我的同事Xiao有一篇博文《美國買房紀(jì)實(shí)》,，談他在美國十多年里租房,、買房、賣房再買房的經(jīng)歷,，順帶介紹美東各地的風(fēng)土人情,，跌宕起伏，讀來感同身受,，獲益匪淺,。最近有讀者希望了解在美國買房具體操作方面的事情，特別是有哪些地方要花錢,，花多少錢等,。本文即對此作一簡單介紹,。
地段，地段,，還是地段,！
首先，買房要看房價,。繁華都市比偏遠(yuǎn)地區(qū)房價貴上一兩倍很普通,，就是同一個大都會地區(qū)不同地段也可能一個天上，一個地下,。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在向購房客戶推介產(chǎn)品時,，常常把一句口號掛在嘴邊：Location,
Location, Location! 地段，地段,，還是地段,！ “離城20分鐘車程！” “地鐵站僅隔三個街區(qū),！”
“購物中心開車5分鐘,！”“學(xué)區(qū)本地排名第一！”等都是常見廣告用語,。
前不久我在舊金山灣區(qū)了解當(dāng)?shù)胤渴校H友告訴我距離伯克萊不遠(yuǎn)的一個城鎮(zhèn)叫核桃河(Walnuts
Creek),，環(huán)境優(yōu)美,，治安良好，交通方便,，獨(dú)棟房價比市區(qū)動輒百萬以上便宜一半左右,。在網(wǎng)上一搜，跳出來的圖片和價格令人興奮不已,，三臥兩衛(wèi)雙車庫10年新獨(dú)棟房價僅20萬美元左右,！忙不迭把我家大掌柜叫過來，就在我們尋思哪一棟更加適合的時候,，一行小字落入眼簾：(Walnuts
Creek) McDonough,
GA,，這是亞特蘭大東南的一個小鎮(zhèn)，哪里可以和寸土寸金的舊金山灣區(qū)相提并論,！
當(dāng)你決定了要在某地買房,，找一個信得過的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)至關(guān)重要。一個好經(jīng)紀(jì)人不但可以幫你搞定所有與交易有關(guān)的必要手續(xù),，他/她還會提醒你沒有想到的問題,，防止以后出現(xiàn)麻煩。
交易當(dāng)中最重要的是首付和貸款,。前幾年房市牛的時候,，貸款機(jī)構(gòu)甚至推出過零首付來吸引客戶�,，F(xiàn)在則不然，很難找到哪家銀行愿意為要求5%甚至10%首付的客戶貸款,，20%的首付成為常規(guī),。一棟30萬美元的房子(全美新屋房價中間值去年一年內(nèi)在20萬上下波動)，意味著成交的時候你要付給房貸公司6萬白花花的現(xiàn)銀,。
接下來是貸款利率,。貸款有固定利率和浮動利率兩種。浮動利率通常是在起始的三年或更長期限內(nèi)給你一個較低的利率,，過了這個期限之后每年根據(jù)某個金融指數(shù)(例如國債利率)的升降調(diào)整當(dāng)年的利率,，所以借貸方要有在占了便宜之后吃大虧的心理準(zhǔn)備。
固定利率期限以15年和30年為常見,，也有更長或較短的,。以美國人常常選用的30年期房貸為例，今天的利率在4.25%到5%之間,，不同貸款機(jī)構(gòu)有所不同,，折合年利率之后，還以剛才30萬的房子為例,，你的月供大約在1250到1350美元之間,。
貸款公司還會給你一些選項(xiàng)，最主要的是所謂點(diǎn)數(shù)(Points),，也就是你手頭有現(xiàn)款可以付給銀行,，用來降低貸款利率。比方說你有2400美元可以立即支付給貸款銀行,，銀行給你一個點(diǎn)數(shù),，你的利率會降低0.125%，算下來月供可以減少18美元左右,，30年下來可以節(jié)省6480美元,。
過戶的時候要支付貸款手續(xù)費(fèi)，24萬美元的貸款手續(xù)費(fèi)在1000到2000美元之間,。過戶費(fèi)還包括由貸款機(jī)構(gòu)替你代繳的房產(chǎn)交易稅,，這個稅多少各地不同，一般都在1%以下,，有的地方免征,。其他的費(fèi)用包括估價費(fèi)、勘查費(fèi),、產(chǎn)權(quán)保險費(fèi),、登記費(fèi)，還有預(yù)繳的年度災(zāi)害保險費(fèi)等,。通常30萬美元的新房過戶時各種雜費(fèi)在5千到1萬美元之間,。至于經(jīng)紀(jì)人的收益,，則是從賣方那里拿的。按照美國的通例,，賣方要從房價中拿出6%,，平分給賣方和買方的經(jīng)紀(jì)人。經(jīng)紀(jì)人在不景氣的時候,，或者競爭激烈的情況下,，有時也會降低抽頭的份額。
如果你要買的是舊房,，別忘了還要雇傭房地產(chǎn)專業(yè)律師審查原戶主的貸款償付情況,，雇請專業(yè)人員檢查房屋結(jié)構(gòu)、易損部分完好程度,，以及蛀蟲損傷,、地下氡氣等有害因素。這些雖然是要花錢的,，但是通�,？梢詮馁u主那里獲得降低房價的好處。
最后要記住的是,，你一旦成為了房主,，地方政府就把你吃定了：你每年都要繳納房地產(chǎn)稅。這個稅是縣級政府最主要的財(cái)政收入,，要用來支付中小學(xué)校的建設(shè),、管理和教職員工的工資(大約占到全部縣財(cái)政支出的一半)，建設(shè)和管理公共圖書館和公園,、體育場和其他公共休閑場所,，修建維護(hù)地方管理的道路,、橋梁等交通設(shè)施,，以及警察局、消防隊(duì),、急救站等公共安全項(xiàng)目和政府日常行政開支,。
該項(xiàng)稅收的稅率各地也不同。福利好,、公共設(shè)施完善先進(jìn)的地方,，自然稅率就會高些，反之就較低,，而且和政府效率的高低有很大關(guān)系,。有的地方，例如紐約州的部分縣份,，把房地產(chǎn)稅分成兩部分,，學(xué)區(qū)建設(shè)管理一半,，其它合起來是另一半。如果戶主年齡達(dá)到65歲左右(大約是可以享受社會醫(yī)療保障金的年齡),，認(rèn)為你家已經(jīng)沒有學(xué)齡兒童,，就免交學(xué)區(qū)的那一半。一般而言,，房地產(chǎn)稅的稅率在1%左右,。如果你的房產(chǎn)價值為30萬美元，你就得每年拿出3000美元來孝敬縣太爺——話說回來,，羊毛出在羊身上,，這些設(shè)施和服務(wù)你是一天都離不了的。
再回到貸款問題,。貸款機(jī)構(gòu)會把上面那些費(fèi)用當(dāng)中常年要付的全部加起來,，大頭包括月供、保險,、管理和房地產(chǎn)說等,，這些不能超過你的可支配月收入的30%。還以上面30萬美元的房產(chǎn)為例,，月供大約1350美元,，與房屋有關(guān)的保險算100美元，地稅250美元,，考慮其他家居支出包括社區(qū)管理費(fèi)等350美元,，每個月和房子有關(guān)的費(fèi)用為2000美元。也就是說,，你的可支配月收入要達(dá)到6666美元,，相當(dāng)于稅前年薪9萬到10萬美元以上，貸款公司才會考慮給你貸款,。
這里我們還沒有談及你的信用記錄,。如果你的信用良好，長年沒有賴賬紀(jì)錄,，也沒有吃過官司,，開車從不違規(guī)，連一個停車罰單都沒有或立即付清,，評分達(dá)到740分以上,，不少貸款公司會降低你的利率，或是減少甚至免收過戶手續(xù)費(fèi),。反之各項(xiàng)費(fèi)用都會上漲,，特別糟糕的例如經(jīng)常欠繳房租水電費(fèi)、信用卡老是過期不付等，評分在600分以下,，在目前的經(jīng)濟(jì)形勢下,，基本上沒有人敢給你貸款。以后我們有機(jī)會再談美國人的信用問題,。