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近日,，一起因“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”不能兌現(xiàn)引起的糾紛在吉林省長(zhǎng)春市鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng),，目前開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者仍在僵持之中,。據(jù)記者了解,，今年以來(lái)，長(zhǎng)春市與“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”有關(guān)或者因“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”而起的矛盾糾紛已經(jīng)發(fā)生多起,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”亂象頻出折射房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管漏洞。
三年未交房,，交房卻漲價(jià)
長(zhǎng)春市民王亞茹和長(zhǎng)春300多名購(gòu)房者連日來(lái)已經(jīng)多次到吉林省政府和長(zhǎng)春市政府反映長(zhǎng)春豪苑翡翠城違反“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議”延期交工臨時(shí)漲價(jià)的問(wèn)題,。據(jù)王亞茹反映，2006年,，她通過(guò)“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的方式認(rèn)購(gòu)了豪苑翡翠城項(xiàng)目,，并與開(kāi)發(fā)商簽署了《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，約定房?jī)r(jià)為2680元/平方米,，分3期繳納房款,。接著就開(kāi)始了漫長(zhǎng)的等待，中間還交了一次房款,。今年7月份,，等了3年多的房子終于要交工了，開(kāi)發(fā)商突然提出要漲價(jià),，每平方米漲價(jià)900元,。如果購(gòu)房者不愿意繼續(xù)購(gòu)房，開(kāi)發(fā)商愿意每平方米加價(jià)1280元回購(gòu)房源,。購(gòu)房者如不同意上述方案,，就不予簽訂正式的《商品房買賣合同》。
王亞茹和300多名已經(jīng)交了“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”款的購(gòu)房者們非常氣憤,�,！艾F(xiàn)在房?jī)r(jià)漲得這么厲害，即使開(kāi)發(fā)商多加1280元/平方米回購(gòu),，這個(gè)價(jià)格也不可能在市場(chǎng)上買到理想房子,。”
開(kāi)發(fā)商則表示,，由于當(dāng)?shù)卣?dāng)初承諾的一些條件最后都沒(méi)有兌現(xiàn),，導(dǎo)致拿地成本和回遷安置成本增加1億多元。即使每平方米漲價(jià)900元,，開(kāi)發(fā)商也只是保本甚至是虧本經(jīng)營(yíng),。
據(jù)了解，近年來(lái)長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)上因內(nèi)部認(rèn)購(gòu)引發(fā)的糾紛不在少數(shù)，開(kāi)發(fā)商或延期交房,，或坐地漲價(jià),，有的購(gòu)房者“認(rèn)購(gòu)款”已經(jīng)交了三四年，到現(xiàn)在不僅沒(méi)有看到房子,，連地都還沒(méi)有,。
“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”實(shí)為開(kāi)發(fā)商“圈錢”
內(nèi)部認(rèn)購(gòu)有時(shí)又稱“團(tuán)購(gòu)”或者集資建房,，其最顯著的兩大特點(diǎn)是：一,，尚不具備銷售條件甚至連土地都沒(méi)有取得就開(kāi)始收錢賣房，二,，價(jià)格較低,，接近成本價(jià)甚至低于成本價(jià)。這也是很多購(gòu)房者對(duì)“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”趨之若鶩的主要原因,。
“我們從來(lái)不搞團(tuán)購(gòu)或內(nèi)部認(rèn)購(gòu),，因?yàn)槔麧?rùn)率太低”，長(zhǎng)春中海地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō),。
據(jù)一位地產(chǎn)圈資深人士透露,，“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”特別是一些黨政機(jī)關(guān)和大型企業(yè)組織的單位集資建房背后，利益鏈條十分復(fù)雜,，涉及多個(gè)環(huán)節(jié),，但歸根結(jié)底，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)采取內(nèi)部認(rèn)購(gòu),、忍痛割肉的目的只有一個(gè)——圈錢,。
據(jù)了解，“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”多發(fā)生在一些中小房地產(chǎn)企業(yè)身上,。少數(shù)冒進(jìn)的房企本身實(shí)力不強(qiáng),，資金緊張，手里的錢僅夠支付土地競(jìng)買保證金,，甚至連保證金都不夠,。為了籌集資金拿地或者進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)，只能提前賤賣部分房源,，繳齊土地款或啟動(dòng)資金,，然后再以土地抵押獲得銀行貸款資格。所以,，在某種程度上,，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)實(shí)際上是一種融資行為。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的特點(diǎn)決定了其風(fēng)險(xiǎn)性,。一旦開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂,，購(gòu)房者的利益很難得到保障。今年4月份，長(zhǎng)春龍創(chuàng)地產(chǎn)經(jīng)過(guò)241輪“血戰(zhàn)”,，以總價(jià)7億元,、溢價(jià)率286%的價(jià)格競(jìng)得長(zhǎng)春凈月區(qū)櫻花地塊，成為當(dāng)時(shí)的長(zhǎng)春?jiǎn)蝺r(jià)“地王”,。但是拿下櫻花地塊沒(méi)幾天,，因無(wú)法打平成本，龍創(chuàng)地產(chǎn)又上演了一出“退地”鬧劇,，不僅要退地,，還想要回保證金。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,，龍創(chuàng)此前在長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)默默無(wú)聞,，根本無(wú)力支付巨額的土地款。之所以在櫻花地塊爭(zhēng)奪中不惜代價(jià)“被地王”,，是因?yàn)榇饲笆杖×艘患覚C(jī)關(guān)單位的“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”款,，并用這筆錢交納了土地保證金�,！褒垊�(chuàng)一退地,，參與龍創(chuàng)‘內(nèi)部認(rèn)購(gòu)’的購(gòu)房者顯然購(gòu)房無(wú)望，而且,，什么時(shí)候能拿回自己的認(rèn)購(gòu)款也很難說(shuō),。”這位業(yè)內(nèi)人士說(shuō),。
“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”亂象折射監(jiān)管漏洞
“我們反復(fù)提示,，五證不全的房子千萬(wàn)不要買，不受法律保護(hù),，可是消費(fèi)者就是不聽(tīng)”,，長(zhǎng)春市住房保障和房地產(chǎn)管理局相關(guān)人士提起“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”十分煩惱�,！伴_(kāi)發(fā)商沒(méi)有預(yù)售許可賣房,，顯然是違規(guī)的；但是購(gòu)房者明知開(kāi)發(fā)商行為違規(guī),，還要參與,，自己也負(fù)有責(zé)任，甚至涉嫌與開(kāi)發(fā)商串通共同違規(guī),�,！�
不過(guò)，一些購(gòu)房者很難認(rèn)同這樣的說(shuō)法,，“現(xiàn)在市場(chǎng)上的房子,，有多少是五證全的,？等五證全了房子早賣沒(méi)了。再說(shuō),，既然五證不全不允許賣,，那么為什么不見(jiàn)監(jiān)管部門出來(lái)禁止？”
房地產(chǎn)管理部門對(duì)此的解釋是,，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的私下交易行為,，監(jiān)管部門很難發(fā)現(xiàn)。記者在采訪中了解到,，即使內(nèi)部認(rèn)購(gòu)行為被舉報(bào)到相關(guān)管理部門,，也很難得到有效的處理。目前我國(guó)現(xiàn)有的法律法規(guī),，只是規(guī)定開(kāi)發(fā)商在未取得銷售許可證之前不得賣房,，但對(duì)違反此規(guī)定如何處罰,、由哪個(gè)部門來(lái)處罰并無(wú)明確規(guī)定,。因此，行業(yè)監(jiān)管實(shí)際仍是空白,。
此外,，關(guān)于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的法律監(jiān)管目前也不健全。據(jù)記者了解,，對(duì)于“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”合同或者協(xié)議是否有效,，是否受法律保護(hù)，目前在實(shí)踐中有兩種完全不同的解釋,。一種觀點(diǎn)認(rèn)為,，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議只是一種合同預(yù)約，并非正式商品房買賣合同,，因此不受法律保護(hù),。一些已判決的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)糾紛案中，法院只判定開(kāi)發(fā)商返還消費(fèi)者已支付的購(gòu)房款,，不支持購(gòu)房者其他請(qǐng)求,；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議是雙方意愿的真實(shí)反映,，而且構(gòu)成合同要件,，因此法律給予保護(hù)。國(guó)內(nèi)目前也有內(nèi)部認(rèn)購(gòu)者維權(quán)成功的案例,。
長(zhǎng)春房地產(chǎn)界的一些業(yè)內(nèi)人士表示,，任由“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”這種融資行為繼續(xù)下去，最終造成的可能不僅僅是簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)糾紛,，很可能涉及社會(huì)穩(wěn)定,。因此,，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”屢禁不止的亂象，不能僅僅停留在對(duì)消費(fèi)者的警示上,，有關(guān)部門必須真正擔(dān)負(fù)起監(jiān)管責(zé)任,。必要時(shí)可以制定地方性的法律法規(guī)，對(duì)于“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”行為給予嚴(yán)厲制裁,。同時(shí),，也建議相關(guān)法律機(jī)構(gòu)對(duì)“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”給予明確的司法解釋，避免司法實(shí)踐中出現(xiàn)理解上的偏差,。
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