市場供需狀況，仍然是決定房價走勢的最重要因素,。
伴隨著樓市傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”的到來,，國家宏觀調(diào)控也將滿半年,，供需關(guān)系目前呈現(xiàn)何種狀況呢？
從供給來看,，進入第三季度,，隨著調(diào)控政策的落實引向深入，開發(fā)商的資金壓力逐漸加大,，必須加快銷售回籠資金,，加快推盤和降價銷售的動力也逐漸強化。
從需求來看,，由于房價仍處高位,，大量自住型需求被擋在門外。而投資性需求受制于調(diào)控政策,，繼續(xù)被壓抑,。如果新項目沒有價格優(yōu)勢，依然不排除爆冷的現(xiàn)象,。
因此,，就目前情況來看，樓市調(diào)整與反彈可能并存,。政府部門應(yīng)及時摸清市場情況,，公開有關(guān)數(shù)據(jù)和分析結(jié)果，并盡快告訴公眾下一階段調(diào)控的走向,，以穩(wěn)定市場預(yù)期,，進而穩(wěn)定供求關(guān)系、穩(wěn)定市場,。
一周前剛剛簽了購房合同的李欣這幾天惴惴不安,。“觀望了半年多,，本來想再等等,，看著最近買房又火了，擔(dān)心又要漲價,，趕緊就買了,。”李欣說,，“剛買完又很擔(dān)心,，如果政府再出調(diào)控政策，房價會不會再下跌,�,！�
“賣房的業(yè)主最近都想漲價，但價格稍微一漲,，本來有意向的客戶就不買房了,，看房都不看,。”北京鏈家地產(chǎn)一家門店的店長告訴記者,，最近看房的80%客戶要求看低于市場價的“低價房源”,，一旦漲價，立刻重新觀望,。
供應(yīng)——庫存壓力增大 降價動力強化
短期的供需狀況,，仍然是決定房價走勢的最重要因素。4月中旬調(diào)控以來,，樓市一直呈現(xiàn)階段性的供過于求局面，近期市場出現(xiàn)回暖跡象,，這一局面是否會發(fā)生逆轉(zhuǎn),？
國家統(tǒng)計局近日公布數(shù)據(jù)，8月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.3%,，環(huán)比連續(xù)第二個月持平,，銷售面積同比下降10.1%，環(huán)比上漲6%,，為本輪調(diào)控以來所罕見,。在傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”到來的時候，各地樓市成交普遍呈現(xiàn)回暖苗頭,，房價則繼續(xù)在高位盤整,。這一趨勢也延續(xù)到了9月上旬。
“房地產(chǎn)市場的調(diào)整正在進入第二階段,�,！眹鴦�(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松表示，在調(diào)控政策作用下,，前幾個月市場量跌價滯,，處于調(diào)整的第一階段。從開發(fā)商的角度看,，在資金流的緊縮達到臨界狀態(tài)之前,，沒有降價銷售的動力。而從購房者的角度看,，由于房價下跌趨勢沒有形成,，或者下跌預(yù)期不明朗，需求釋放緩慢,。
然而,，從三季度開始，隨著近期調(diào)控政策的落實引向深入,，開發(fā)商的資金流壓力逐漸加大,。數(shù)據(jù)顯示,，1—8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源4.4萬億元,，同比增長35%,，增幅進一步回落�,！伴_發(fā)貸款進一步緊收,，政策對房地產(chǎn)企業(yè)再融資的限制也十分嚴格�,！币晃蝗珖源笮头康禺a(chǎn)企業(yè)銷售部門負責(zé)人告訴記者,，“開發(fā)商的資金來源幾乎全被切斷了，必須加快銷售回籠資金,。因此加快推盤和降價銷售的動力也逐漸強化,。”
從項目入市的情況看,，2009年上半年由于房地產(chǎn)市場調(diào)整和國際金融危機沖擊,，全國房屋新開工面積一直處于下降狀態(tài)。去年下半年起,，房地產(chǎn)投資增幅和新項目開工情況開始回暖,，經(jīng)過一年左右的準(zhǔn)備和建設(shè)，近期這些新增項目開始逐漸入市,。同時,，“金九銀十”是一年之中開發(fā)商最看重的銷售旺季，加上臨近年底“沖量”的需求,，今后一段時間市場供應(yīng)量將明顯增加,。而且業(yè)內(nèi)人士普遍認為，在未來至少一年時間里,，市場供應(yīng)量會比較充足,。
一邊是市場供應(yīng)充足，另一邊則是存量房不斷增加,，尤其是成交量持續(xù)低迷4個多月來,，新增庫存大幅增加。
以北京為例,，據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計,，以宏觀調(diào)控的4月14日為界，新政后的4個半月時間內(nèi),，北京期房市場取得預(yù)售項目合計82個,，供應(yīng)住宅總套數(shù)為29468套。截至8月31日,，簽約套數(shù)僅為11956套,，簽約率不足40.6%,。從銷售面積來看，82個項目合計供應(yīng)面積為324萬平方米,，4個半月簽約面積僅為126萬平方米,，積壓面積約為198萬平方米。而北京市全部已建待售的存量房,，也于9月初突破10萬套大關(guān),，處于歷史高位。
“去庫存是樓市調(diào)控第二階段的最重要任務(wù),�,！卑褪锼烧f，在開發(fā)商面臨去庫存壓力,、資金鏈逐漸趨緊的情況下,，只有房價明顯下降，成交量才會逐步回升,，市場才能從大幅波動中企穩(wěn),。
需求——價格仍是高門檻 預(yù)期還需再穩(wěn)定
調(diào)控以來,，率先順應(yīng)市場形勢調(diào)整價格的萬科,，在全國范圍內(nèi)取得了不俗的銷售業(yè)績。8月甚至單月銷售破百億元,，實現(xiàn)銷售金額119.9億元,，較去年同期上升149%。萬科在北京的新項目“長陽半島”更是重現(xiàn)了火熱的銷售場面,。
事實上,，不僅是萬科，不僅在北京,，近期各地樓市成交回暖,，主要就是靠降價的項目熱銷帶動，“一降價就好賣”的例子在各地屢見不鮮,。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,，調(diào)控以來北京的82個新項目中，均價低于20000元/平方米的項目合計為38個,這部分的簽約率達到了51%;均價為20000—30000元/平方米的項目為33個,雖然供應(yīng)量也達到了10382套,但是簽約率僅為29.4%;均價超過30000元/平方米的項目總數(shù)為11個,簽約率僅為15.5%,。
價格仍然是影響需求能否回暖的最重要因素,，但從宏觀數(shù)據(jù)看，由于房價環(huán)比連續(xù)3個月持平,，仍然處于歷史高位,，把大量自住型需求擋在門外。而投資性需求受制于調(diào)控政策,，繼續(xù)被壓抑,。鏈家地產(chǎn)市場研究部張月認為,，只有在價格有所回調(diào)的情況下，需求才可能逐步釋放,。因此盡管是“金九銀十”,，但如果新項目沒有價格優(yōu)勢，依然不排除爆冷的現(xiàn)象,。
此外,，由于樓市調(diào)控進入關(guān)鍵時期，也是各方面博弈最激烈的時候,，各種信息不斷刺激著購房者的心理,，影響購房者對未來的預(yù)期。近期記者采訪了幾位剛剛簽約的買房人,，普遍表示由于前幾年政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控結(jié)果是“屢調(diào)屢漲”,，因此當(dāng)近期市場出現(xiàn)回暖苗頭，就擔(dān)心調(diào)控政策已經(jīng)被消化,，房價又將迎來報復(fù)性反彈,。但也有不少購房人認為，此次調(diào)控的措施力度空前,，效果還沒有充分體現(xiàn),，應(yīng)該繼續(xù)觀望，靜待價格進一步回落,。
今年一季度,，由于去年底出臺的政策遲遲沒有見效，大量處于觀望狀態(tài)的購房者迅速入市,，導(dǎo)致市場過熱,。專家認為，購房者預(yù)期的改變,，有可能在短時間內(nèi)改變市場供需狀況,。如果樓市在近期出現(xiàn)量價單邊上漲的明顯回暖，處于觀望中的購房者可能因恐慌而買房,，原本供過于求的局面可能迅速逆轉(zhuǎn)為供不應(yīng)求,。因此，政府部門應(yīng)及時摸清市場情況,，公開有關(guān)數(shù)據(jù)和分析結(jié)果,，并盡快告訴公眾下一階段調(diào)控的走向，以穩(wěn)定市場預(yù)期,，進而穩(wěn)定供求關(guān)系,、穩(wěn)定市場。
政策——堅持調(diào)控不動搖 落實不力要問責(zé)
年底臨近，本輪以打壓住房投資和投機行為為主要政策的房地產(chǎn)調(diào)控也已經(jīng)過5個月的時間,。隨著各項政策的落實和相關(guān)配套政策出臺,，調(diào)控取得了初步成效。但近期一些地區(qū)超乎尋常的回暖跡象,，也使人們對政策的長期效果感到憂慮,。調(diào)控任務(wù)仍然艱巨，在當(dāng)前的形勢下,，會不會有進一步的調(diào)控措施出臺,？
在近期舉行的加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會上，國務(wù)院有關(guān)部門負責(zé)人指出,，盡管調(diào)控正在向著預(yù)期的方向發(fā)展,，仍應(yīng)看到調(diào)控的效果只是剛剛顯現(xiàn)，還不充分,。在房地產(chǎn)調(diào)控的落實過程中,，一些地方政府對房地產(chǎn)調(diào)控的認識也還有誤區(qū)，落實政策顧慮重重,、不夠堅決,，調(diào)控的任務(wù)仍然艱巨。當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到了關(guān)鍵時期,，能否取得成功,，不僅關(guān)系房地產(chǎn)市場發(fā)展本身，更關(guān)系到住房這一重大民生問題和政府的公信力,。因此,，必須繼續(xù)堅持調(diào)控不動搖,，并把握好力度和方向,，根據(jù)市場形勢變化及時進行政策調(diào)整。
“目前市場調(diào)整的程度,，無論離調(diào)控政策本身追求的目標(biāo),，還是老百姓對調(diào)控效果的預(yù)期都還有距離�,！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會副會長朱中一表示,，房地產(chǎn)新政不僅力度大，直接影響供求關(guān)系,，也表明了中央政府抑制房價過快上漲的決心和信心,。應(yīng)該繼續(xù)督促相關(guān)部門和城市政府嚴格落實現(xiàn)有政策，進一步加強政策落地的監(jiān)督,、檢查和問責(zé),。特別要對那些房價上漲過快的城市實行重點監(jiān)控。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負責(zé)人也表示，如果地方政府落實調(diào)控不力,，將對有關(guān)城市進行通報,。
在用足現(xiàn)有政策的同時，專家認為,，如果在一定時期內(nèi)現(xiàn)有政策收效不明顯,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)情況變化及時采取更有力的措施。從宏觀環(huán)境看,，8月份宏觀經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù)據(jù)持續(xù)向好,，房地產(chǎn)調(diào)控對投資的沖擊和對上下游產(chǎn)業(yè)的影響并不明顯，這也為出臺進一步的調(diào)控政策創(chuàng)造了有利條件,。
對于現(xiàn)有政策取得的成效則應(yīng)當(dāng)審慎評價,，現(xiàn)有政策也存在一些缺陷，如重短期政策調(diào)控,，輕長期制度建設(shè),；重政策出臺，輕政策的落實,；缺乏與城市化,、區(qū)域發(fā)展等長期經(jīng)濟增長趨勢相適應(yīng)的住房和房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)劃，缺乏區(qū)分不同類型住房需求的調(diào)控政策,；對地方政府缺乏有效約束等,。下一階段，政策的調(diào)整和補充不僅要考慮短期市場形勢,，更應(yīng)著重于住房制度的深化改革,，以盡快解決長期積累下來的制度性矛盾。