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冷清數(shù)日之后,，一線城市土地市場(chǎng)漸趨回溫。近十天的時(shí)間里,，廣州,、上海,、武漢等地相繼傳出“地王”的消息,。8日，卓光控股有限公司以48.48億元拍得上海黃浦江沿岸E18地塊(9-3)地塊,，折合樓面價(jià)35490元/平方米,，創(chuàng)下了上海住宅用地的樓面價(jià)新高。8月31日,，廣州番禺中心南區(qū)4-2地塊重拍,，7282元/平方米的樓面地價(jià)再次刷新了該區(qū)域的住宅用地價(jià)格。同一天,，萬(wàn)科耗資76億元將武漢東湖中央商務(wù)區(qū)核心地段2幅商住用地收入囊中,，創(chuàng)造了該區(qū)域新科總價(jià)“地王”。這在調(diào)控風(fēng)聲正緊的當(dāng)下,，頗有些惹眼,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此輪“地王”并非是面粉貴過(guò)面包,，溢價(jià)率不高也說(shuō)明開(kāi)發(fā)商拿地已相對(duì)理性,，且不足以影響整個(gè)房地市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。但隨著土地“大限”的相繼而至,，土地市場(chǎng)的變數(shù)增加,，不排除會(huì)有后續(xù)政策跟進(jìn)的可能。
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新華社發(fā)(范筱明攝) | 理性 “地王”溢價(jià)率不高 無(wú)礙調(diào)控
盡管不少城市底價(jià)成交甚至流拍,、流標(biāo)現(xiàn)象仍時(shí)有發(fā)生,，但全國(guó)熱點(diǎn)城市尤其一線城市的土地交易較以前明顯活躍,，成交均價(jià)上升幅度較大。中國(guó)指數(shù)研究院最新一期的報(bào)告稱,，9月第一周監(jiān)測(cè)的20個(gè)主要城市整體成交樓面均價(jià)為2155元/平方米,，環(huán)比上揚(yáng)88%，住宅成交樓面均價(jià)較上周大幅上漲,，達(dá)4832元/平方米,，環(huán)比猛漲225%。
十天的時(shí)間里,，廣州,、上海、武漢等地相繼傳出“地王”的消息,，無(wú)疑容易引發(fā)人們對(duì)土地市場(chǎng)重回火爆的擔(dān)憂,，不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,，現(xiàn)在的土地市場(chǎng)很難重現(xiàn)調(diào)控前的活躍,，但長(zhǎng)期來(lái)看一線城市尤其區(qū)域位置好的地塊仍會(huì)受追捧�,！白屑�(xì)分析一下,，這些地塊雖然樓面價(jià)較高但溢價(jià)率仍較低，說(shuō)明是物有所值的,�,！泵缆�(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓說(shuō)。
的確,，上述黃浦江沿岸地塊溢價(jià)率僅為41.3%,，即使是溢價(jià)率為131%的廣富林2-5號(hào)地塊，也大大低于調(diào)控前水平,，今年2月出讓的廣富林2-4地塊溢價(jià)率已高達(dá)191%,。有數(shù)據(jù)顯示，去年上海土地市場(chǎng)的溢價(jià)率一般為150%至200%,。
徐楓認(rèn)為,，地塊所處區(qū)域位置在很大程度上決定了價(jià)格，一線城市地理位置好或發(fā)展空間大的地塊,，具有較大的增值空間,，價(jià)格自然會(huì)比較高，而開(kāi)發(fā)商也對(duì)地塊未來(lái)的投資回報(bào)持樂(lè)觀態(tài)度,，“長(zhǎng)期來(lái)看,，由于土地資源的稀缺性，一線城市的地價(jià)會(huì)保持上漲趨勢(shì),�,！彼A(yù)測(cè),，一線城市一旦有品質(zhì)好的地塊推出，仍會(huì)受到開(kāi)發(fā)商們的青睞和爭(zhēng)搶,。佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟更是直言,，目前一線城市優(yōu)質(zhì)土地甚至比同區(qū)域內(nèi)豪宅還稀缺。
以位于陸家嘴黃金地段邊緣的黃浦江沿岸E18地塊(9-3)地塊為例,，業(yè)內(nèi)人士稱,，該地塊為陸家嘴5年來(lái)首次推出的住宅用地，既位于黃浦江沿岸,，也在世博輻射區(qū)域之內(nèi),，為難得的稀缺土地�,！叭绻凑罩苓吥壳霸谑蹣潜P的價(jià)格作為參考的話,，這塊土地價(jià)格還是不高的�,！标戲T麟如是判斷,。
中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)事業(yè)一部總監(jiān)卞明認(rèn)為，與去年或今年“兩會(huì)”后出現(xiàn)的地王相比,，這些“地王”對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及買賣雙方心理的影響力還相差太遠(yuǎn),，不足以影響市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。
謹(jǐn)慎 一線城市成交量小幅回升
就在地價(jià)出現(xiàn)變動(dòng)的同時(shí),，記者了解到,，土地市場(chǎng)的成交量,、推地量等方面也發(fā)生著變化,。
雖然，9月第一周全國(guó)20個(gè)主要城市成交面積環(huán)比減少了2%,，但一線城市卻表現(xiàn)出成交量小幅回升態(tài)勢(shì),。中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月第一周,，一線城市均有地塊成交,，成交面積共計(jì)215萬(wàn)平方米，較上周增加66萬(wàn)平方米,，環(huán)比增加44%,。住宅用地市場(chǎng)土地成交方面，除深圳外一線城市均有住宅用地成交,。
在徐楓看來(lái),，“這只是此前低位成交量基礎(chǔ)上的小幅回升�,！睋�(jù)統(tǒng)計(jì),，在剛剛過(guò)去的8月,，北京成交的住宅用地僅為4宗，更早的7月份,，北京共公開(kāi)出讓3塊住宅用地,，深圳則沒(méi)有住宅用地成交。
“從目前土地成交來(lái)看,，總體趨勢(shì)還是呈現(xiàn)出下滑局面,，與2009年底根本無(wú)法相比�,！标戲T麟說(shuō),。在他看來(lái)，今年項(xiàng)目銷售量銳減,，開(kāi)發(fā)商手頭資金相對(duì)不足,，也使得拿地不再闊綽。
卞明也持類似觀點(diǎn),，從慘淡的成交量來(lái)看,，很多開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地比較謹(jǐn)慎，尤其對(duì)那些實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),，本輪房地產(chǎn)調(diào)控加大了資金壓力,，使其已沒(méi)有余力購(gòu)地。而實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商,，則可能出于公司戰(zhàn)略等方面的考慮將更多注意力放在了二三線城市,。“對(duì)他們來(lái)說(shuō),，很大程度上調(diào)控不會(huì)對(duì)其放開(kāi)手腳拿地產(chǎn)生多么嚴(yán)重的影響,。”
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)：1月至7月,，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積21747萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)33.3%，土地購(gòu)置費(fèi)5054億元,，同比增長(zhǎng)88.2%,。以萬(wàn)科為例，中報(bào)顯示,，上半年萬(wàn)科共新增項(xiàng)目38個(gè),，按萬(wàn)科權(quán)益計(jì)算的建筑面積合計(jì)893萬(wàn)平方米。大多仍位于房?jī)r(jià),、地價(jià)上漲較少的二,、三線城市，平均樓面地價(jià)約2300元/平方米,。
成交量的小幅上揚(yáng),，似乎并沒(méi)有刺激推地的幅度,。數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去一周,，一線城市僅北京上海有住宅用地推出,，共推出10宗土地，推出量仍然偏緊,。其中,，北京共入市2宗住宅地塊，上海供應(yīng)8宗住宅用地,，含6宗“動(dòng)遷安置房”用地,。二線城市有7個(gè)城市有住宅用地供應(yīng)，共推出住宅用地24宗,，環(huán)比減少11%,，推出總面積為162萬(wàn)平方米，環(huán)比減少33%,。
wind數(shù)據(jù)顯示,，今年上半年住房用地實(shí)際供應(yīng)量5.6萬(wàn)公頃，與去年同期實(shí)際供應(yīng)量(2.4萬(wàn)公頃)相比增加約135%,，但與3月份國(guó)土資源部公布的供地計(jì)劃相比,，僅實(shí)際完成全年計(jì)劃的31.11%，并未達(dá)到預(yù)期目標(biāo),。
陸騎麟分析說(shuō),，土地供應(yīng)方面，政府也是會(huì)選擇時(shí)機(jī)的,，在市場(chǎng)不好,、土地價(jià)格偏低的情況下，政府也會(huì)選擇減少供地面積,，甚至停止供地,�,！坝�(jì)劃趕不上變化,，政府不太可能看著地價(jià)出現(xiàn)大幅下跌還繼續(xù)大量增加土地供應(yīng)量�,！�
卞明告訴記者,，目前的出地速度與去年同期比肯定是下滑的，他預(yù)測(cè)未來(lái)一段時(shí)間土地市場(chǎng)的清淡仍會(huì)持續(xù),，多數(shù)開(kāi)發(fā)商拿地還會(huì)比較謹(jǐn)慎,。
變數(shù) “大限”將至 土地市場(chǎng)變數(shù)增加
伴隨著部分熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)小幅回溫，一條國(guó)土資源部9月將通報(bào)清理閑置土地工作最新進(jìn)展的消息迅速?gòu)浡�,，尤其是與“問(wèn)責(zé)”“大限”等字眼聯(lián)系之后,，更是引來(lái)諸多議論和猜想,。
事實(shí)上，有知情人士稱,，國(guó)土資源部9月份的問(wèn)責(zé)大限并非針對(duì)閑置土地行為,，而是針對(duì)新增建設(shè)用地占用耕地現(xiàn)象。6月中旬,，國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示,，7月初將組織若干督察組開(kāi)展實(shí)地督查，重點(diǎn)核查各地自查結(jié)果的真實(shí)性和準(zhǔn)確性,。8月,，召開(kāi)集體約談會(huì)，約談違法用地嚴(yán)重城市政府主要負(fù)責(zé)人,，提出預(yù)警,，促其整改。9月,，組織開(kāi)展評(píng)估驗(yàn)收工作,，并根據(jù)檢查結(jié)果，適時(shí)啟動(dòng)問(wèn)責(zé)工作,。這便是所謂“7月督察,，8月約談，9月問(wèn)責(zé)”,。
至于有關(guān)閑置的“大限”,，相對(duì)準(zhǔn)確的表述應(yīng)該是“清查大限”。上個(gè)月19日,，國(guó)土資源部公布房地產(chǎn)用地整治工作的情況時(shí)要求,，各級(jí)國(guó)土資源管理部門加快清理查處各類房地產(chǎn)違法違規(guī)用地工作，務(wù)必于10月底前基本完成查處任務(wù),。而在各類房地產(chǎn)違法違規(guī)用地中,，閑置土地成為房地產(chǎn)用地違法違規(guī)的主要問(wèn)題，各地上報(bào)的閑置土地達(dá)2815宗,。
隨著各種傳聞的不斷出現(xiàn),，土地市場(chǎng)調(diào)控走向的不確定性似乎都在逐漸增加。有關(guān)部門和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人此前均已明確重申,，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將繼續(xù),。國(guó)土資源部曾明確提出，下半年國(guó)土資源工作的重要內(nèi)容之一是積極參與房地產(chǎn)調(diào)控,。那么,，土地市場(chǎng)是否正醞釀更嚴(yán)厲的調(diào)控措施呢？業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，土地市場(chǎng)的變數(shù)在增加,，但更嚴(yán)厲的調(diào)控政策會(huì)否出臺(tái)尚有待觀察,，不排除后續(xù)政策跟進(jìn)的可能。
卞明認(rèn)為,，政府清理閑置土地等行為是新一輪調(diào)控的重要表現(xiàn),，且具有很強(qiáng)的震懾作用，會(huì)對(duì)人們心理預(yù)期產(chǎn)生重要影響,�,！艾F(xiàn)在持幣待購(gòu)的購(gòu)房者不在少數(shù)，但更多人在觀望,，國(guó)土部的行為可能會(huì)在一定程度上影響購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期,。”
不過(guò),，“很多閑置的土地都是由于政府的原因而導(dǎo)致的,，所以政府必須先查明自身的原因，然后再對(duì)開(kāi)發(fā)商相應(yīng)處理,�,！标戲T麟說(shuō)。他認(rèn)為,，既是裁判員,，又是運(yùn)動(dòng)員的政府有關(guān)部門，在清查土地時(shí)可能會(huì)有所松懈,，而開(kāi)發(fā)商也心知肚明,，歷年來(lái)多次清查土地，沒(méi)有哪次對(duì)其造成了真正的打擊,，最多就是收回土地出讓時(shí)的保證金,。因此，需要確認(rèn)這次是否動(dòng)了真格,，才能說(shuō)是否加緊調(diào)控,。
對(duì)于未來(lái)的調(diào)控走向，陸騎麟認(rèn)為,，針對(duì)目前土地市場(chǎng),，主要的調(diào)控目標(biāo)還是盤活存量土地，最主要的還是政府對(duì)既定政策的執(zhí)行,。徐楓則表示,，在市場(chǎng)成熟度、客戶偏好和政府態(tài)度等方面,，我國(guó)都與成熟市場(chǎng)國(guó)家有一定差距，因此不排除有相關(guān)干預(yù)措施出臺(tái)的可能,。
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