三亞作為國際旅游島建設的“排頭兵”，其房地產市場發(fā)展經歷了“冰火兩重天”,，從去年年初的異�,；鸨蕉径乳_始銷售量急劇下降,，再到目前的有價無市,，樓市持續(xù)平淡……三亞2011年樓市的發(fā)展趨勢引人關注，業(yè)內人士分析認為,，2010年三亞樓市上漲的幅度尚未完全消化,，東環(huán)鐵路的開通可能分流部分三亞樓市的客源，2011年的三亞房地產市場或將面臨更大考驗,。
三亞樓市持續(xù)低迷 價格依舊堅挺
在國際旅游島建設上升為國家戰(zhàn)略初期,，三亞房價呈現了全面“蹦極跳”。2010年1月,，受國際旅游島利好消息拉動,，不少樓盤以每平方米日均千元的勢頭上漲，到2010年3月末,，三亞樓市每平方米均價最高達到20314元,，比2009年同期上漲149%。隨著2010年國家兩次宏觀調控政策的實施,，三亞房地產經歷了數月的銷售量急劇下降,、僵持和低迷，但截至目前,，房地產價格依然堅挺,。
雖然現在正處于海南的購房的“旺季”，但記者在三亞的一些樓盤了解到,，三亞房地產市場仍然較為平淡，各個售樓處頗為冷清,，甚至一些售樓處還閉門謝客,。有的樓盤雖然咨詢者較多,，但真正購房者寥寥無幾,；大多數樓盤雖然價格仍然堅挺，但在市場持續(xù)低迷的情況下，大多推出了一次性付款打折的優(yōu)惠措施,。
記者在位于三亞灣的一處樓盤了解到，該樓盤目前每平方米起價2.55萬元,，均價2.7萬元,，置業(yè)顧問李芳告訴記者，只接受一次性付款,，現在貸款尤其是外地人購房很難批下來,，一次性付款可以享受93折的優(yōu)惠。
去年曾引起巨大關注的三亞某天價樓盤的4號樓和5號樓去年都已銷售完畢,，第3號樓于今年1月11日開盤,，每平方米起價6萬元，均價8萬元左右,，置業(yè)顧問告訴記者,，相比去年，由于3號樓的海景位置更好,，相比去年的價格每平方米漲幅近1萬元,，但如果一次性付款可以打95折，但記者在現場看到,，該樓盤的購房場景已遠遠不如去年火爆,。
記者在三亞灣定位為高端海景房地產的“海格”銷售中心了解到，該樓盤的均價從2010年4月后一直保持在均價每平米7.5萬元,。該樓盤銷售總監(jiān)黃川說,，從去年4月以來，該樓盤的房價一直堅挺,，但是銷售量急劇下降,，消費者一直處于觀望狀態(tài)，目前雖然處于旺季,，但是銷售狀況依然不好,。
黃川坦言，三亞房價堅挺的原因是開發(fā)商“家有余糧,，過冬不愁”,，很多開發(fā)商在去年初國際旅游島建設意見頒布初期回籠了大量資金，所以目前雖然宏觀調控政策對三亞樓市的影響很大,，但是開發(fā)商還可以“扛”得住,。
三亞高房價還需市場 慢慢“消化”
有業(yè)內人士認為，三亞均價已在每平方米2萬元左右，有些樓盤達到了均價6,、7萬元,，三亞的房價還屬于非理性狀態(tài)。在海南建設國際旅游島的戰(zhàn)略出臺后,，海南多數樓盤都經歷了一次“暴漲”,，相對而言，三亞的漲幅更大,，基本把未來2至3年的房價都“漲完”了,，目前的現狀仍不健康。因此,，未來一兩年三亞房價繼續(xù)往上走的可能性不大,。
還有業(yè)內人士認為,，2011年三亞的房地產市場,，除非有更利好的政策刺激，否則不會出現太大漲幅,，但2011年三亞的房產銷售會比2010年下半年極度冷清的局面有所好轉,。同時，定價相對合理的樓盤也會受關注,。
黃川認為,，目前三亞的房地產價格還需要市場慢慢消化。雖然目前的三亞房地產市場還不算很健康,，但是未來還是很樂觀,，會逐漸走向健康的發(fā)展軌道。
一位不愿意透露姓名的開發(fā)商也認為,，兩年之內,，三亞的房地產發(fā)展將會放慢步伐，一次暴漲后帶來的高房價,，使得三亞樓市在“有價無市”中掙扎,，這種局面只能通過兩種方式需求改變：一是通過時間讓市場慢慢消化；二是海南其他區(qū)域房地產價格上浮,，縮小與三亞房價的差距,，三亞通過獨特的氣候優(yōu)勢等賣點，讓消費者理性選擇,。
東環(huán)鐵路為三亞樓市 帶來更大考驗
業(yè)內人士認為,，海南東環(huán)鐵路開通后，東北部市縣被納入海南島的“一日生活圈”,。由于沿線市縣文昌,、瓊海、萬寧、陵水的房價比三亞低很多,，這些二三線城市可能會分流三亞的部分客源,。
海南大學教授王毅武認為，高鐵開通后,，海南東線城市實現了“同城化”,，將帶動沿線市縣的房地產市場，特別是對二三線房地產市場的帶動作用將會逐步顯現,。
一位不愿意透露姓名的開發(fā)商認為,，由于東環(huán)鐵路剛開通，目前對二三線城市房地產的影響還不太明顯,，但可以預期的是，由于目前三亞的房價是這些二三線城市的數倍,，因此會有一些購房者因價格低,、交通便利選擇東環(huán)鐵路沿線的二三線城市。同時,，未來海南房地產發(fā)展還存在諸多的不確定性,，因此，理性的投資者也會選擇離成本價最接近的房產,，規(guī)避投資風險,。
三亞房地產協會秘書長劉樹國認為，三亞的區(qū)位優(yōu)勢及氣候優(yōu)勢無法替代,，東環(huán)鐵路的開通未必會影響到三亞的房地產市場,，對于未來三亞的房地產走勢，劉樹國用了“考驗”和“信心”兩個詞來總結,。
據劉樹國分析,，今年三亞房地產市場首先將遇到對房價的考驗，價格合理的樓盤銷售量將會比較好,；其次是對樓盤品質的考驗,，高價位也應對應高品質的樓盤，如果品質好,，價位偏高一些也同樣會吸引高端的購房者,；再次，三亞的房價依然堅挺,，但目前冷清的市場將對房地產開發(fā)企業(yè)實力造成較大考驗,。