上世紀90年代初,，我國房地產市場的興起吸引了一批外資房產中介機構進入一線城市,。新世紀以來,，部分外資房產中介機構快速向二線城市擴張,，壟斷我國房產中介高端市場的大部分業(yè)務，對樓市走勢的影響力逐漸增強。
外資房產中介四大特點
外資房產中介機構在我國經過多年的發(fā)展，現(xiàn)已形成四大鮮明特點。
進入我國房地產市場時間早,，經驗成熟。福州大學房地產研究所所長王阿忠介紹說,，在上個世紀90年代,，來自香港的戴德梁行、中原地產代理集團,、美國的21世紀不動產等國際知名房產中介機構先后進入我國,，一些外資房產中介機構進入我國之前就已有10多年的國際市場拓展經驗，而上海,、深圳等一線城市出現(xiàn)較成熟的本土房產中介機構則在上世紀90年代末期,。
知名外資房產中介機構市場布局面廣，交易額巨大,。王阿忠告訴記者,，新世紀以來，戴德梁行,、中原地產代理集團,、21世紀不動產等紛紛將業(yè)務從我國一線城市擴張至二線城市，一些外資房產中介機構在我國市場年度交易額都會超過萬科,、金地等開發(fā)商巨頭,。以21世紀不動產為例，自1999年底進入我國,，截至目前網(wǎng)絡已覆蓋我國50多個主要城市,，擁有1000多家門店，逾萬名經紀人,，2009年的交易額達800多億元,。
壟斷我國高端物業(yè)和房地產研究咨詢市場。浙江大學江萬齡國際經濟與金融投資研究中心副主任景乃權告訴記者,，外資房產中介機構起初主要為進入我國的外資開發(fā)商服務,，近年來逐步向國內開發(fā)商延伸，業(yè)務兼顧新建商品房和二手房市場,。戴德梁行,、中原地產代理集團等在我國所有一線城市的高端物業(yè)占有壟斷地位,，為其所服務的海內外投資者提供市場咨詢,。同時，定期發(fā)布市場信息可以左右我國局部長期的樓市行情。
統(tǒng)籌國內外房地產市場業(yè)務,。景乃權說,，近兩年來，隨著國家抑制房價的調控政策不斷加碼,，國內樓市的部分資本出現(xiàn)向海外房地產流動的趨勢,，居間服務的主要就是外資房產中介機構。在我國樓市波動時期,，這些外資房產中介機構同樣為境外熱錢頻繁出入“套利”提供方便之門,。以戴德梁行為例，該機構自稱：“憑借全球分公司的資源,、國際經驗以及本地知識,，提供沒有地域阻隔的跨境方案，令客戶無論身處何處,，都可以獲得全球一致的高質素房地產服務,。”
外資房產中介帶來負面影響
業(yè)內人士認為,，外資房產中介機構在我國房地產市場的巨大影響力應引起重視,。“從正面意義來講,，外資房產中介機構品牌經營的經驗值得國內同行學習和效仿,。”廈門丹廈房產行銷策劃有限公司運營總監(jiān)張揚說,，目前,，我國房地產代理公司服務水平仍處于較低層次，主要以居間代理的業(yè)務形式為主,，僅有為數(shù)不多的公司擁有從事較高層次的市場研究咨詢業(yè)務的能力,，但客戶大多為中小型開發(fā)商。
業(yè)內人士及專家指出,，我國房地產市場顯現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢,，上海、深圳,、北京等大城市的二手房市場交易量超過了新建商品房市場,。更多城市的房地產代理絕對業(yè)務量和需求質量呈現(xiàn)不斷上升趨勢；在房地產消費需求方面,，我國居民的住宅消費支出呈現(xiàn)上升趨勢,，房地產市場的有效需求急劇擴大，市場需求層次也更加分明,；商品房預售條件的提升強化了房地產代理業(yè)信譽和專業(yè)的重要性,。在我國房產中介市場將發(fā)生質的變化的背景下,，外資房產中介在市場中的強勢地位帶來負面影響不容忽視。
景乃權認為,，我國加入WTO以來,，在服務貿易領域對外開放的步伐較快，國內還沒有產生具備國際競爭力的房產中介組織,，這使得市場競爭顯然更有利于外資中介機構,。在國內房地產的高端物業(yè)市場，國內中介機構相對于外資毫無競爭優(yōu)勢可言,，外資房產中介機構對高端業(yè)務的壟斷等于把持住了市場的話語權,。當前，國內房產中介行業(yè)卻面臨著諸多發(fā)展困境,，既存在誠信不足,、資金不夠、人才短缺的問題,，還受制于調控政策,。
亟待政策扶持國內房產中介快速發(fā)展
專家指出，在房產中介行業(yè)發(fā)展的新趨勢下,，一方面,，要繼續(xù)限制外資進入房產中介，另一方面,，要亟待扶持一批國內房產中介機構做大做強,，增強與國際同行的競爭力，逐漸主導市場話語權,。
景乃權認為,，2007年以來，我國對外商投資房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司開始采取限制政策,，但是這一國家政策沒有具體,、可操作性強的配套措施，到了地方政府層面,，沒有得到很好的執(zhí)行,。近年來，21世紀不動產,、美聯(lián)物業(yè),、信義房屋、中原地產等多家外資,、臺資或港資房產中介機構不斷通過吸引海外戰(zhàn)略投資者,、國際私募融資等多種形式，實現(xiàn)在我國房地產市場“跑馬圈地”的戰(zhàn)略目標,。
繼續(xù)限制外資進入房產中介亟需政府部門出臺有效而具體的政策措施,。比如,，盡快建立健全房地產市場信息系統(tǒng)和預警預報體系。針對目前外資流入房地產市場底數(shù)不清等問題,，要加強統(tǒng)計分析，建立外資購買房地產的登記體系,，全程跟蹤資金的流動,，防止外資對房地產進行炒作；充分發(fā)揮專業(yè)統(tǒng)計部門的信息主渠道作用,，根據(jù)外資流動和房地產交易的有關數(shù)據(jù)設計一套科學的,、可操作性和定量化的風險評價指標體系，及時掌握市場態(tài)勢,，制定更有效的調控政策和措施,。
福州大學房地產研究所所長王阿忠說，一直以來,，各地政府對房地產開發(fā)市場的重視程度遠高于二手房市場,。他建議，各地特別房地產市場已經較為發(fā)達的地方,，政府部門現(xiàn)在務必要高度重視區(qū)域二手房市場培育,，研究出臺扶持政策如品牌中介稅收減免、施行分級收費標準等,，支持房產中介行業(yè)協(xié)會發(fā)展和強化行業(yè)誠信建設,，鼓勵品牌中介兼并小企業(yè)，快速實現(xiàn)專業(yè)化,、集團化發(fā)展,。