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所謂“商住”項目,，即是在用途為商業(yè)或工業(yè),、綜合的土地上，開發(fā)以住宅客戶為銷售方向的房地產(chǎn)開發(fā)項目,。購買這類項目的客戶往往擁有較強的投資屬性,，而項目后期較前期“向下調(diào)價”,，在房地產(chǎn)投資界內(nèi)，往往是投資回報的大忌所在,。
就在大部分地產(chǎn)商寄望金九銀十的“絕地反攻”之時,，合生創(chuàng)展在北京的兩大主力商住項目卻一致“向下調(diào)價”，這在8月成交量與價格雙雙微漲的北京樓市,，多少顯得有些“扎眼”,。記者調(diào)查獲知，向下調(diào)價的兩個項目,，系合生創(chuàng)展在北京望京地區(qū)開發(fā)的麒麟社項目和于通州開發(fā)的合生世界村項目,，前往以上兩項目現(xiàn)場的購房者向記者反映，兩項目最近一期開盤的價格“優(yōu)惠”至少有4000元/平方米的水平,。
大幅下調(diào)
“虎年春節(jié)之前,，我去看房的時候，當(dāng)時還沒有開盤,，銷售人員給我預(yù)估的價格大概是在13000元/平方米上下,，但這次開盤，最低的價格是從9800元/平方米起售,�,！辟彿空邔O先生提到的這個項目，便是位于北京通州馬駒橋的合生世界村項目,，這是一個在工業(yè)用地用途土地上開發(fā)的以住宅為銷售方向的樓盤,。
在孫先生出示的于春節(jié)前后由合生世界村銷售人員粗略計算的按揭還款表格上，記者清楚地看到,，兩個戶型的單價分別以12000元/平方米,、13000元/平方米計算，表格上并附有該樓盤銷售人員簽字,。
搜房網(wǎng)是該項目最近一次開盤銷售網(wǎng)絡(luò)搖號的執(zhí)行機構(gòu),，查詢該網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)并綜合其內(nèi)部人士介紹的情況，亦證實合生世界村的最新一期開盤的最低起始價為9800元/平方米,。
在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上,，合生世界村項目的立項以及銷售許可證名稱為合生時代中心，并附有產(chǎn)權(quán)50年的提示,。該網(wǎng)顯示的合生世界村項目歷史銷售均價,，為16800元/平方米，其差距遠遠超過購房者提供的情況,，如果按此計算,，合生世界村的銷售價格下調(diào)的幅度更大。
北京市住建委的一位內(nèi)部人士向記者解釋，由于該項目屬于非住宅項目,，因此,，在信息披露上不執(zhí)行“一房一價公示”，而過往銷售均價則由開發(fā)商直接提供,，差距較大也與物業(yè)銷售類型不同有關(guān),。合生世界村并不是合生旗下惟一“向下調(diào)價”的商住項目，據(jù)多位購房者近期向記者反映,，在北京望京地區(qū)開發(fā)的麒麟社項目,，亦有“向下調(diào)價”的“優(yōu)惠措施”。
張郁春(化名)是購買麒麟社前期項目的業(yè)主,，他告訴記者,，近日，在麒麟社的銷售現(xiàn)場,，售樓人員向他告知,，現(xiàn)階段購買麒麟社，便可以享受單價下調(diào)4000元/平方米的優(yōu)惠,，而開發(fā)商對他的解釋是,，這是“特價房源”，張郁春據(jù)此計算,，相比于前期同等面積的小戶型,，總價每套的價格下調(diào)，接近30萬元,。在他出示的由該項目銷售人員計算的還款表格上傳遞出的價格信息,，與他向記者反映的情況一致。
環(huán)境所困
合生創(chuàng)展在北京的兩大主力商住項目何以同時在金九銀十向下調(diào)價,，其間原因多多,，但政策對此類產(chǎn)品主要需求——投資性需求的抑制，恐怕是個中主因,。
前不久,，北京市住建委下發(fā)通知，要求非住宅以及綜合立項的項目,，不得切割產(chǎn)權(quán)銷售,。
不過，前述北京市住建委內(nèi)部人士告訴記者,，該項政策不溯及既往,，即在該文件下發(fā)之日前取得預(yù)售許可證的項目，仍可正常銷售,。而記者調(diào)閱相關(guān)行政許可材料后發(fā)現(xiàn),，合生麒麟社與合生世界村均是在該文件下發(fā)之前取得的預(yù)售許可,。
高和投資合伙人蘇鑫此前在談到此類產(chǎn)品時向記者表示,，根據(jù)他的統(tǒng)計,，在2010年前北京超過60%的寫字樓或者綜合立項的項目，由于當(dāng)時沒有禁止性的政策,，被當(dāng)做住宅或者類住宅對外銷售,，而購買者以投資性購房者為多。
記者曾通過某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)調(diào)閱了相關(guān)商住項目的成交客戶情況,，發(fā)現(xiàn)至少有2/3的比例為非北京戶籍客戶,。蘇鑫則表示，這些以投資和坐等資產(chǎn)升值為需求的購買者,，通常不會特別在意是否適宜居住,，而是更在意租金以及所處地段未來的資產(chǎn)升值潛力。前往合生世界村,、麒麟社購房的孫先生和張郁春亦向記者反映,，在看房現(xiàn)場，銷售人員多次向他們強調(diào),，該項目的投資潛力較大,，擁有較高的升值空間。
自4月14日開始,，國務(wù)院下發(fā)一系列調(diào)控政策,，對樓市中的投資、投機資本進行精確打擊,，而北京市亦出臺規(guī)定,，對非北京市戶籍在京納稅、社保記錄未滿一年的,，不予發(fā)放貸款,，業(yè)界人士認(rèn)為，這項政策從一定程度上抑制了北京樓市的外來投資需求,。而這也是合生創(chuàng)展兩大項目在政策環(huán)境上所遭遇的困境,。
回報“挑戰(zhàn)”
“可能很多購房者看到每平方米優(yōu)惠4000元會覺得是個好事，但是我不是完全這個感覺,�,！鼻捌谫徺I麒麟社的業(yè)主張郁春向記者表示，他買這個房子就是用來投資的,，而后期項目比他購買時價格下降了4000元/平方米,，盡管開發(fā)商聲稱這是特價房，但是后期項目比前期項目價格低,，他總覺得心里不踏實,。
此前，在接受記者采訪時，資深房地產(chǎn)投資人張宇沖表示,，做房產(chǎn)投資,，開盤的價格并不重要，而最終再次出手時能賣掉的價格,，或是當(dāng)時能夠出租的租金,，才是最為重要的，而決定這一關(guān)鍵指標(biāo)因素的,，一是同地段的供應(yīng)量,，二是開發(fā)企業(yè)后期的定價，是否比前期能有更高,。張宇沖認(rèn)為,，開發(fā)商后期定價高于前期，往往能直接提升前期項目二手房銷售時的價格,，而這個銷售價格,，溢價越高，投資回報實現(xiàn)的回報率也就越高,。
“在國外成熟房地產(chǎn)市場,，往往決定新房價格的定價因素是二手房的價格，但中國的房地產(chǎn)市場不成熟,，往往是由區(qū)域內(nèi)新房的價格影響二手房的定價,。”我愛我家副總裁胡景暉表示,。
張郁春的擔(dān)心則在于,，如果等到他要把自己前期買下的房產(chǎn)出手套現(xiàn)時，由于后期項目的“向下調(diào)價”而影響其銷售的價格,，因為存量房市場是一個個體為主的市場,，其預(yù)期很難實現(xiàn)高度統(tǒng)一，一旦有后期低價買到房產(chǎn)的業(yè)主以低價出手,，加之房源量較大,，則會導(dǎo)致整體價格的繼續(xù)下行。
“會不會再往后還會降價呢,？”張郁春曾以這個問題向銷售人員詢問,，但銷售未能予以正面答復(fù)，但他認(rèn)為,，對于一個投資需求占很大比例的樓盤,，后期價格比前期低，并不能得到過多投資客的認(rèn)可,，畢竟他已經(jīng)是一個擁有10多套房產(chǎn)的投資客了,。
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