盡管針對土地市場的宏觀調(diào)控力度始終未有松懈,，但一份最新出爐的研究報告卻指出,，截至12月24日,，上海今年出讓土地成交總收入達(dá)1475.77億元,。如果按照純商業(yè)住宅用地供應(yīng)量換算,，這部分地塊的平均樓面地價為10574元/平方米,，比去年的7230元/平方米上漲了46%,。
“樓板價漲這么多,，樓價會有下跌空間嗎,？”業(yè)內(nèi)人士稱,，平均樓面地價上漲46%，意味著未來房價調(diào)控的壓力加大,。
供應(yīng)偏少導(dǎo)致地價上漲
中國房產(chǎn)信息集團(tuán)昨天出爐的一份報告中稱,，截至今年12月24日，上海已成交566幅土地,，成交收入總額為1475.77億元,。不過，這一按照今年實(shí)際成交量予以計算的數(shù)據(jù)尚不完全,。因?yàn)�,，如果按照上海已�?jīng)掛牌的土地出讓公告時間，年底之前仍有多幅用地等待交易,。報告預(yù)測,，2010年上海全年的土地拍賣收入將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出1500億元,。
在今天上海舉行的土地公開出讓活動中，2幅位于奉賢區(qū)的“大熱門”地塊將尋找新東家,。其中,，南橋新城望園路西側(cè)、運(yùn)河北路北側(cè)區(qū)域地塊,，在預(yù)申請受理結(jié)束時,，領(lǐng)取申請書人數(shù)高達(dá)85人，而另外一幅南橋新城望園路東側(cè),、金海路西側(cè),、環(huán)城南路北側(cè)區(qū)域地塊，在領(lǐng)取申請書時間截止之后,，亦有25人對其顯示興趣,。
“如果不出意外的話，今天土地拍賣現(xiàn)場可能會有逾10家企業(yè)到場競爭,�,！币患覉竺麉⒓映鲎尭偱牡姆康禺a(chǎn)企業(yè)人士稱。按照望園路西側(cè)地塊的出讓條件,，該幅地塊的入市門檻堪稱苛刻,，其中尤其以“20%保障性住房無償移交給政府”一項(xiàng)，使得眾多開發(fā)商頗顯躊躇,。
即使如此,，該幅地塊仍然吸引到了一干房企大鱷對此趨之若鶩。究其原因,，上海住宅用地供應(yīng)較少是主要影響因素,，而這亦是導(dǎo)致今年上海出讓土地樓面地價上揚(yáng)的原因之一�,！皩�(dǎo)致地價上漲過快的主要原因是,，近年來住宅用地的供應(yīng)量萎縮過大，回升過慢,�,！敝袊慨a(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄認(rèn)為。
根據(jù)這份報告,，上海已成交的566幅土地中,，住宅或含有住宅性質(zhì)的土地僅有121幅，建筑面積共計1420萬平方米,。在排除掉保障性住宅房和動遷配套房用地后,，可以開發(fā)成上市銷售的商品住宅（含住宅商辦綜合性地塊）用地僅為64幅，建筑面積761萬平方米,。不過,，將這些住宅用地綜合累計下來，土地出讓總額卻可高達(dá)805億元,，平均樓板價達(dá)10574元/平方米,。與去年上海住宅土地出讓樓面地價7230元/平方米相比，同比比上漲了46%,；而與2008年住宅土地出讓樓面地價的3393元/平方米相比,，更有211%的漲幅。
薛建雄表示,，雖然上海已經(jīng)出讓的土地建筑面積總計達(dá)到了3681萬平方米,，但可做住宅開發(fā)的用地并不多，在除去動遷配套和保障房之后,，商品化住宅用地更是稀缺,，從而導(dǎo)致成交土地價格上漲。
溢價率“理性繁榮”,？
記者獲取的一份業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)顯示,，在去除掉保障性住房之外，2009年上海商品住宅成交溢價率高達(dá)136%,，而截至12月24日,，2010年上海商品住宅成交溢價率則為76%�,！叭绻麖囊鐑r率來看的話,，今年上海土地市場的表現(xiàn)屬于理性繁榮�,！敝袊笖�(shù)研究院副院長陳晟表示,。
今年4月份，上海規(guī)劃和國土資源管理局出臺了2010年上海住房供地計劃,，公開數(shù)據(jù)顯示,，
2005年～2009年上海平均實(shí)際年度住宅供地量約1040公頃，包括了保障性住房在內(nèi)的2010年上海用地供應(yīng)量則為1100公頃,。不過,，純粹的商業(yè)住宅類型用地卻僅為330公頃，只占總量的30%,。
本報獲得的另外一份數(shù)據(jù)顯示,，
截至今年11月，2010年上海一手商品住宅成交均價為22925元/平方米,，與去年同期相比漲幅為22%,。薛建雄認(rèn)為，與土地供應(yīng)逐漸減少的趨勢相比,，上海住宅銷售卻始終處于高位,。雖然在今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的“高壓”之下,，住宅銷售量預(yù)期會下降到1650萬平方米。不過土地的供應(yīng)速度仍然及不上住宅銷售速度,，從而出現(xiàn)房價漲幅小于地價漲幅的態(tài)勢,。
“雖然今年歷經(jīng)多條宏觀調(diào)控政策，但與去年房價相比,，仍然表現(xiàn)一定漲幅,，實(shí)質(zhì)性下降的趨勢并未體現(xiàn)�,！毖ㄐ壅J(rèn)為,，土地供應(yīng)的大幅提升，不僅能夠起到調(diào)控地價的目的,，相信亦能對房價過快上漲起到一定抑制作用,。
不過，他亦指出,，隨著上海城市中心土地稀缺度的日漸加大,，動遷成本也在迅速上升，這將使得城市中心土地成本難以下降,，因此房價可下調(diào)的空間同樣有限,。
陳晟表示，究竟是地價決定房價還是房價決定地價,，未來仍然難以判斷,。但根據(jù)土地供應(yīng)趨勢預(yù)測的話，在明年大量提供保障性住房的前提下,，不排除會出現(xiàn)高端土地價格上漲,、高檔住宅亦隨之上漲的趨勢�,！安贿^總體而言,，在各項(xiàng)措施的保障之下，市場應(yīng)該趨向平穩(wěn),�,！�