繼去年“國十一條”,、“國十條”,、“9·29新政”三波樓市宏觀調(diào)控之后，更為有力的“國八條”又在1月26日晚宣布實(shí)施,，在限購,、價(jià)格控制,、信貸、稅收等環(huán)節(jié)進(jìn)一步加碼,。專家認(rèn)為,，近兩個(gè)月商品房成交量的大幅攀升，讓市場對第四波調(diào)控已有預(yù)期,。在此影響之下,，預(yù)計(jì)2011年全國樓市調(diào)整的幅度將大于2010年，部分城市房價(jià)將出現(xiàn)一定幅度的下降,；70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)將于二三季度出現(xiàn)同比負(fù)增長,，多個(gè)月份會出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長。
交易量激增招致新一輪調(diào)控
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)26日最新數(shù)據(jù)顯示,，1月前三周新房共成交7151套,，同比增長17%，成交均價(jià)23700元/平方米,，同比上漲19%,。第三周(1月17日-23日)北京全市新建商品房網(wǎng)簽總量為3161套，環(huán)比前一周的1837套,，大幅上漲了72.1%,。
而上海將試點(diǎn)房產(chǎn)稅的消息也讓當(dāng)?shù)貥鞘邢破鹆艘徊ㄤN售高峰：根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，1月前23天,，全市新增商品住宅的供應(yīng)量僅32.18萬平方米，成交量卻達(dá)到76.85萬平方米,，第三周(1月17日-23日)上海共有5個(gè)項(xiàng)目推出僅8.04萬平方米的新房源,，僅相當(dāng)于近20周平均周供應(yīng)的三成水平，為近23周的最低點(diǎn),。但出人意料的是成交量卻不降反升,，周成交商品住宅24.06萬平方米，供求比約為1：3,。浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心一樓交易大廳繳納契稅與營業(yè)稅的窗口前,，近日也連續(xù)多日出現(xiàn)幾十人至上百人排隊(duì)等候的場面。
中原集團(tuán)研究中心總監(jiān)陶琦認(rèn)為,，今年調(diào)控出臺時(shí)機(jī)提前,，主要是因?yàn)樵谌ツ?2月成交量激增后，今年1月份的交易量僅微弱下降,。為避免2月春節(jié)積累出來的需求,，在3月集中爆發(fā)，同時(shí)也避免由于成交沖動期出政策帶來的交易過程影響,，所以現(xiàn)在出臺應(yīng)該是合適的時(shí)機(jī),。
上海市統(tǒng)計(jì)局總經(jīng)濟(jì)師蔡旭初25日援引最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱,，隨著國家及上海一系列調(diào)控政策的出臺實(shí)施，2010年,，上海房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“一快,、一慢、一降”的新變化,。所謂“一快”,，就是房地產(chǎn)開發(fā)投資增長加快，“一慢”是指商品房價(jià)格上漲的速度,、上漲的勢頭放慢,，“一降”是商品房銷售面積有所下降。2010年全年上海市新建住宅銷售價(jià)格比上年上漲7.6%,，從環(huán)比指數(shù)看,，全年環(huán)比累計(jì)上漲1.3%；全年商品房銷售面積為2055萬平方米,，同比下降39%,；其中商品住宅銷售面積為1685.35萬平方米，下降42.4%,。
浙江省2010年的房地產(chǎn)市場則表現(xiàn)出“量縮價(jià)漲,，波動加快”的特點(diǎn)。專家稱“量縮”表明“抑制投機(jī)和投資購房需求”的努力初步見效,，“價(jià)漲”說明“遏制房價(jià)過快上漲”的目標(biāo)沒有完全達(dá)到,，離社會公眾期待的“房價(jià)回落到合理水平”尚有較大差距。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，去年浙江省商品住宅全年銷售面積3833萬平方米,，同比下降19.2%。新建商品房成交均價(jià)為9248元/平方米,，同比上漲18.7%,，且每月同比都處于上漲狀態(tài)。
申銀萬國報(bào)告認(rèn)為,，屢創(chuàng)歷史新高的房價(jià),、面臨上行的利率、更加嚴(yán)格的行業(yè)政策以及呼之欲出的房產(chǎn)稅,，都預(yù)示著越來越大的房價(jià)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn),。預(yù)計(jì)2011年全國房價(jià)將在下半年出現(xiàn)調(diào)整，全年均價(jià)將比2010年均價(jià)下跌10%左右,，成交量微增3%,，整體去化率約55%。
調(diào)控將繼續(xù)加壓
國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2010年全國商品房成交均價(jià)為5033元/平方米,，同比2009年上漲7.5%,，其中商品住宅成交均價(jià)上漲5.9%。12月份,，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲6.4%,，漲幅比11月份縮小1.3個(gè)百分點(diǎn)。楊紅旭認(rèn)為,，去年的嚴(yán)厲調(diào)控并非全無效果,，雖未能讓房價(jià)下跌，卻抑制了房價(jià)漲幅,。
此次“國八條”對投資投機(jī)性購房,、高房價(jià)的指向十分明確，強(qiáng)化差別化住房信貸政策,，“對貸款購買第二套住房的家庭,，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”,。去年“9·29新政”曾強(qiáng)調(diào),，“對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付比例不低于50%,、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍”,。3個(gè)多月后，首付在高位之上再提一成,，力度罕見,。
“國八條”還要求，調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策,，對個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的,，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅,。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策,。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭認(rèn)為，不足5年的營業(yè)稅以前按差額征收,，現(xiàn)在改為按全額征收,，即統(tǒng)一按銷售收入全額征收5.5%的營業(yè)稅，征稅基數(shù)增大很多,，稅負(fù)也相應(yīng)顯著增加,；個(gè)人所得稅以前按交易總額的1%-3%繳納，接下來,，國稅總局可能要求各地按差價(jià)的20%征收,，也即從嚴(yán)征收。
“總體上講，去年房地產(chǎn)調(diào)控一系列措施的效果離預(yù)期還有距離,�,！睆�(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,，去年12月份,，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲6.4%，漲幅比11月份縮小1.3個(gè)百分點(diǎn),，但環(huán)比上漲0.3%,。其中，部分二三線城市的樓市尤為活躍,。尹伯成說,，這一次政策再度出手的意圖很明顯，就是“最嚴(yán)格的調(diào)控”將繼續(xù)下去,；此外,，在流動性不斷收緊的情況下，對投資投機(jī)性需求的抑制更是絲毫不會放松,。
受到樓市調(diào)控加碼消息影響,，1月27日滬深兩市雙雙低開，地產(chǎn)板塊跌幅居首,，萬科,、金地等地產(chǎn)龍頭股低開超過4%，地產(chǎn)指數(shù)低開2.47%,，金融等板塊也受拖累全線低開,。
或?yàn)榉慨a(chǎn)稅鋪路
“國八條”還要求調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管,，但沒有直接提到房產(chǎn)稅,。楊紅旭認(rèn)為，此次國務(wù)院常務(wù)會議要求“各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng),，為依法征稅提供基礎(chǔ)”,，不僅是為已開征的稅種提供基礎(chǔ)，更是為全國范圍開征房產(chǎn)稅提供技術(shù)支持,�,！胺慨a(chǎn)稅并不是個(gè)新的稅種，上海和重慶兩個(gè)城市已宣布將率先試點(diǎn),，必然會向全國推廣”,。
中國房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄稱，在房價(jià)仍將上漲的預(yù)期下,，政府將對新購房屋超面積部分開征房產(chǎn)稅的消息,，刺激短期購買力集中釋放，搶在宣布實(shí)施之前交易規(guī)避房產(chǎn)稅，這也說明房產(chǎn)稅對市場的威力不容小覷,。
“國八條”還要求各地“加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度,，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞”，對此楊紅旭解讀認(rèn)為更是為今后向存量房征收房產(chǎn)稅做好技術(shù)支持,。
1月25日全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會發(fā)布報(bào)告指出,，由于房企資金充裕，目前負(fù)利率狀況以及市場對未來通脹預(yù)期仍較高,，2011年中國房價(jià)仍存一定上漲壓力,，因此今年上半年房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境仍會很嚴(yán)厲，抑制住房投資投機(jī)需求的政策仍將從緊,。稅收政策對調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格能夠產(chǎn)生一定影響,，但僅憑通過某一項(xiàng)稅收政策的實(shí)施、或開征某一稅種而有效解決當(dāng)前房價(jià)過高問題,，是不現(xiàn)實(shí)的,，需綜合運(yùn)用信貸政策、土地政策,、廉租房制度等措施,，形成房價(jià)調(diào)控的合力。