國際投行卻認(rèn)為,，最后一只靴子落地,，國內(nèi)房地產(chǎn)利空已出盡�,；ㄆ毂硎�,，因內(nèi)地加息早被廣泛預(yù)期，因此不少物業(yè)買家,，尤其首次置業(yè)者,，已消化合理的加息預(yù)期。
不管是“疊加影響”還是“利空出盡”,，開發(fā)商早在暗地里各顯神通,，馬太效應(yīng)將越發(fā)明顯。
房貸壓力驟增
東海證券的分析師認(rèn)為,，單純就此次加息而言,，對行業(yè)影響不大，但累計效應(yīng)如同于溫水煮青蛙,。根據(jù)測算,，加息25個基點對消費者購房負(fù)擔(dān)影響為1%~3%，而且購房者對利率的敏感程度遠(yuǎn)不及首付比例提高,。情況確實如此嗎,？
王曉明今年春節(jié)就過得不太踏實，“短短一個春節(jié)假期,，房貸需要支付的利息就增加了16萬多元,。”王曉明為記者算了筆賬,。他是今年1月下旬在廣州買的房子,，準(zhǔn)備貸款100萬元，分20年還清,。按理論數(shù)據(jù)計算,，加息前，五年以上貸款年基準(zhǔn)利率為6.4%,，其每月需還款7396元,，支付利息近77萬元。而以加息后年利率6.6%計算，他每月則需還款7514元,，支付利息80萬元,。
如此看來，加息不過讓他20年多付3萬元利息,。但實際上房貸一直有八五折利率的優(yōu)惠,，“如果春節(jié)前辦妥了房貸，我每月需還款額是6845元,，利息總額只有64萬元,。”王曉明表示,。但由于種種原因,，其房貸一直無法順利辦理。春節(jié)假期一過,，他就接到銀行電話,，表示其房貸申請只能按基準(zhǔn)利率計算。這讓他每月多支付近700元的房貸,�,！懊吭碌姆抠J壓力突然提高10%，真有些難以接受”,。
記者2月9日致電廣州中行,、農(nóng)行、建行,、交行,、招行等幾家銀行，其工作人員均表示,，目前廣州地區(qū)沒有收到暫停房貸優(yōu)惠利率的通知,。購房者還是可以按照原本的手續(xù)申請等待審核。但記者通過專職辦理按揭貸款的律師了解到,，現(xiàn)在廣州首套房優(yōu)惠利率的確在收緊,。“如果說今年1月還有10個人可以獲得優(yōu)惠利率,，那春節(jié)后大概只有4個人�,！币晃粐秀y行的房貸部工作人員也向記者證實,，對購房者的審核標(biāo)準(zhǔn)在提高。而這種情況在上海,、北京等地均有出現(xiàn),。
這還是首套房的房貸難度，“二套房基本沒有商量余地,，肯定要按六成首付,、1.1倍利率的標(biāo)準(zhǔn)計算,。”上述國有銀行的工作人員表示,。
政策疊加加大觀望
“這對我們的銷售會有多大影響還需要評估,。”對于這次加息及銀行房貸收緊,，一位上市房企的銷售總監(jiān)向記者表示,。其實2011年1月，其所在公司的銷售情況非常好,，同比增長超過一倍,。這種情況在其他上市公司也有同樣表現(xiàn)，萬科今年1月實現(xiàn)的銷售金額高達(dá)201億元,，同比增長了220.8%,。“2月肯定有大幅度下跌,�,！鄙鲜鲣N售總監(jiān)向記者表示，但具體應(yīng)對還要看春節(jié)后一周的銷售情況而定,。
但花旗銀行的研究報告還是認(rèn)為加息早已預(yù)期,，雖然會加重置業(yè)者的負(fù)擔(dān)，但在通脹環(huán)境及缺乏投資渠道下,，加息并不足以打擊市民購房意愿,。亞銀投資首席分析師李大偉也有類似觀點，其認(rèn)為現(xiàn)在國內(nèi)銀行存款還處于負(fù)利率的水平,，估計要扭轉(zhuǎn)該狀況,，央行至少還要加息100個基點�,！艾F(xiàn)在國內(nèi)樓市需求,，特別是一線城市，有相當(dāng)部分是投資保值,。他們對于銀行杠桿的考慮不是很敏感,。”李大偉表示,。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭也認(rèn)為,，對于房地產(chǎn)市場而言，加息的影響需要經(jīng)歷一個量變到質(zhì)變的過程,。每次加息都是小小的利空,，但在加息周期的前半段，總體影響較小,；直到累計加息多次,，比如六次左右，加息周期過半,，尤其是最后一次加息完成之后,，其累積效應(yīng)，才會顯著表現(xiàn)出來,�,！叭粢来艘�(guī)律，則當(dāng)前第三次加息后,，對于樓市依然屬于"溫水煮青蛙",，不必夸大其效果”。
但加息以及新“國八條”的疊加沖擊的確在加大投資者的成本,。新“國八條”出臺后,，總部在華南的開發(fā)商曾向記者表示，其中提高二套房的貸款成本措施,，使“新投資者的成本幾乎增加了15%”,。如果加上加息增加1%~3%的成本，短期內(nèi)部分投資者的成本增加了16%~18%,。這足以讓這些投資者進(jìn)入觀望狀態(tài),。
資金鏈再受壓
假如銷售受阻，對開發(fā)商的資金鏈肯定有不小沖擊,。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示,，2010年前三季度，申萬房地產(chǎn)行業(yè)的整體資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%,，136家房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為－884.21億元,，而上年同期該數(shù)額為522.19億元，近七成上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù),。
另一方面,，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在去年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中,，開發(fā)商銀行貸款和居民個人按揭貸款增速均出現(xiàn)明顯回落,。央行數(shù)據(jù)也顯示，去年我國新增房地產(chǎn)貸款同比增速比上年末降低10個百分點,。特別是地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增速較上年驟降八成,。
今年在種種政策壓力之下，開發(fā)貸款以及居民個人按揭貸款肯定會再次收縮,。有開發(fā)商曾預(yù)計今年的開發(fā)貸總量會比去年縮減6%～13%，以去年7500億元的開發(fā)貸計算，今年可能縮減為6500～7000億元,。
開發(fā)商的資金鏈主要由三駕馬車構(gòu)成：銷售回款,、銀行貸款以及自籌資金。當(dāng)銀行貸款肯定收縮,，而銷售回款在政策沖擊下不明朗因素增多的情況下,，開發(fā)商只能更多地依賴自籌資金。
就在央行宣布加息的前一天,，2月7日碧桂園表示將發(fā)行7年期的優(yōu)先票據(jù),。具體募集金額以及票面利息將視市場行情及投資者興趣再行確定。據(jù)悉,，高盛（亞洲）以及摩根大通為擬定票據(jù)發(fā)行的聯(lián)席全球協(xié)調(diào)人,，高盛（亞洲）、摩根大通以及德意志銀行為票據(jù)發(fā)行的聯(lián)席賬簿管理人,。
此前,，佳兆業(yè)、恒大,、中駿,、瑞安均宣布發(fā)行債券。這些債券用途幾乎如出一轍：所募得款項將為新增房地產(chǎn)項目提供資金,，并做公司的一般用途,。顯然海外有融資渠道的開發(fā)商正在未雨綢繆。
在上一波加息中,，SOHO中國董事長潘石屹就表示會增加開發(fā)商2%的財務(wù)成本,，而此次加息東海證券也認(rèn)為：“本次加息加大了上市公司的財務(wù)支出，對業(yè)績的影響不及2%,�,！�
加息理論上的確增大了開發(fā)商海外融資的欲望。目前,，國內(nèi)一年期貸款利率已經(jīng)高達(dá)6.06%,，五年期貸款達(dá)6.6%。這與開發(fā)商發(fā)行海外債券的成本進(jìn)一步拉近,，今年1月14日,，恒大地產(chǎn)宣布將發(fā)行55.5億元三年期及37億元五年期以美元結(jié)算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%,。再加上海外債券融得資金的使用限制較小,，使得這種融資方式更加受到開發(fā)商的青睞。
但是擁有海外融資渠道的開發(fā)商并不多,，“我們會增加與這些開發(fā)商的合作”,。偉業(yè)地產(chǎn)董事長李長虹表示,，這是廣州一家地方性的開發(fā)商。由于銀行收緊銀根,，他們的資金渠道已經(jīng)越來越窄,，未來不得不面臨的選擇只有合作或者并購。
蘇格蘭皇家銀行的數(shù)據(jù)顯示,，現(xiàn)在內(nèi)地房地產(chǎn)市場整合加速,，25家主要房地產(chǎn)商合計的市場占有率由2008年的8.1%，增至2010年的15.3%,。其預(yù)期未來內(nèi)地房地產(chǎn)公司海外發(fā)債將日趨頻繁,，而擁有充裕資金的房地產(chǎn)商將可支持其擴(kuò)充以取得更大的市場份額。
準(zhǔn)備發(fā)債的碧桂園總裁莫斌就表示,，公司現(xiàn)有項目中,，約2/3位于廣東省內(nèi)，將來兩三年內(nèi)會逐步改變現(xiàn)有布局方式,，使得省內(nèi)和省外的項目數(shù)量持平,。這意味著，擁有海外融資渠道的碧桂園未來兩年內(nèi)將加速擴(kuò)張,。