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“樓市回暖了嗎,？”成為當(dāng)前令購房人糾結(jié)的問題,。據(jù)報道，溫州炒房團沉寂4個月后已再度出手，因為“炒家們預(yù)期房價近期能有10%左右的上漲”,。而北京樓市近期不僅成交數(shù)據(jù)接連上漲,，“日光盤”,、排號搶房等現(xiàn)象再次出現(xiàn),。不過多家機構(gòu)認為，政策調(diào)控并未松懈，樓市處于“個別熱銷,、普遍低迷”的狀態(tài),，現(xiàn)在稱“回暖”言之過早。
二手房成交套均減少近4平方米
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,，8月全月北京成交二手房為13957套,，雖然相比7月份的12160套有明顯上漲，但是相比去年同期的24748套,，依然下調(diào)了43.6%,。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉留意到成交面積發(fā)生的變化�,！�8月,，單套面積超過140平方米的大戶型掛牌量明顯增加，與7月相比上升了20%,，同時預(yù)售套總價超過300萬的房源掛牌量環(huán)比也增加了18%,。盡管待售的大戶型二手房套數(shù)大幅增加，但購房者需求仍然以中小面積為主,�,！�
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)5日公布數(shù)據(jù)顯示，8月份全月成交二手房合計為13957套,，套均面積為93.6平方米，與上月相比減少了3.9平方米,。其中超過140平方米以上的二手房總成交為1942套,，占比為13.9%。創(chuàng)造了新政以后的新低,。而100平方米以下的中小戶型占比則明顯上漲,，8月全月占比接近7成。8月總成交為9367套,，占比高達67.1%,。相比占比最低的5月份上漲了8個百分點。
張大偉認為,，大戶型住宅對政策敏感度較高,，可以看做市場行情的一個指標。如果大戶型占比下降,，證明投資者并不看好市場,，而這樣未來下行的趨勢比較大，所以目前的市場很難說已經(jīng)開始反彈,。
二手住宅銷售情況
6月 7月 8月
簽約套數(shù) 10369 10367 12813
平均面積(m2) 98.6 97.5 93.6
均價(元) 18350 18130 18120
日均(套) 346 334 413
新政后簽約率僅為44.7%
據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計,，截至9月6日，北京新政后取得預(yù)售證的項目合計為84個，供應(yīng)房源合計為29662套,，而簽約僅為13251套,，簽約率僅為44.7%。相比較8月底簽約的11956套,，9月首周中新政后開盤項目僅簽約1295套,。8成項目依然簽約率不足5成，銷售壓力大漲,。
與新政前開發(fā)商捂盤惜售,、動輒提價相比，開發(fā)商的境遇普遍慘淡,。除了8個依然為0簽約的項目外,。實際售價高于開發(fā)商預(yù)期的僅有3個項目占比僅為3.6%。而高達近9成的項目都有不同的低于預(yù)期現(xiàn)象,。特別是新政以后的一些項目甚至低于預(yù)期近4成,。房山一個在4月份預(yù)售的項目，預(yù)期價格高達23800元每平方米,，而到目前的銷售均價僅為14665元,，低于預(yù)期價格近四成。
“成交數(shù)據(jù)的確是逐月上升,，但很明顯是因為郊區(qū)中低價項目集中入市導(dǎo)致,，不能就此推斷市場普遍回暖�,！眮喓罊C構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示,。
2010年8月，北京新建住宅期房網(wǎng)簽總成交量達到了9211套,，其中住宅為5565套,，環(huán)比7月上漲了12.4%。而除去經(jīng)限外的期房住宅總成交為4488套,，上漲了11.2%,，合計期房及現(xiàn)房的住宅除經(jīng)限合計成交為5511套。環(huán)比7月上漲了14.5%,。但是相比去年同期的13331套依然下調(diào)幅度達到了58.7%,。
亞豪機構(gòu)監(jiān)測表明，萬科長陽半島,、保利茉莉公館等8月成交量前10位的項目總成交套數(shù)為2541套,，是市場總量的56.6%，超過五成,，而其他同期在售的400余個項目中僅有256個項目有所成交,，瓜分了剩余的1947套市場份額，平均每個項目僅售出了7.6套，競爭之慘烈,、銷售之艱澀可見一斑,。由此可以看出，8月樓市大環(huán)境仍以樓盤滯銷為主,，僅有少數(shù)房企迅速下調(diào)價格,，迅速搶占市場。
上市房企高負債 降價壓力大
9月2日,，地產(chǎn)龍頭萬科,、H股房企世茂房地產(chǎn)及碧桂園發(fā)布今年8月份的銷售數(shù)據(jù)，其中顯示,，萬科8月實現(xiàn)銷售金額119.9億,，較去年同期上升149%；世茂8月單月銷售額約為27億元,，較7月環(huán)比增長35%,；碧桂園8月單月實現(xiàn)合同銷售金額約為31億元，較去年同期增長近兩倍,，為197%,。
至此，萬科今年已累計實現(xiàn)銷售金額572.1億元,，同比增長40.6%,，完成全年銷售目標的72%。而萬科下半年供應(yīng)量要大于上半年,，下半年單月銷售有可能超過百億元,。
不過同時也有數(shù)據(jù)顯示：135家房地產(chǎn)上市公司，總體資產(chǎn)負債率水平已達67.79%,，較上年同期的63.94%上升了近4個百分點,，較2009年年底的65.03%也上升了2.76個百分點,。
從“萬保招金”四大上市房企的情況來看,，其資產(chǎn)負債率水平也均處于較高水平。其中招商地產(chǎn)相對較低,，也達61.30%,，而保利地產(chǎn)則高達76.77%，萬科A和金地集團的資產(chǎn)負債率也均接近了70%的水平,。
張大偉認為,，金九銀十是市場的關(guān)鍵期，也是調(diào)控政策和效果的關(guān)鍵期,，“近期北京住宅庫存量都在10萬套左右高位,，今年4季度將迎來大量新增供應(yīng)，以目前的銷售速度，年底庫存很可能達到20萬套,�,！贝罅繋齑妗F(xiàn)金流緊縮以及樓盤供應(yīng)量增大,，都將逼迫開發(fā)商降價換銷量,，“這方面，上市房企可能會成為降價先鋒,�,！�
協(xié)成機構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總裁王裕仁表示，隨著樓市成交量的放大,，市場呈現(xiàn)出回升的跡象,，然而，8月末中央政府頻頻釋放調(diào)控的信號,，部分地方政府也在著手出臺進一步的調(diào)控措施,，都表明政策性的拐點并沒有到來。開發(fā)商一些“不合時宜”的表現(xiàn),，只能堅定政府進一步調(diào)控的決心,，增大使用“核措施”的可能性，屆時開發(fā)商的處境將更為艱難,。
三個家庭買一套房
樓市新政實施4個多月,，多數(shù)市民的感受是“量低價不變”，事實上一二手房價同比去年還都漲了不少,。四環(huán)五環(huán)的房子單價都在兩三萬元,，工薪族的收入與之相比“簡直像個笑話”。但房價始終相當(dāng)堅挺,，到底什么人在支撐北京的高房價呢,？
記者從某經(jīng)紀機構(gòu)獲悉，前幾日,，38歲的王女士,，在昆玉河邊有一套150平方米，價值530多萬元的房子要出售,。最終接手的買房人竟是一位只有28歲的小伙子,，小伙子父母拿出了80萬元的積蓄，并把原來的大三居賣掉,，換成一套小兩居,，套現(xiàn)200萬，女友的父母拿出50萬元積蓄,，工作沒幾年的小兩口又湊出30萬元,，也就有了360萬的首付款,，余下170萬元向銀行申請貸款，日后1萬多元的月供將由三個家庭6口人共同還款,。
日前,，多家媒體披露北京首套房貸者的平均年齡只有27歲，比發(fā)達國家要快一代人的時間,。我愛我家進一步的深入調(diào)查顯示,，80后購買婚房的人群中，男方家庭提供資金資助的占83%,，女方家庭提供資金資助的占67%,。購房低齡化，其實很多是小兩口及雙方父母三個家庭6口人在共同買一套房,。對此,，業(yè)內(nèi)人士提醒年輕購房人，買房前最好量力而行,，不要為購房透支父輩晚年的生活質(zhì)量,。
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