存款準(zhǔn)備金率屢次上調(diào)，使銀行普遍“錢緊”,。春節(jié)長假后,，除個(gè)別銀行對(duì)首套房貸仍執(zhí)行八五折優(yōu)惠利率外，絕大部分銀行取消了優(yōu)惠政策，甚至上浮至基準(zhǔn)利率1.1倍,。2月9日,，人民銀行又啟動(dòng)了2011年第一次加息。在優(yōu)惠政策取消及頻繁加息雙面“夾擊”下,，購房人的月供負(fù)擔(dān)水漲船高,。但對(duì)于是否提前還貸，銀行業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為要因人而異,，慎重選擇,。
房貸利率優(yōu)惠普遍取消
春節(jié)之前，深圳還有一些銀行對(duì)首套房貸款利率實(shí)行八五折優(yōu)惠,，但春節(jié)后這些優(yōu)惠則不見蹤影。2月11日,，中國證券報(bào)記者咨詢了多家銀行,，均表示優(yōu)惠利率已經(jīng)取消。
建行深圳分行相關(guān)人士透露,，該行已取消首套住房貸款利率優(yōu)惠,。對(duì)于個(gè)別重要優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行基準(zhǔn)利率；其他客戶最低執(zhí)行基準(zhǔn)利率1.1倍,，如果是有不良記錄的客戶,，將執(zhí)行更高的貸款利率。工商銀行,、光大銀行(601818,股吧),、農(nóng)業(yè)銀行工作人員均表示，對(duì)于首套房目前均執(zhí)行基準(zhǔn)利率,。深發(fā)展銀行則將首套房利率提升至基準(zhǔn)的1.1倍,。不過，也有個(gè)別銀行目前仍有優(yōu)惠,。平安銀行一家支行工作人員告訴記者,，如果購房者是深圳戶籍，且沒有不良信用記錄,，則首套房仍可享受八五折優(yōu)惠利率,。
不僅在深圳，上海,、北京,、南京、蘇州等多個(gè)城市也出現(xiàn)房貸利率優(yōu)惠取消的現(xiàn)象,。雖然有銀行宣稱對(duì)少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶購買首套房仍實(shí)行優(yōu)惠政策,，但優(yōu)質(zhì)客戶的標(biāo)準(zhǔn)要么定得太高，要么條件不明確，更多由銀行自己掌握,。即便是同一家銀行,，在不同城市因貸款額度緊張程度不同，給予購房人的優(yōu)惠也不相同,。
“在貸款額度有限的情況下,，如果房貸利率仍然維持低位，則寧愿不做這塊業(yè)務(wù)”,，某上市股份制商業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，目前貸款供給緊張，銀行的議價(jià)空間更大,，相比利率大幅上浮的企業(yè)貸款,，房貸這一傳統(tǒng)優(yōu)勢業(yè)務(wù)利潤貢獻(xiàn)度下降，房貸利率上浮已是必然趨勢,。
2月9日,，人民銀行開始上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委此前預(yù)計(jì),，2011年一季度仍可能有兩次準(zhǔn)備金率上調(diào),，其中一次或在2月。他同時(shí)表示今年還將加息三至四次,，加息或?qū)⒊蔀槌B(tài)的金融調(diào)控措施,。在這種情況下，有目前執(zhí)行首套房基準(zhǔn)利率的銀行工作人員表示,，不排除房貸利率繼續(xù)上行的可能,。
購房人負(fù)擔(dān)大幅上升
對(duì)于購房人來說，受到首套房貸款利率優(yōu)惠取消及加息的雙重“夾擊”,，購房成本已經(jīng)大幅上升,。去年4月本輪房貸調(diào)控政策出臺(tái)前，購房人還可以普遍享受到首套房貸款利率七折優(yōu)惠,，按照當(dāng)時(shí)五年期以上房貸利率5.94%計(jì)算,，其購房貸款利率為4.158%。2010年10月至今,，人民銀行已經(jīng)連續(xù)三次加息,，目前五年期以上房貸的基準(zhǔn)利率已經(jīng)上升到6.6%，如果按照首套房目前最高的1.1倍利率計(jì)算,，則購房人貸款利率已經(jīng)高達(dá)7.26%,，不到一年時(shí)間成本上升幅度約75%。
不僅是商業(yè)住房貸款,，個(gè)人住房公積金存貸款利率也已經(jīng)上調(diào),。其中,，五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，由4.3%上調(diào)至4.5%,；五年期以下(含五年)個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn),，由3.75%上調(diào)至4%。
對(duì)商業(yè)住房貸款而言,，如果按照貸款總額100萬元,，貸款年限20年，選擇等額本息還款方式計(jì)算,，在調(diào)控前首套房購房人的月供負(fù)擔(dān)為6143.38元,，總共負(fù)擔(dān)利息約47.4萬元；若按照基準(zhǔn)利率1.1倍計(jì)算,，則此次加息后月供負(fù)擔(dān)為7909.82元,，利息總支出高達(dá)89.8萬元，一共多出30多萬元,。而在北京,、上海、深圳,、廣州等一線城市，對(duì)于購房人來說貸款100萬元是普遍現(xiàn)象,。
在月供支出大幅上升的同時(shí),，貸款何時(shí)發(fā)放到位也成為購房人的心病。在1月20日再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)后,，準(zhǔn)備金率屢次上調(diào)的疊加效應(yīng)顯現(xiàn),，導(dǎo)致一些“錢緊”的銀行被迫暫停放貸，深圳地區(qū)有購房人2010年12月就開始辦理的貸款,，至今仍沒有發(fā)放到位,。一些專家預(yù)測，再度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的時(shí)日不遠(yuǎn),，這也會(huì)給房貸辦理帶來一些變數(shù),。
提前還貸需謹(jǐn)慎
隨著購房成本大幅上升，一些購房人開始考量是否提前還貸,。不過,，記者咨詢的多位貸款購房者均表示，目前還沒有提前還貸的打算,。一些銀行工作人員稱,，深圳目前還沒出現(xiàn)提前還貸潮。
加息預(yù)期下,，提前還貸是不是一個(gè)好的選擇,？某上市股份制銀行深圳分行零售部門負(fù)責(zé)人認(rèn)為,，這要因人而異。她說,，對(duì)于在此輪樓市調(diào)控政策出臺(tái)前就已購房且享受基準(zhǔn)利率七折的客戶來說,，增加的月供負(fù)擔(dān)并不是很重。在今后一段時(shí)間,，緊縮政策將是大趨勢,，從銀行貸款會(huì)變得比較困難。如果購房人有好的投資渠道,，不妨多留資金投資理財(cái),，沒必要選擇提前還貸。對(duì)于一些財(cái)務(wù)狀況不穩(wěn)定或發(fā)生變化的購房人來說,，如果月供增加已經(jīng)明顯影響到日常生活,，則部分或全部提前還款減輕壓力是一個(gè)較好選擇。
此外,，有銀行業(yè)內(nèi)人士提醒市民,，何時(shí)選擇提前還貸要仔細(xì)看清貸款合同，有的合同不會(huì)很快調(diào)整利率,。據(jù)了解,，深圳銀行和客戶簽訂的房貸合同在利率調(diào)整上大致有三種版本的約定，其中一種是約定利率調(diào)整后的次月開始按新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,，還有一種是次年1月1日起開始執(zhí)行,，最后一種則是“對(duì)年對(duì)月對(duì)日”執(zhí)行，即在合同簽訂日的次年同月同日進(jìn)行調(diào)整,。
還需要注意的是,，有銀行對(duì)短期內(nèi)提前還貸的處罰比較嚴(yán)厲。如某國有商業(yè)銀行規(guī)定提前還貸除了要至少提前一個(gè)月預(yù)約,，還要收取貸款金額的1%作為罰息,。假如是貸款不滿一年就選擇提前還貸，則罰息金額還要加倍,。算下來僅罰息就足以抵扣相當(dāng)一段時(shí)間增加的月供利息,。
銀行理財(cái)人士提醒購房人，要減輕房貸壓力還可以選擇銀行已經(jīng)廣泛推出的房貸理財(cái)賬戶,，將閑錢放在賬戶中,，用存款抵扣貸款利息。