我的同事Xiao有一篇博文《美國買房紀實》,，談他在美國十多年里租房,、買房、賣房再買房的經(jīng)歷,，順帶介紹美東各地的風(fēng)土人情,，跌宕起伏,，讀來感同身受，獲益匪淺,。最近有讀者希望了解在美國買房具體操作方面的事情,，特別是有哪些地方要花錢，花多少錢等,。本文即對此作一簡單介紹,。
地段，地段,，還是地段,！
首先，買房要看房價。繁華都市比偏遠地區(qū)房價貴上一兩倍很普通,，就是同一個大都會地區(qū)不同地段也可能一個天上,，一個地下。房地產(chǎn)經(jīng)紀人在向購房客戶推介產(chǎn)品時,，常常把一句口號掛在嘴邊：Location,
Location, Location! 地段,，地段，還是地段,！ “離城20分鐘車程,！” “地鐵站僅隔三個街區(qū)！”
“購物中心開車5分鐘,！”“學(xué)區(qū)本地排名第一,！”等都是常見廣告用語。
前不久我在舊金山灣區(qū)了解當(dāng)?shù)胤渴�,，親友告訴我距離伯克萊不遠的一個城鎮(zhèn)叫核桃河(Walnuts
Creek),，環(huán)境優(yōu)美，治安良好,，交通方便,，獨棟房價比市區(qū)動輒百萬以上便宜一半左右。在網(wǎng)上一搜,，跳出來的圖片和價格令人興奮不已,，三臥兩衛(wèi)雙車庫10年新獨棟房價僅20萬美元左右！忙不迭把我家大掌柜叫過來,，就在我們尋思哪一棟更加適合的時候,，一行小字落入眼簾：(Walnuts
Creek) McDonough,
GA，這是亞特蘭大東南的一個小鎮(zhèn),，哪里可以和寸土寸金的舊金山灣區(qū)相提并論,！
當(dāng)你決定了要在某地買房，找一個信得過的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀至關(guān)重要,。一個好經(jīng)紀人不但可以幫你搞定所有與交易有關(guān)的必要手續(xù),，他/她還會提醒你沒有想到的問題，防止以后出現(xiàn)麻煩,。
交易當(dāng)中最重要的是首付和貸款,。前幾年房市牛的時候，貸款機構(gòu)甚至推出過零首付來吸引客戶�,，F(xiàn)在則不然,，很難找到哪家銀行愿意為要求5%甚至10%首付的客戶貸款，20%的首付成為常規(guī),。一棟30萬美元的房子(全美新屋房價中間值去年一年內(nèi)在20萬上下波動),，意味著成交的時候你要付給房貸公司6萬白花花的現(xiàn)銀,。
接下來是貸款利率。貸款有固定利率和浮動利率兩種,。浮動利率通常是在起始的三年或更長期限內(nèi)給你一個較低的利率,，過了這個期限之后每年根據(jù)某個金融指數(shù)(例如國債利率)的升降調(diào)整當(dāng)年的利率，所以借貸方要有在占了便宜之后吃大虧的心理準(zhǔn)備,。
固定利率期限以15年和30年為常見,，也有更長或較短的。以美國人常常選用的30年期房貸為例,，今天的利率在4.25%到5%之間，不同貸款機構(gòu)有所不同,，折合年利率之后,，還以剛才30萬的房子為例，你的月供大約在1250到1350美元之間,。
貸款公司還會給你一些選項,，最主要的是所謂點數(shù)(Points)，也就是你手頭有現(xiàn)款可以付給銀行,，用來降低貸款利率,。比方說你有2400美元可以立即支付給貸款銀行，銀行給你一個點數(shù),，你的利率會降低0.125%,，算下來月供可以減少18美元左右，30年下來可以節(jié)省6480美元,。
過戶的時候要支付貸款手續(xù)費,，24萬美元的貸款手續(xù)費在1000到2000美元之間。過戶費還包括由貸款機構(gòu)替你代繳的房產(chǎn)交易稅,，這個稅多少各地不同,，一般都在1%以下，有的地方免征,。其他的費用包括估價費,、勘查費、產(chǎn)權(quán)保險費,、登記費,，還有預(yù)繳的年度災(zāi)害保險費等。通常30萬美元的新房過戶時各種雜費在5千到1萬美元之間,。至于經(jīng)紀人的收益,，則是從賣方那里拿的。按照美國的通例,，賣方要從房價中拿出6%,，平分給賣方和買方的經(jīng)紀人,。經(jīng)紀人在不景氣的時候，或者競爭激烈的情況下,，有時也會降低抽頭的份額,。
如果你要買的是舊房，別忘了還要雇傭房地產(chǎn)專業(yè)律師審查原戶主的貸款償付情況,，雇請專業(yè)人員檢查房屋結(jié)構(gòu),、易損部分完好程度，以及蛀蟲損傷,、地下氡氣等有害因素,。這些雖然是要花錢的，但是通�,？梢詮馁u主那里獲得降低房價的好處,。
最后要記住的是，你一旦成為了房主,，地方政府就把你吃定了：你每年都要繳納房地產(chǎn)稅,。這個稅是縣級政府最主要的財政收入，要用來支付中小學(xué)校的建設(shè),、管理和教職員工的工資(大約占到全部縣財政支出的一半),，建設(shè)和管理公共圖書館和公園、體育場和其他公共休閑場所,，修建維護地方管理的道路,、橋梁等交通設(shè)施，以及警察局,、消防隊,、急救站等公共安全項目和政府日常行政開支。
該項稅收的稅率各地也不同,。福利好,、公共設(shè)施完善先進的地方，自然稅率就會高些,，反之就較低,，而且和政府效率的高低有很大關(guān)系。有的地方,，例如紐約州的部分縣份,，把房地產(chǎn)稅分成兩部分，學(xué)區(qū)建設(shè)管理一半,，其它合起來是另一半,。如果戶主年齡達到65歲左右(大約是可以享受社會醫(yī)療保障金的年齡)，認為你家已經(jīng)沒有學(xué)齡兒童,，就免交學(xué)區(qū)的那一半,。一般而言,，房地產(chǎn)稅的稅率在1%左右。如果你的房產(chǎn)價值為30萬美元,，你就得每年拿出3000美元來孝敬縣太爺——話說回來,，羊毛出在羊身上，這些設(shè)施和服務(wù)你是一天都離不了的,。
再回到貸款問題,。貸款機構(gòu)會把上面那些費用當(dāng)中常年要付的全部加起來，大頭包括月供,、保險,、管理和房地產(chǎn)說等，這些不能超過你的可支配月收入的30%,。還以上面30萬美元的房產(chǎn)為例,，月供大約1350美元，與房屋有關(guān)的保險算100美元,，地稅250美元，考慮其他家居支出包括社區(qū)管理費等350美元,，每個月和房子有關(guān)的費用為2000美元,。也就是說，你的可支配月收入要達到6666美元,，相當(dāng)于稅前年薪9萬到10萬美元以上,，貸款公司才會考慮給你貸款。
這里我們還沒有談及你的信用記錄,。如果你的信用良好,，長年沒有賴賬紀錄，也沒有吃過官司,，開車從不違規(guī),，連一個停車罰單都沒有或立即付清，評分達到740分以上,，不少貸款公司會降低你的利率,，或是減少甚至免收過戶手續(xù)費。反之各項費用都會上漲,，特別糟糕的例如經(jīng)常欠繳房租水電費,、信用卡老是過期不付等，評分在600分以下,，在目前的經(jīng)濟形勢下,，基本上沒有人敢給你貸款。以后我們有機會再談美國人的信用問題,。