近期市場交易量有所回升，剛性需求為主要推手,，夫妻共同買房是其中一個(gè)重要組成部分,。這種購房形式相對較為復(fù)雜，當(dāng)事人需綜合考慮諸多因素,，諸如財(cái)產(chǎn)份額如何確定等,。
夫妻共同買房雖然再平常不過，但其中也有不少需要注意的地方,。據(jù)了解,，目前夫妻共同買房的情形比較常見，如改善型需求多為夫妻倆婚后共同置業(yè),；此外房價(jià)不斷上漲,，還有不少小夫妻先行租房，等到條件成熟之后再買房,，這也屬于共同買房,；還有少數(shù)“準(zhǔn)夫妻”也采取共同買房的方式來共同承擔(dān)置業(yè)負(fù)擔(dān)。
專家提醒說,，夫妻共同買房相對來說手續(xù)繁瑣一些,，如其中一些環(huán)節(jié)處理不當(dāng)，有可能會對交易造成影響,，因此需要小心謹(jǐn)慎應(yīng)對,。
共同置業(yè)已成常態(tài)
祁先生今年32歲，在上海市人民廣場附近的一家單位上班,，結(jié)婚兩年了一直和家人住一起,，最近準(zhǔn)備考慮生小孩所以準(zhǔn)備買房。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人根據(jù)他的實(shí)際情況,，為他選擇了一套位于寶山區(qū)共康五村的物業(yè),，面積58.58平方米，總價(jià)85萬元,。雖然房子不大,，但可以改作兩房，比和父母擠在一起還是要寬敞許多,，夫妻倆辦了公積金貸款,，還款壓力也不是太大,。
像祁先生這樣，婚后買房的情形非常普遍,。漢宇地產(chǎn)市場研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：8月份全全上海市二手房交易量回升，尤其是剛性需求集中的浦東金橋,、寶山共康泗塘,、松江九亭三個(gè)板塊，較7月份成交量增幅達(dá)60%～80%,。漢宇地產(chǎn)有關(guān)人士解釋說,，剛性需求中，除了年輕購房者外,，婚后改善型需求約占6成左右,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著人們住宅消費(fèi)習(xí)慣的改變,，未來婚后買房的比例將會進(jìn)一步增多,。目前不少小夫妻在雙方父母的資助下，結(jié)婚之前便可購置婚房,，如鏈家地產(chǎn)市場研究中心與光大銀行新近合作完成的一份報(bào)告顯示,，北京首套房貸者的平均年齡只有27歲。但未來可能會演變?yōu)橄茸夥拷Y(jié)婚,，而后等到自己具備一定的經(jīng)濟(jì)能力之后再考慮買房,。在海外，先租后買的住宅消費(fèi)方式非常常見,，有資料顯示,，在過去3年中，英國首次購房者的平均年齡已由33歲上升至37歲,，日本和德國為42歲,，美國首次購房年齡也達(dá)到30歲以上。
四大要點(diǎn)要留意
共同買房需要特別留意的有四個(gè)方面,。上�,！拔覑畚壹摇睓�(quán)證部經(jīng)理渠福琴介紹說，諸如簽約,、房貸申請以及交易過戶等環(huán)節(jié),，都需要夫妻雙方到場。此外,，夫妻共同買房在證件準(zhǔn)備工作等方面,，以及申請房貸等事宜，也需要提前研究,。
簽約雙方親自到場
在買房過程中,，涉及到諸多簽約過程,，如簽訂買賣合同、申請房貸以及交易過戶等,，這需要夫妻雙方同時(shí)到場,。
【案例一】上海的李先生看中了一套三房，價(jià)錢談妥之后簽訂買賣合同,，但妻子劉女士在外地出差,，雖然李先生一再表示自己可以代表妻子的意見，但對方還是堅(jiān)持夫妻同時(shí)在場的情況下簽約,。
【解析】上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所馬永健律師表示,，一般情況下，共同買房時(shí)房產(chǎn)證上要載明兩個(gè)人的名字,，則應(yīng)雙方親自到場,；如一方不能到場辦理手續(xù)，則必須辦理公證授權(quán)委托手續(xù),。
除了簽訂房產(chǎn)買賣合同之外,，申請房貸、辦理過戶手續(xù)時(shí),，也需要雙方親自到場,。專家解釋說，在申請房貸時(shí),，有些時(shí)候會以夫妻名義共同申請,，因此銀行方面需同時(shí)考察兩人的資質(zhì)，辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)也必須同時(shí)簽字,。
另外,，辦理過戶手續(xù)時(shí)，原則上要求同時(shí)到場,，因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》規(guī)定,，夫妻共同購置的房產(chǎn)，到底是共同共有,，還是按份共有,，需要在買賣合同中體現(xiàn)出來，進(jìn)而在房產(chǎn)證上載明,，因此需要雙方到場簽字確認(rèn),。但如果無法到場，也必須辦理公證收取委托手續(xù),，并將相關(guān)事宜交代清楚,。
證件準(zhǔn)備是關(guān)鍵
夫妻共同買房，需要提供的證件比較多，而且一件都不能少,。
【案例二】小徐夫妻倆都是外地人,，結(jié)婚證在一次搬家過程中遺失。在去年底買房時(shí),，中介公司要求提供結(jié)婚證,，雖然戶口簿上已經(jīng)載明兩人的婚姻信息，但按照相關(guān)規(guī)定,，還是無法取代結(jié)婚證,。
【解析】較個(gè)人買房而言，婚后共同買房所需提供的證件要多一些,。渠福琴表示,，除了身份證,、戶口簿等證件外,，還要提供結(jié)婚證等。
在夫妻共同申請房貸時(shí),，需要提供夫妻兩人的收入證明,，如果兩人為非本地居民，還需提供雙方提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明,，否則按照非本地居民貸款政策對待,。
當(dāng)然，在辦理按揭貸款時(shí),，如果其中一人收入較高,，通過資質(zhì)審批不成問題，另外一方的收入證明則無需提供,。
主貸,、次貸有講究
由于信貸政策有變化，因此在確定主貸人和次貸人時(shí),，需根據(jù)實(shí)際情況而定,，而不能簡單地只看收入的高低程度。
【案例三】陳先生買房申請房貸時(shí)碰到了一點(diǎn)小麻煩,。他是一家私企高管,，收入不低，但他的戶口不在上海,，更為不利的是,，此前他在南京分公司工作了三年多時(shí)間，最近才調(diào)到上海,，如果以他的名義申請房貸,，肯定以非本地居民對待。
【解析】專家表示,，夫妻共同還款時(shí),，在確定主貸款人,、次貸款人時(shí)，一定要根據(jù)實(shí)際情況來定,。一般情況下,，在銀行住房貸款合同中，只把一方作為“貸款人”（常說的主貸款人）而無論房產(chǎn)證上是否寫了雙方的名字,，另一方都可作為“共同貸款人”,。在確定主貸款人時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇夫妻間收入較高較穩(wěn)定者,，同時(shí)注意年齡的限制,，否則會影響到貸款期限。
此外,，專家提醒還需注意信貸政策的變化,。對于非本地居民來說，如果無法提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明,，則會被區(qū)別對待,，如房貸首付比例提高，利率水平上浮,，這無疑會增加購房成本,。因此在確定主貸款人時(shí)，要考慮到這個(gè)因素,。
所占份額提前定
夫妻共同買房,，財(cái)產(chǎn)所占份額各是多少，需提前確定,，以免日后產(chǎn)生糾紛,。
【案例四】因?yàn)楦鞣N各樣的原因，小王和小向在領(lǐng)取結(jié)婚證后才將婚房定下來,。按照以前的計(jì)劃,，女方小向準(zhǔn)備多付一些房款。不過小向父母要求,，財(cái)產(chǎn)份額應(yīng)多占一些,。
【解析】馬永健表示，依據(jù)《婚姻法》規(guī)定：“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn),，歸夫妻共同所有,，雙方另有約定的除外�,！币虼嗽诠餐彿窟^程中,，即使房產(chǎn)證上沒有出現(xiàn)另一方的名字，也不影響其對房屋享有所有權(quán)。
但目前有少數(shù)新潮夫妻,，財(cái)產(chǎn)實(shí)行AA制,，在共同買房時(shí)需要考慮財(cái)產(chǎn)份額問題。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,，所有者可以選擇共有形式,，如果是選擇共同共有，則雙方享有的權(quán)益相同,；如果按份共有,，則需要提前分割，并在房產(chǎn)證上載明,。
準(zhǔn)夫妻買房重登記
在此需要特別提醒的是,，目前有不少準(zhǔn)夫妻共同買房的現(xiàn)象存在。為了減少糾紛,，專家建議應(yīng)該在房產(chǎn)證登記內(nèi)容方面下點(diǎn)功夫,。
這里所說的準(zhǔn)夫妻，是指即將結(jié)婚,、但尚未領(lǐng)取結(jié)婚證的那部分人,。夫妻婚姻存續(xù)期間,，是從領(lǐng)取結(jié)婚證之日起算,，因此在未領(lǐng)取結(jié)婚證的前提下共同買房，并不能當(dāng)做共同財(cái)產(chǎn),。在這種情況下共同買房,，如果是雙方共同出資，比例各半,，則需在房產(chǎn)證上同時(shí)登記兩人的姓名,。如果雙方出資比例不等，雖在房產(chǎn)證上也會登記兩人姓名,，但必須說明各自所占比例大小,。還有一種情況也需提前考慮，即只有一方出資的情況下,，是否在房產(chǎn)證上也登記上另外一方的姓名,；如果登記上，不出資一方所占份額是多少,，也需要確定下來,，并在房產(chǎn)證上載明。
專家表示,，最不可取的做法是,，出資一方為表誠意，在房產(chǎn)證上就寫對方一個(gè)人的名字，這意味著自己完全放棄了房屋的所有權(quán),。