調(diào)控 重在落實老政策 新招暫難出手
4月調(diào)控新政以來，中央政府一再表態(tài)調(diào)控房價的決心,，希望能通過改變預(yù)期的方式在短期內(nèi)遏止住房價的上漲,。但8月以來的量價齊升使市場再度進入深度博弈，也加大了新的調(diào)控政策可能出臺的預(yù)期,。
陳國強表示,，如果量價上漲未來持續(xù)出現(xiàn)，調(diào)控政策勢必會進一步收緊,，而收緊將很可能從采取強有力的措施保障前期調(diào)控政策的執(zhí)行入手,。
世聯(lián)地產(chǎn)研究總監(jiān)王海斌也認為，成交量持續(xù)上升一部分原因便是部分調(diào)控政策執(zhí)行不力,，使得新政效力大打折扣,。
在深圳水榭春天項目銷售現(xiàn)場，幾家銀行對90平方米以下首套房貸執(zhí)行首付兩成的政策,，還紛紛推出利率優(yōu)惠,，大多數(shù)銀行都表示首套房按揭利率可以低至7.1折。有些銀行還推出了購買理財產(chǎn)品,，對房貸利率優(yōu)惠至7折的活動,。而即便是多套房貸，深圳不少銀行也可曲線放行,，投資客也采用與親人“聯(lián)合署名”,，冒充首套房貸，不僅可以獲得兩成首付,，還可享受7折優(yōu)惠,。
業(yè)內(nèi)人士表示，目前選擇松動的銀行還只是少數(shù),，但如果房地產(chǎn)市場成交量持續(xù)不景氣,，未來這些零星的松動行為就有可能成為行業(yè)普遍現(xiàn)象。此外,，由于房地產(chǎn)傳統(tǒng)“金九銀十”銷售旺季到來,，部分銀行也選擇降價以迎接剛性需求的釋放。
而對于“二次調(diào)控”會否很快來臨,，世聯(lián)研究部認為,，現(xiàn)在談出臺新調(diào)控政策為時尚早，原因有二：一是新政的初衷是“遏制房價過快上漲”,，8月樓市反彈主要是成交量的反彈,，樓市價格并沒有出現(xiàn)普遍上漲和快速上漲的現(xiàn)象；二是8月樓市反彈是剛需主導(dǎo),，剛需并不是樓市調(diào)控的對象,。
世聯(lián)地產(chǎn)同時表示，雖然目前不必擔(dān)心政府的“二次調(diào)控”,，但并不意味著成交量可以持續(xù)增長,、價格可以實現(xiàn)普遍的回升和快速的上漲。這是因為這一輪樓市的反彈是由剛需所主導(dǎo),，而剛需的價格彈性較大,，當(dāng)價格漲幅超過一定幅度時會促使剛需再次陷入觀望。
中金公司也認為,，為了保持穩(wěn)定的經(jīng)濟增長,，并且考慮到未來供應(yīng)量將會增加，政府難以出臺更多、更嚴格的中長期有效的地產(chǎn)政策,，政策的主要目標將依然是預(yù)期調(diào)控以及此前暫時性的需求遏制政策的加緊,。
熱銷 成交回到調(diào)控前 趨勢尚待確認
深圳新房成交量上周突破1000套，創(chuàng)下近5個月成交量新高,，深圳新房的成交量已連續(xù)4周保持800套以上,，基本恢復(fù)到樓市調(diào)控前的水平。
北京的成交數(shù)據(jù)也已接近2009年市場最火熱時期,。上周北京期房住宅簽約3596套,，同比上漲38.5%，環(huán)比上漲93.5%,；成交均價18161元/平方米,，同比上漲41.8%，環(huán)比下降9.0%,。除經(jīng)濟適用房,、限價房外的住宅總成交為2403套，環(huán)比上漲21.4%,，比8月同期上漲175.9%,；高達343套的日均成交已超過市場最紅火的3月日均成交量。與商品房類似,，北京二手房數(shù)據(jù)也在上周繼續(xù)上漲,，成交3610套，環(huán)比上漲4%,，而價格更是在新政以后首次出現(xiàn)環(huán)比上漲,。
據(jù)佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，上周上海商品住宅成交面積為25.6萬平方米,，比前周上漲6%,，連續(xù)兩周維持在20萬平方米以上。這是自8月份以來的持續(xù)第6周大幅上升,，已接近新政前的周成交水平,。
與此同時，全國土地市場也快速升溫,，成交總價連續(xù)走高,，銷聲匿跡了幾個月的“地王”在各地頻頻出現(xiàn)。
種種跡象使得部分人士認為房地產(chǎn)市場回暖了,，但一些業(yè)內(nèi)人士指出,，分析具體項目的成交數(shù)據(jù)便可以看出，市場回暖的跡象依然不明顯,，在部分項目熱銷的同時,，不少項目也在遭遇冷遇。
以北京為例，多數(shù)熱銷樓盤均位于郊區(qū),，價格相對不高,，且開盤均價低于預(yù)期甚至低于周邊二手房，城區(qū)的高價樓盤銷量則并不樂觀,。
根據(jù)北京中原的統(tǒng)計,，新政后北京預(yù)售的項目合計約85個,，總供應(yīng)房源合計30214套,，而截至9月12日簽約總數(shù)為14625套，簽約率為48.4%,，簽約率依然比較低,。9月的前12天，85個項目總簽約為1377套,，大部分簽約量依然集中在低價盤,，簽約超過30套的8個項目中，除萊圳家園成交均價在20695元每平米外,，其他的7個項目成交均價均低于2萬元,。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強指出，現(xiàn)在判斷房地產(chǎn)市場已回暖為時尚早,，目前成交量的大幅反彈只是短期行為,，主要是部分新開樓盤、遠郊樓盤等新入市項目以價換量所帶來的,，而部分項目的熱銷是同多數(shù)樓盤的滯銷并存的,，未來量價齊升的趨勢是否能夠持續(xù)還面臨不確定性。
9月剛剛過去半個月的時間,，但隨著剛需的匆忙入場和部分投資客的卷土重來,，“金九銀十”顯現(xiàn)出“開門紅”跡象，一線城市部分樓盤再次出現(xiàn)“日光盤”以及開盤前徹夜排隊的現(xiàn)象,。
業(yè)內(nèi)人士則認為,，在調(diào)控尚未放松的背景下，此時判斷市場回暖為時過早,，即使所謂的“真回暖”出現(xiàn),，但真回暖很有可能導(dǎo)致更嚴厲的調(diào)控，導(dǎo)致真回暖變?yōu)榧倩嘏�,。同時,，未來隨著供應(yīng)量的逐步放大，樓市供應(yīng)將逐步從偏緊轉(zhuǎn)為寬松,，甚至逐步變?yōu)楣┻^于求,，導(dǎo)致房價從中期看具有漲幅回落甚至下跌的可能性。
未來 供需有可能逆轉(zhuǎn) 房價或?qū)⒆叩?/STRONG>
決定房價最終走勢的依然是供需情況，而未來供應(yīng)量逐步放大的趨勢也使得業(yè)內(nèi)認為不僅房價的快速上漲難以出現(xiàn),，甚至可能迎來下降,。
世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺統(tǒng)計顯示，樓市未來供應(yīng)量或?qū)⒋蠓黾樱?010年1-8月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成住宅投資同比增長33.9%,，相對于去年同期10.9%的增幅,，足足高出20個百分點，其中北京更是高達70.6%,。正因為如此,，8月北京樓市量價的同比增幅均要低于滬深穗三個城市。
同時,，今年1-8月房屋施工面積同比增長29.1%,，而去年同期僅增長13.5%；加上2010年全國建設(shè)580萬套保障房,，這也將解決部分剛需的住房問題,。
根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截至2010年8月末,，全國商品房住宅銷售面積同比上升4.1%,，商品房住宅竣工面積上升8.8%，盡管各方所期盼的竣工面積大幅上升尚未到來,，但從目前不足60%的銷售面積與新開工面積之比來看,，明后年的供給量會顯著增加。
也有業(yè)內(nèi)人士指出,，結(jié)合開發(fā)商新開工增長走勢和半年報中對下半年的供貨預(yù)期,，新增供應(yīng)將在未來兩個月間大量入市，供應(yīng)將逐步從偏緊轉(zhuǎn)為寬松,，甚至逐步進入供過于求,，導(dǎo)致房價從中期看具有漲幅回落甚至下跌的可能性。
目前,，深圳市場雖然出現(xiàn)回暖跡象,，但后市也面臨較大的供應(yīng)壓力�,？硕鸾y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，預(yù)計深圳9月份新房推盤量為126萬平方米，10月將在124萬平方米左右,，至年底大約將有314萬平方米的新增供應(yīng),。而8月深圳新房推盤面積只有22萬平方米。
北京方面,，截至9月13日,，新建商品房可售房屋套數(shù)達到112312套,，創(chuàng)造了年內(nèi)最高。其中,，住宅套數(shù)達62935套,。存量房可售房源套數(shù)達到33663套。其中,，可售住宅達到32953套,。
北京中原認為，按照目前的施工面積及新開工面積計算,，下半年特別是4季度將迎來明顯的新增供應(yīng),，而在今年的金九銀十，北京可能有超過80個項目開盤,，大量的供應(yīng)加上還有收緊可能的政策,，今年的樓市不僅沒有回暖可能，甚至下調(diào)的幅度還有非常大的空間,。
陳國強表示，對于開發(fā)商而言,，除了要對政策有一個清醒的判斷之外,，開發(fā)商也面臨很多壓力：年底供應(yīng)量上升所帶來的去庫存壓力、年底沖業(yè)績壓力,、資金回籠壓力,，因此未來出現(xiàn)降價、讓利的可能性很大,。