“限貸”,、“限購(gòu)”等具體調(diào)控政策的實(shí)施細(xì)則并未囊括所有情形，使得不少購(gòu)房者對(duì)政策的理解產(chǎn)生不同的看法,，因此讓人覺得無所適從,。而市場(chǎng)卻希望政策在打壓投機(jī)炒作的同時(shí)，還需兼顧保護(hù)正常的需求,。
“我想買房,，但不知道該怎么辦？”在新政面前,，不少人有著這樣的困惑,。近日，記者也陸續(xù)接到一些讀者打來的咨詢電話,，他們?cè)儐柕闹行脑掝}主要圍繞“限貸”,、“限購(gòu)”等展開。雖然涉及到“限貸”,、“限購(gòu)”等政策條文規(guī)定已實(shí)施多日,，但相關(guān)的實(shí)施細(xì)則規(guī)定也并未囊括所有情形，導(dǎo)致不少購(gòu)房者對(duì)政策的理解產(chǎn)生不同的看法，因此讓人覺得無所適從,，這在一定程度上對(duì)購(gòu)房產(chǎn)生了影響,。
也有業(yè)內(nèi)人士坦承，其實(shí)政策的實(shí)施細(xì)則應(yīng)該考慮得更為周全一些,，以便于讓所有人都做到心中有數(shù),。
新政留有疑問
“按照我對(duì)政策的理解，你覺得我還符合購(gòu)買首套房的標(biāo)準(zhǔn)嗎,？”讀者于先生在電話中這樣反問記者,。
于先生是浙江人，大學(xué)畢業(yè)之后留在上海發(fā)展,。四年前,，父母出資給他在上海購(gòu)置了一套小房，讓他免受搬家勞頓之苦,。目前于先生在事業(yè)上已經(jīng)小有所成,，成為一家合資公司的部門經(jīng)理，同時(shí)準(zhǔn)備和相戀多年的女友組建一個(gè)家庭,，重新購(gòu)房成為他目前的首要任務(wù),。
但就在他看好房，并準(zhǔn)備簽訂買賣合同的時(shí)候,，房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員得知他目前還擁有一套住房,，便告訴他如果申請(qǐng)住房按揭貸款，可定不能以“首套房”標(biāo)準(zhǔn)來對(duì)待,。于先生解釋說,，其實(shí)購(gòu)房資金為父母所出，房屋實(shí)際權(quán)利人是父母,。但中介業(yè)務(wù)員對(duì)他說,，按照目前“既認(rèn)房又認(rèn)貸”的做法，只要在房產(chǎn)交易中心有登記記錄在案,，不管出資與否,，都會(huì)被認(rèn)為名下?lián)碛蟹慨a(chǎn)。
由此看來,，于先生只能先將房產(chǎn)還給父母,，才會(huì)“解套”。否則他買房申請(qǐng)住房按揭貸款時(shí)會(huì)被當(dāng)作二套房對(duì)待,，其首付比例達(dá)到50%,，利率上浮1.1倍。雖然目前各商業(yè)銀行已取消最低7折優(yōu)惠利率,，但相對(duì)8.5折優(yōu)惠利率來說,，上浮1.1倍,，則意味著要負(fù)擔(dān)更高的購(gòu)房成本。
其實(shí),，于先生受到的影響還可以通過一些變通手段降到最低,，但對(duì)于柳先生來說，則就沒有那么好的運(yùn)氣了,。在過去,，柳先生買過兩套房，都動(dòng)用過商業(yè)貸款,，但他不是炒房客,，而僅僅是按照“梯級(jí)住房消費(fèi)”理念來置業(yè)。最近準(zhǔn)備改善住房條件了,，而且原有的那套兩房也已售出,，但因?yàn)椤跋拶J”政策的出臺(tái)，使得他喪失了再次申請(qǐng)住房按揭貸款的權(quán)利,。
業(yè)內(nèi)人士表示,，新的調(diào)控政策在試圖抑制投機(jī)性需求的同時(shí)，也傷及到了正常的剛性需求,。比如“限貸”政策,，的確對(duì)炒房客起到了巨大的限制作用，但由于未對(duì)剛性需求加以區(qū)別對(duì)待,，因此部分自住需求也被擋在了市場(chǎng)之外，這難免有“誤傷”之嫌,。
四大困惑如何排解
我還符合首套房標(biāo)準(zhǔn)嗎,？對(duì)于普通購(gòu)房者來說，要完全將其厘清,，委實(shí)有些難度,。“限貸”,、“限購(gòu)”等政策相繼出現(xiàn),，給部分剛性需求帶來了困惑。那么,，對(duì)于市場(chǎng)上現(xiàn)存的諸多疑問,，到底該怎么去理解呢？
疑問一：目前無房也不能申貸,？
如果在最近幾年內(nèi)已經(jīng)利用商業(yè)貸款買過兩次房,，即使目前是無房戶，也已不再有可能申請(qǐng)到住房按揭貸款,？
【專家解答】上�,！拔覑畚壹摇睓�(quán)證交易部經(jīng)理渠福琴表示，按照目前的信貸政策，只要征信系統(tǒng)中已存在兩次貸款記錄,，的確是無法再次申請(qǐng)到住房按揭貸款,。這對(duì)部分改善型需求影響最大。
據(jù)了解,，根據(jù)現(xiàn)有“認(rèn)房認(rèn)貸”做法,，對(duì)于有購(gòu)房記錄，或者在銀行征信記錄中已存在貸款買房的記錄,，都會(huì)被認(rèn)定為二套房（及以上）情形,。因此對(duì)于準(zhǔn)備“以小換大”的購(gòu)房者來說，如果此前兩次都是買的小房,，而最近準(zhǔn)備換大房,，雖然已經(jīng)將小房售出，但由于貸款記錄無法清零,，因而無法從銀行獲得商業(yè)貸款,。為了應(yīng)付這種情況，極少數(shù)人只好采取“假離婚”的歪招來規(guī)避新政,。
但記者在采訪中了解到,，還有一種情況是個(gè)例外。如果在2003年以前全部將房貸還清,，那么不管之前曾申請(qǐng)過多少次貸款,，都會(huì)因?yàn)橄到y(tǒng)自動(dòng)清零原因而獲得新的申請(qǐng)住房按揭貸款的機(jī)會(huì)。有銀行工作人員表示,，由于目前征信系統(tǒng)容量有限,，因此每隔一段時(shí)間就會(huì)將超過一定年限的記錄自動(dòng)清除掉，目前只保存7年以內(nèi)的記錄,。由此看來,，超過7年的貸款記錄，將不復(fù)存在,。這樣,，如在2003年前還清按揭貸款，現(xiàn)在購(gòu)房,，征信系統(tǒng)中已無記錄,，因而再次申請(qǐng)貸款時(shí)，便可按照首次購(gòu)房對(duì)待,。
疑問二：父母買房影響成年子女,？
父母買房時(shí)在房產(chǎn)證上加入子女的名字，這原本是一件再平常不過的事,，但這會(huì)影響到今后子女買房嗎,？
【專家解答】上海漢宇地產(chǎn)交易按揭部高級(jí)經(jīng)理倪岱爾表示,，如果子女的名字出現(xiàn)父母房產(chǎn)的產(chǎn)證上，則意味著其擁有房產(chǎn),，因此在購(gòu)房申請(qǐng)按揭貸款時(shí),，往往會(huì)以二套房對(duì)待。
專家表示,，根據(jù)新的政策規(guī)定,，如果不辦理“首次購(gòu)房證明”，在申請(qǐng)住房按揭貸款時(shí)會(huì)碰到諸多麻煩,。而如果子女名字已在房產(chǎn)證上出現(xiàn)過,，只要輸入具體姓名和身份證號(hào)，便可顯示出來,。
如果子女需單獨(dú)買房,，而又不受父母買房的影響，唯一可行的解決辦法是房產(chǎn)證“減人”,，當(dāng)然其前提是沒有成為父母購(gòu)房時(shí)的共同貸款人,。專家建議可將自己的名字從房產(chǎn)證上除去，相當(dāng)于將自己所擁有的部分轉(zhuǎn)讓給父母,，當(dāng)然需要承擔(dān)相應(yīng)部分的契稅支出,。這樣，自己名下無房產(chǎn),，從而可過“認(rèn)房”關(guān),。
疑問三：產(chǎn)證不該加未成年子女名？
買房時(shí)不要隨便加名字,，尤其是即將成年子女的名字,，這會(huì)影響到他們成年之后購(gòu)房，甚至有可能會(huì)因?yàn)椤跋拶?gòu)”而喪失購(gòu)房機(jī)會(huì),。
【專家解答】倪岱爾表示，如果按照目前“認(rèn)房認(rèn)貸”的做法,，現(xiàn)在購(gòu)房時(shí)加上即將成年的子女的名字,，這會(huì)對(duì)他們以后買房造成不小的影響。按照現(xiàn)行規(guī)定,，只要名下有房,，再次買房時(shí)會(huì)按照二套房（及以上）對(duì)待。還有就是目前“限購(gòu)”政策規(guī)定,，一個(gè)家庭只能新購(gòu)一套住房,，未成年子女姓名出現(xiàn)在房產(chǎn)證上，則意味著用掉了一次購(gòu)房機(jī)會(huì),。
也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此提出了不同看法,。因?yàn)閷?duì)于未成年子女來說,，其實(shí)根本不具備買房條件，而在產(chǎn)證上加入其姓名,，只是出于日后方便繼承著想,。等他們成年之后自己買房，如果據(jù)此認(rèn)定以前已經(jīng)購(gòu)房,，則有不妥,。
還有類似的情形是，對(duì)于婚前房產(chǎn)婚后加上對(duì)方名字的情形,，也意味著此人“被購(gòu)房”了一次,，從而失去了再次買房的機(jī)會(huì)，雖然他（她）并未真正買過房,。但業(yè)內(nèi)人士表示,，其實(shí)相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則應(yīng)該對(duì)這些特殊情況加以區(qū)分，以免對(duì)購(gòu)房者帶來不必要的麻煩,。
疑問四：“限購(gòu)”難限多重國(guó)籍人士,？
一邊是“誤傷”正常的改善型需求，而另一邊卻有可能對(duì)極個(gè)別情形無能為力,。記者了解到,，新政除了對(duì)正常的剛性需求存在誤傷之嫌外，同時(shí)還存在一些漏洞,。如對(duì)于極個(gè)別擁有多重國(guó)籍的外籍人士而言,，“限購(gòu)令”會(huì)失效。
【專家解答】有業(yè)內(nèi)人士告訴記者,，“限購(gòu)”政策可能對(duì)極個(gè)別外籍人士不起作用,。如上海“限購(gòu)令”規(guī)定：嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家關(guān)于境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理的規(guī)定,。對(duì)違反規(guī)定購(gòu)房的,，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理房地產(chǎn)登記。但這并非意味著所有的外國(guó)人均只能買到一套房,。
上海一家中介公司的經(jīng)紀(jì)人張先生告訴記者,，雖然“限購(gòu)令”對(duì)境外人士同樣有效，但有極少數(shù)境外人士擁有多個(gè)國(guó)籍,，因此雖然“限購(gòu)令”規(guī)定外籍人士只能購(gòu)買一套用于自用的住宅,，但該人士卻可以利用不同的國(guó)籍在上海同時(shí)置業(yè)，也就是說,，他（她）可能實(shí)現(xiàn)購(gòu)買多套房的意愿,。