雖然大多數(shù)的上海人不必?fù)?dān)心房產(chǎn)稅,，但房產(chǎn)稅出臺(tái)后還是牽動(dòng)眾多市民的神經(jīng)：現(xiàn)在是買房的好時(shí)機(jī)么？該買多大的房子,？異地置業(yè)能不能合理避稅,？究竟該買房還是租房？……晨報(bào)樓經(jīng)邀請(qǐng)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn),、漢宇地產(chǎn)置業(yè)專家一一為您解疑釋惑并支招,。
首次購(gòu)房該買多大的房子？
支招：“無(wú)房族”最好一步到位
新國(guó)八條和房產(chǎn)稅接踵出臺(tái),，唯一能享受“旁觀”資格的恐怕就是本地首次置業(yè)的人了,。因?yàn)闇娣慨a(chǎn)稅實(shí)際上對(duì)他們還是保護(hù)的。
現(xiàn)階段的開發(fā)商肯定要謀定而后動(dòng)，根據(jù)自己手頭客戶的情況決定是否跳價(jià),，所以新盤估計(jì)還是保持相對(duì)穩(wěn)定為主,。在國(guó)八條和房產(chǎn)稅的多重政策調(diào)控疊加作用下，預(yù)計(jì)未來(lái)3個(gè)月樓市的成交會(huì)相當(dāng)?shù)兔�,，到時(shí)開發(fā)商將不得已降價(jià)促銷,，此時(shí)剛需買家可以考慮出手。
對(duì)于首次置業(yè)的面積大小,，不少專家建議,，如果條件允許，盡量“一步到位”,。因?yàn)槿绻荣I小房子,，未來(lái)再買大房的話，人均面積就有可能超標(biāo)要被征稅,。當(dāng)然,，大多數(shù)首次置業(yè)的剛需買房者手頭并不寬裕，買房時(shí)還是要量力而行,，不要“強(qiáng)行上馬”,。
如果想買二手房，由于近期還處在政策恐慌期,，房東不會(huì)太強(qiáng)勢(shì),，議價(jià)空間會(huì)大一些。同時(shí),，這個(gè)時(shí)候眾多投資客,、改善型需求紛紛退市，市場(chǎng)需求銳減,，房?jī)r(jià)在此刻將趨于平穩(wěn),。建議置業(yè)時(shí)選擇成熟度相對(duì)適中的板塊，比如近外環(huán)線板塊,，盡量選擇免營(yíng)業(yè)稅的房源,。一般來(lái)說(shuō)，掛牌量大,、特別是次新房扎堆的板塊穩(wěn)定性相對(duì)較差,，比較容易淘到房。
現(xiàn)在租房劃算嗎,？
支招：盡量選擇長(zhǎng)租,、續(xù)租
對(duì)于今年計(jì)劃買房但是并不打算馬上入住的年輕購(gòu)房者，可采取一邊租房,、一邊觀望的策略,。因?yàn)榻诜績(jī)r(jià)快速上漲的可能性不大,，所以可以考察、比較多家樓盤,，待時(shí)機(jī)成熟后購(gòu)買,。因存量房不受房產(chǎn)稅的影響，使得原本急于避稅拋售的房東,，紛紛轉(zhuǎn)售為租,，預(yù)計(jì)出租掛牌量將在節(jié)后大幅釋放。就租金而言,，也不排除房東將一部分增加的房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁到租客身上,，未來(lái)租金將會(huì)出現(xiàn)一定程度的上漲，預(yù)計(jì)漲幅將在5%-10%左右,。
如果現(xiàn)在租房,，盡量選擇長(zhǎng)租形式，因長(zhǎng)租易穩(wěn)定房東預(yù)期,，能增加租金議價(jià)的機(jī)會(huì),；在日后租賃過(guò)程中,，也不易出現(xiàn)業(yè)主臨時(shí)漲價(jià)情形,。市民可多加留意急租房源信息，因此類房源急于出手,、租金極有可能低于市場(chǎng)均價(jià)水平,。
手中只有一套房的改善型購(gòu)房者，如何討巧換大房,？
支招：先買新房一年內(nèi)再賣舊房
許多購(gòu)房者都抱怨,，生小孩或者小孩讀書了，想換套大房子,，不但貸款和首付要增加,，而且還有可能因?yàn)槿司娣e超標(biāo)而被征房產(chǎn)稅。許多人為此煩惱不已,，甚至打消了置換的念頭,。也有人考慮再買套小房子，這樣人均面積也許還是不會(huì)超標(biāo),，但那樣的話就失去了換房的意義,。其實(shí)大可不必這樣為難，因?yàn)檫�有一些討巧的做法,。
如果你是本地戶籍且只有一套房子的話,，要換購(gòu)可以先把它賣了再去買房，這樣就會(huì)算作首次購(gòu)房,，不會(huì)被征收房產(chǎn)稅,。當(dāng)然,，你也可以先買下新房子，再考慮一年內(nèi)把原來(lái)的房子賣掉,。因?yàn)楦鶕?jù)規(guī)定,，本市居民家庭原來(lái)已擁有一套唯一住房，因?yàn)楦纳凭幼l件而新購(gòu)住房的,，該居民家庭新購(gòu)住房先按規(guī)定核定征收房產(chǎn)稅,，當(dāng)其在新購(gòu)住房后的一年內(nèi)出售家庭原有唯一住房的，對(duì)新購(gòu)住房已按規(guī)定繳納的房產(chǎn)稅可予退還,。
這種辦法尤其適合已經(jīng)有套較大的房子，還想買套更大房子的人,。
改善型置業(yè)如何買房,？
支招：盡量選擇毛坯房
按照二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，名下有過(guò)不超過(guò)一套住宅的本市戶籍家庭,，如果有實(shí)力想改善的話,，還是可以改善的。
以本市戶籍三口之家為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,，家庭住房總面積在180平方米內(nèi)都是免房產(chǎn)稅的,，即使超過(guò)180平方米，也只是超出部分面積征稅,；同時(shí)加上“低于上年度新建商品住房平均銷售價(jià)2倍,，稅率0.4%”的減征條件，而一些機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)2010年度本市新建商品房均價(jià)在2.1萬(wàn)元左右（確切均價(jià)以市統(tǒng)計(jì)局公布為準(zhǔn)）,，也就是說(shuō),，只要新購(gòu)住房的單價(jià)低于4.2萬(wàn)元/平方米，超出180平方米的面積才征稅,，而且計(jì)稅金額是合同價(jià)的7折,，那房產(chǎn)稅的總額不會(huì)很高。
不僅是減稅不難,，而且大部分想改善的家庭二次購(gòu)房時(shí),，并不會(huì)被納入房產(chǎn)稅征收范圍。
當(dāng)然,，在改善型置業(yè)者在選擇地段,、配套、戶型上也要考慮到首付能力,，目前首付是至少六成,。這個(gè)門檻還是較高的。
去異地購(gòu)房避房產(chǎn)稅可行嗎,？
支招：看好規(guī)劃再出手
有網(wǎng)友發(fā)帖稱：“下一步目標(biāo)：到昆山買別墅,，在上海住小公寓,，不交房產(chǎn)稅�,！边@樣的“如意算盤”究竟是否可行呢,？
昨日，常州某別墅的銷售人員再三向記者強(qiáng)調(diào)：“買我們這里的房子肯定不征房產(chǎn)稅,，常州還沒(méi)這么快輪到征房產(chǎn)稅,。很多上海人都來(lái)咨詢�,！辈贿^(guò),，該銷售人員也提醒說(shuō)，雖然不用征房產(chǎn)稅,，但是根據(jù)“國(guó)八條”,，貸款購(gòu)買二套房還是必須符合首付款比例不低于六成，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的
1.1倍,。
在上海周邊的城市中,，并非所有城市的樓盤都對(duì)上海市民“開放”。截至1月28日,，我國(guó)出臺(tái)“限購(gòu)令”的縣市已有25個(gè),，包括北京、上海,、深圳,、廣州、三亞,、海口,、天津,、杭州、蘇州,、溫州,、南京、福州,、廈門,、寧波、舟山,、大連,、蘭州、太原,、武漢,、昆明,、南昌、鄭州,、濟(jì)南,、合肥、金華永康,。與上海距離較近的有杭州,、蘇州、溫州,、南京,、寧波、舟山,、金華永康等7個(gè)縣市,。在這些城市，無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�,，要暫停向其售房�?BR> 對(duì)于購(gòu)買外地房避房產(chǎn)稅這一設(shè)想,，上海中原研究咨詢部高級(jí)研究經(jīng)理馬冀認(rèn)為可操作性并不太強(qiáng)。
“還是要看城市未來(lái)的發(fā)展,，不應(yīng)該為了買房而買房,。”馬冀說(shuō),，從最近出臺(tái)的一系列房產(chǎn)組合拳可以看出此次調(diào)控力度很大,，因此“限購(gòu)令”也會(huì)很快出現(xiàn)在其他城市，如果盲目在外地購(gòu)房,，很可能出現(xiàn)今后售房時(shí)難出手的情況,，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。