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2010年,，中國房地產(chǎn)市場在遭遇“史上最為嚴(yán)厲”調(diào)控政策下波動顯著,，一季度“高歌猛進(jìn)”、二季度“震蕩調(diào)整”,、三季度“低位回調(diào)”,、四季度“分化加劇”。時至年末,，在一浪高過一浪的調(diào)控聲中,，房價依舊堅挺，投資樓市的熱情仍未退潮,，相反,，隨著推地高潮的來臨，土地市場漸回火熱,，成交也呈放量態(tài)勢…… 即將過去的一年間,，中國的房地產(chǎn)市場演繹了太多的“前所未有”。在業(yè)內(nèi)人士看來,，政府出臺調(diào)控政策的決心之大,、態(tài)度之堅決前所未有，政策力度之大,、手段運用之多前所未有,，當(dāng)然，面臨的市場復(fù)雜程度也前所未有,。
2010年,，中國房地產(chǎn)市場在遭遇“史上最為嚴(yán)厲”調(diào)控政策下波動顯著，一季度“高歌猛進(jìn)”,、二季度“震蕩調(diào)整”,、三季度“低位回調(diào)”,、四季度“分化加劇”。時至年末,，在一浪高過一浪的調(diào)控聲中,，房價依舊堅挺，投資樓市的熱情仍未退潮,，相反,，隨著推地高潮的來臨，土地市場漸回火熱,，成交也呈放量態(tài)勢……望“房”興嘆的人們越來越疑惑：調(diào)控為何如此之難,？僵局究竟何時才能打破？
房價燙手房產(chǎn)稅持續(xù)發(fā)酵
雖然房產(chǎn)稅話題一直持續(xù)發(fā)酵,，但有關(guān)房產(chǎn)稅出臺后的具體效果,，業(yè)內(nèi)也存在不同看法。有專家認(rèn)為,，現(xiàn)在市場對房產(chǎn)稅改革的期望值有些過高,，對房產(chǎn)稅的效果也有些夸大。實際上房產(chǎn)稅開征可能達(dá)不到很多人預(yù)期的作用,，在很多征收房產(chǎn)稅的國家里,，照樣存在房地產(chǎn)泡沫。
22日晚上九點十分,，微醺的小暉坐在北京方莊必勝客的一角跟大學(xué)時的哥們絮叨著一年來買房的糾結(jié)和教訓(xùn)：“兜里的銀子在年初還勉強(qiáng)夠得上四環(huán),，現(xiàn)在恐怕快到六環(huán)買房了�,！�
畢業(yè)于國內(nèi)一所著名大學(xué)的小暉有著一份相當(dāng)不錯的工作,，眼瞅著都過了晚婚的年齡，越來越為結(jié)婚的事著急,，過了虎年春節(jié)便開始為婚房折騰，然而就那么一兩次的猶豫,，便錯失了機(jī)會,，過高的房價已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了承受能力，用他自己的話說,，“希望像樹葉一樣搖落”,。
“實在不行咱就帶著新娘租房唄�,！毙熣f,，其實不是自己多么樂觀豁達(dá)，而是面對這種“時代性糾結(jié)”,，無法選擇而已,。他還說他選擇了冬至這天求婚，是因為過了這一天“燦爛會越來越長”，語氣中悲愴伴隨著狂熱,，仿佛讓人看到在他身后徐徐展開的中國房地產(chǎn)市場背景圖正蒸騰著熱氣,。
國家統(tǒng)計局12月10日公布的今年1至11月全國房地產(chǎn)市場運行情況顯示，11月份全國70個大中城市房價格同比上漲7.7%,，環(huán)比上漲0.3%,，并且銷售量、銷售額以及房地產(chǎn)開發(fā)投資均“漲”聲一片,。
一位業(yè)內(nèi)人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者,，出于居住的需要和職業(yè)習(xí)慣，他經(jīng)常去看盤,，“最近兩個月在深圳我注意到了一個現(xiàn)象,，就是買方和賣方已形成了一致預(yù)期：通貨膨脹，物價飛漲,，房價還會繼續(xù)漲,。”
他分析說,，這種預(yù)期導(dǎo)致的后果就是,，原本把房子掛在中介打算賣房的業(yè)主把房子收回去不賣了，除非缺錢用,，否則即使?jié)q了一大截也不賣了,，“這不能怪房東不理性、貪婪,，而是因為他們心里也很慌,，他不知道今天這個價把房子賣掉后，拿著錢明天還能不能再買回這套房子,，于是便出現(xiàn)了市場成交量不大,，但房價推升很快的結(jié)果。大家都被市場這只手推著往前走,，沒有選擇,。”
“整個2010年,，房地產(chǎn)市場可謂跌宕起伏”,，杭州某知名房地產(chǎn)企業(yè)資深人士廖先生這樣概括。中國社科院12月發(fā)布的2011年《住房綠皮書》將前三季度的市場走勢軌跡概括為：2010年1-4月,，價格上升趨勢延續(xù),，房價快速上漲；2010年5-6月,，調(diào)控力度加大,，觀望氣氛轉(zhuǎn)濃,；2010年7-9月，樓市蠢蠢欲動,，反彈跡象出現(xiàn),。進(jìn)入第四季度，部分市場研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為,，10月份整個房地產(chǎn)市場呈量跌價挺之勢,，11月則出現(xiàn)了“量價齊漲”。
綜合來看,，前11月全國供應(yīng)類指標(biāo)增速創(chuàng)歷史新高,，需求類指標(biāo)小幅增長，部分重點城市需求下降顯著,，但房價整體仍呈上漲之勢,。中國指數(shù)研究院指出，1至11月,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額,、施工面積、新開工面積等供應(yīng)類指標(biāo)增速均顯著高于歷史水平,，而商品房銷售面積和商品房銷售額同比增速分別為9.8%和17.5%,，且全年各月增速基本呈下行趨勢。從重點城市來看,，多數(shù)城市1至11月住宅成交面積不及2009年,，其中北京、廣州,、成都等地超過30%,，上海、深圳,、南京,、杭州等地超過40%。
價格方面,，據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù),，100個城市住宅(新房)平均價格在7至8月有所下跌，但9至11月,，100個城市住宅平均價格環(huán)比上漲，房價高位震蕩,，北京等十大城市也普遍繼續(xù)上漲,，僅同比漲幅有所縮小。
房價的持續(xù)高企使得越來越多的人將房產(chǎn)稅當(dāng)成樓市解困的“最后一根稻草”,，也讓很多人對其寄予厚望,。最近有消息稱,，“房產(chǎn)稅試點方案有望近期確定，上海,、重慶將被列入首批試點”“重慶房產(chǎn)稅征收最快可能在明年年初開征”,。
暫且不論效果如何，可以預(yù)期,，關(guān)于房產(chǎn)稅改革的猜想將進(jìn)入新一輪發(fā)酵之中,。
政策頻出調(diào)控難降樓市虛火
即將過去的2010年，從中央到地方,，調(diào)控政策在房地產(chǎn)市場上可謂著墨最多的一年,，從年初刺激政策的退出，到4月中旬的“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”,，再到9月底的新一輪調(diào)控,，調(diào)控的主基調(diào)貫穿著整個2010年。
2010年1月10日,，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,，增加保障房和普通商品房有效供給，抑制投資投機(jī)性購房需求,，由此拉開了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕,。
但在隨后幾個月內(nèi)，樓市依然亢奮,，2至4月全國商品房銷售面積同比增速仍在20%以上,，70個大中城市房價環(huán)比漲幅持續(xù)攀升，北京等熱點城市高價地頻出,，這直接導(dǎo)致了4月17日“國十條”的出臺,。隨后一段時間內(nèi)，信貸,、土地,、稅收等政策密集出臺，房地產(chǎn)市場也在5至8月出現(xiàn)降溫,。
小暉清晰地記得,，當(dāng)時看中了望京的一套二手房，鏈家地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人告訴他,，調(diào)控后,，炒客拋盤的數(shù)量有一定程度的增多，買房的議價空間也大,，有的房子成交總價甚至比報價降了數(shù)十萬元,，“聽這么一說，心里那叫一個樂”,。然而,，小暉最終沒有出手,，“現(xiàn)在總安慰自己說朝向和戶型不好，其實當(dāng)時主要還是想再等等,，等房價降得更多,。”事實證明,，小暉們樂過了頭,，時隔不久這種憧憬便如水汽般蒸發(fā)了。
此次調(diào)控政策的出臺著實讓開發(fā)商們驚出一身冷汗,�,！罢�4月份出臺第二輪調(diào)控政策后，公司開始真正悲觀,，部分高地價項目開始推遲項目進(jìn)度,，對工程款支付開始收緊，對費用開始重視,，準(zhǔn)備過冬,。”一位不愿透露姓名的開發(fā)商對記者說,，但是8月份后的迅速回暖又讓公司開始重新思考市場,。
的確，進(jìn)入9月份部分重點城市顯著升溫,，當(dāng)月全國商品房銷售面積同比增長16.6%,，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，9月100個城市住宅價格環(huán)比上漲0.7%,，十個大城市上漲0.8%,。曾在網(wǎng)絡(luò)上轟動一時的樓市《三字經(jīng)》這樣表述接下來樓市的情形：“百日畢，細(xì)算賬,，價未降,，反上揚。房難買,，租金漲,，蝸居族，更凄涼……”
房價的再度上漲直接導(dǎo)致中央及相關(guān)部門在9月底密集出臺了多項“鐵腕”調(diào)控政策,，其中包括各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款,；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買商品住房,，首付款比例調(diào)整到30%及以上,；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定等。
但是,，經(jīng)歷了長久博弈之后的樓市僵局仍未打破，這一次甚至連短暫的冰凍都不曾有,。相關(guān)資料顯示,，新一輪調(diào)控政策出臺后地產(chǎn)股卻迎來暴漲，保利地產(chǎn)在接下來的9個交易日暴漲約40%,，這與今年4月份政策出臺后的10個交易日下跌約13%形成了鮮明對比,。“投資者對這種調(diào)控已經(jīng)開始不看好,，接下來的市場表現(xiàn)也印證了股市投資者的判斷是正確的,，因為在接下來的兩個月樓市連習(xí)慣性的縮量都沒有了，11月繼續(xù)量價齊飛,�,！焙贾菽持康禺a(chǎn)企業(yè)資深人士廖先生說。
在土地市場,，繼一日三出高價地等盛況之后,，今年4月，國土資源部發(fā)布相關(guān)文件明確,，要調(diào)整完善土地管理政策,，推行土地出讓預(yù)申請制度，探索土地出讓綜合評標(biāo)辦法,。緊接著北京,、上海等地推出了一系列備受期待的完善招拍掛制度新舉措，明確今后商品住宅用地出讓將不再只是“價高者得”,。部分業(yè)內(nèi)人士將其視為土地出讓招拍掛制度的重大轉(zhuǎn)變，更有人將之看作新一輪全國土地市場變革的開端,。
可當(dāng)推地高潮真正來臨,，開發(fā)商們的拿地?zé)崆椴诺靡哉鎸嶏@現(xiàn)。尤其是進(jìn)入11月以后,，眾房企的大手筆圈地比比皆是,，萬科一周內(nèi)連收4幅宅地、佳兆業(yè)則創(chuàng)造了一天內(nèi)斬獲9幅地塊的紀(jì)錄,。在土地市場推出量和成交量增加的同時,，部分地塊的樓面價也高位運行，杭州等熱點城市近期成交的部分地塊樓面價頻頻接近或突破2萬元/平方米,。11月底,，位于溫州市區(qū)熱點區(qū)域的“原溫師院”地塊出讓時的樓面價更高達(dá)3.7萬元/平方米。不僅如此,，地價還可以“隱形增高”,。
一位業(yè)內(nèi)人士對《經(jīng)濟(jì)參考報》表示,，地方政府可以通過綜合招標(biāo)等手段，減少高價地的出現(xiàn),，比如土地出讓時要求配建一定面積的保障性住房,，從而拉低樓面地價等，實際上地塊上商品住宅的樓面價依舊高企,。
厘清邏輯破解僵局需對癥下藥
在力度空前的調(diào)控壓力之下,，樓市虛火為何難降呢？業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為過剩的流動性是攪亂一池春水的最重要推手,。而房地產(chǎn)調(diào)控各利益相關(guān)方的角力注定緊張而漫長,。中國指數(shù)研究院預(yù)計，2011年房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控不會放松,，房價不穩(wěn),，政策不止�,！坝行┳兓皇橇⒏鸵娪暗�,，我們需要更長的時間，以更平常的心態(tài),、更多的耐心才可能看到這些政策的調(diào)控效果,。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)說,。
“推動房價上升的一個根本動力,，我認(rèn)為是去年貨幣政策的過度寬松……十幾萬億元的貨幣量，一定會在今年形成資產(chǎn)價格上升和流動性走強(qiáng)態(tài)勢,，這是一個必然結(jié)果,，其表現(xiàn)是最終使CPI上升，而房價永遠(yuǎn)是和CPI結(jié)伴同行的,，今年必然要承受消納去年流動性和貨幣增量的結(jié)果,。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生分析說,。
而調(diào)控之難還因為很多變量因素的存在,。聶梅生認(rèn)為，與此前調(diào)控不同的是今年從調(diào)控政策出臺到現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢一直是變化的,，這個變化可以分兩方面來說,，一個是國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,、十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃一直備受關(guān)注,，大家希望其真正形成對經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)，從而使充斥在房地產(chǎn)板塊的資金平衡到實體經(jīng)濟(jì)中，但今年不能馬上見效,，換句話說就是還不足以吸納過剩的流動性,，所以大量資金仍然留在房地產(chǎn)領(lǐng)域，這可以從今年的房地產(chǎn)投資看出來,，去年全年全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資約3.6萬億元,，而今年前11個月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資就已經(jīng)達(dá)到了4.3萬億元。
第二個變量是土地,，聶梅生細(xì)數(shù)說，這一變化甚至可以說成是“惡化”,。今年在這樣的調(diào)控情況下開發(fā)商購買土地的增量大漲,，土地像海綿一樣吸納了更多的資金，這是沒有估計到的,。
從外部來講,，輸入型通脹刺激了國內(nèi)的通脹預(yù)期，使得調(diào)控面臨更加復(fù)雜的局面,，“錢在房地產(chǎn)領(lǐng)域擠不出去”……這樣的復(fù)雜局面是包括開發(fā)商在內(nèi)此前都沒有想到的,。央行一份最新的問卷調(diào)查顯示，四季度26.1%的受調(diào)查居民在投資方式上首選房地產(chǎn),�,！艾F(xiàn)在的情形是一邊是不差錢的開發(fā)商，一邊是有通脹預(yù)期持幣待購的老百姓,，調(diào)控的難度可想而知,。”北京一家上市房企資深人士說,。
供應(yīng)結(jié)構(gòu)的失調(diào)也在一定程度上制約著調(diào)控效果的顯現(xiàn),。中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌在回顧我國住房體制改革的歷程時提出，進(jìn)入21世紀(jì)后的一段時間,，由于相關(guān)政策的變化,，中低收入家庭被推向了市場，沒有得到較好的住房保障,，“沒有產(chǎn)品供應(yīng)給這些夾心層,，他們成了被遺忘的角落……實際上是整個供應(yīng)體系出了毛病�,！彼J(rèn)為,，要改變這個供應(yīng)結(jié)構(gòu)就是要發(fā)展保障性住房，形成完備的供應(yīng)體系,，即面向中等收入以上家庭的商品房,，面向中低收入家庭的公租房和限價房以及面向低收入家庭的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房。
此外，相當(dāng)一部分受訪專家認(rèn)為,，金融體制,、財稅體制、土地體制等方面暴露出的一些亟待解決的問題也是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的隱患,。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)這樣總結(jié)：調(diào)控面臨空前的難度,，實際上是一系列矛盾匯集在了房地產(chǎn)行業(yè)并體現(xiàn)了出來。
除了關(guān)鍵環(huán)節(jié)的爭議之外,，涉及房地產(chǎn)市場的各項改革與調(diào)控本身的邏輯協(xié)調(diào)也有待進(jìn)一步厘清,。相較于打壓炒房手段之果斷和指向之明確，“使房價回到合理區(qū)間”的表述實際上帶有一定的模糊色彩,。
聶梅生說,，調(diào)控的目的之一是使房價回到合理區(qū)間，但對于合理區(qū)間卻始終沒有定義,。在她看來,，房價的合理區(qū)間應(yīng)是“跑過CPI，趕不上GDP”,，然而,，目前來看估計全年的房價水平可能還不在合理區(qū)間。
凡此種種調(diào)控中暴露的深層問題,，均不令人樂觀,。
陳國強(qiáng)預(yù)測，此輪調(diào)控中的一些政策措施會長期化,，從供應(yīng)模式和供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看,，保障房會在未來住房市場中占有非常重要的比例，以商品房為主導(dǎo)的單軌制的模式,，肯定會為將來的雙體制模式取代,。從行業(yè)區(qū)域形態(tài)來看，隨著調(diào)控政策的實施,，未來住房市場的重心會更明顯的轉(zhuǎn)移到二三線城市,。對企業(yè)來說，過去更多依托土地快速升值來實現(xiàn)公司盈利的經(jīng)營模式,，將逐漸轉(zhuǎn)向更多在開發(fā)環(huán)節(jié)獲取投資收益的盈利模式,。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，作為典型的資金密集型行業(yè),，2011年房地產(chǎn)行業(yè)的“缺血”局面將加速行業(yè)洗牌,，因為各渠道都在嚴(yán)控房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險，有限的放款額度和嚴(yán)苛的放款條件,，都將傾向于綜合實力強(qiáng)的大型品牌開發(fā)企業(yè),，而資質(zhì)較差的中,、小開發(fā)企業(yè)將面臨更大挑戰(zhàn)。同時,，在樓市調(diào)整期,，購房者的風(fēng)險控制意識也有所提高，更愿意信任品牌開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品,，故有限的需求的釋放也將更加集中,。資金困難、銷路受阻的中小開發(fā)企業(yè)將被擠壓出去,，在普遍缺少退出機(jī)制的情況下,，新一輪的企業(yè)“兼并潮”將會出現(xiàn)。
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上漲壓力揮之不去樓市調(diào)控任重道遠(yuǎn)
臨近年底,，各地樓市紛紛出現(xiàn)上漲態(tài)勢,。據(jù)媒體報道，12月18日北京兩個樓盤開盤,，其中一個項目銷售“先到先得”，竟有不少購房者通宵排隊,；另一個項目,，則是7000組客戶“搶購”800多套房源。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,，截至12月18日,，今年以來北京二手房住宅成交19.25萬套，雖然成交量比2009年同期下降28.8%,，但由于均價上漲等因素,，交易總額卻明顯超過去年。除北京外,，多個熱點城市的樓市12月以來也出現(xiàn)了一定的“升溫”情形,。房價上漲壓力揮之不去，樓市調(diào)控不斷面臨考驗,。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)人日前坦承房地產(chǎn)調(diào)控面臨六大難點：城鎮(zhèn)化帶來住房剛性需求,，民間資本投資領(lǐng)域過窄，全球化熱錢涌入與人民幣升值影響,，房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失,，地方政府對土地財政依賴，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在差距,。
國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,，從今年8月開始，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中的外資數(shù)額便顯著增長,，11月更是首次單月突破百億元,，環(huán)比增長34.48%,。上海一家房屋中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者，今年5月以來,，九成境外人士購房選擇一次性付款,，“他們并不完全看重房價的漲跌價差，選擇不貸款方式入場,，可以更便利地賺取匯率差”,。
楊紅旭認(rèn)為，樓市火爆,，通脹預(yù)期常是重要推手,，在CPI連續(xù)走高的情形下，“限購”“限貸”依然難以打消部分人購房的念頭,，其中尋求保值,、增值的長期投資者、有改善需求者比較活躍,。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說,，樓市走勢決定于預(yù)期，預(yù)期決定于政策,，如果明年調(diào)控保持現(xiàn)有力度,，甚至房產(chǎn)稅能在部分城市試點的話，房價應(yīng)該“穩(wěn)中有調(diào)”,；而如果調(diào)控出現(xiàn)松動,，房價不排除出現(xiàn)報復(fù)性上漲的可能。(葉鋒
魏宗凱)
