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6日晚間,，保利地產(chǎn)披露的最新銷售數(shù)據(jù)顯示,，8月份保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積83.31萬平方米,，實(shí)現(xiàn)簽約金額68.42億元,；環(huán)比7月分別增長86.96%和86.43%。分析人士預(yù)計(jì),，其他上市房企8月的銷售數(shù)據(jù)也將環(huán)比大幅增長,。
進(jìn)入9月份以來,，京滬深等一線城市樓市成交量繼續(xù)回升,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，成交放量難解房企資金饑渴,，當(dāng)前部分房地產(chǎn)開發(fā)商逆勢提價(jià)很可能令樓市遭遇新一輪的調(diào)控,。對于未來走勢，業(yè)內(nèi)人士表示,，后市開發(fā)商能否讓利以及讓利的幅度將決定“金九銀十”能否再現(xiàn)以往的成交火爆景象,。
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| 資料照片 | 現(xiàn)狀 上市房企資金饑渴
剛剛過去的8月份見證了成交量的大幅回升。第一創(chuàng)業(yè)證券研究所的數(shù)據(jù)顯示,，8月份,，在一線城市中，上海成交17119套,，環(huán)比增長15%,；北京成交9211套，環(huán)比增長32%；深圳成交3010套,，環(huán)比增長77%,。在二線城市中，南京,、杭州,、天津、武漢和重慶8月份的成交量環(huán)比也上升了106%,、42%,、14%、35%和33%,。
以萬科為例,，萬科8月實(shí)現(xiàn)銷售面積91.5萬平方米，銷售金額119.9億元,，同比大漲84.85%和148.76%,，環(huán)比上漲20.71%和42.06%，單月銷售面積和金額雙雙創(chuàng)下了歷史新高,。2010年1至8月份,，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積487.5萬平方米，銷售金額572.1億元,。銷售均價(jià)方面,，當(dāng)月銷售均較為13103.83元/平方米，環(huán)比上漲17.69%,，同比增長34.57%,。分析人士指出，成交量驟然放大,，主要源于壓抑已久的剛性需求的爆發(fā)和各家地產(chǎn)公司的集體釋放庫存,。
在銷售出現(xiàn)井噴的同時(shí)，房地產(chǎn)公司拿地的腳步也絲毫沒有放慢,。以萬科為例,，8月份萬科共獲得13個(gè)項(xiàng)目，新增權(quán)益建筑面積為302.33萬平方米,；1至8月份萬科新增權(quán)益建筑面積達(dá)到了1792.10萬平方米,，已是2009年全年的1.44倍。不過,，盡管成交量出現(xiàn)回升,，但在剛剛公布的地產(chǎn)公司半年報(bào)中，開發(fā)商資金鏈趨緊已經(jīng)十分明顯,。
東興證券研究顯示,，截止2010年月,，按申萬分類的135家房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率為67.79%，同比上升了6.02%,，相比2009年底的65.03%也上升了2.76個(gè)百分點(diǎn),。135家公司的借款達(dá)3317億元，同比2009年6月的2120億元增長56.46%,，同比2009年底增加了32.06%,，其中長期借款為2487億元，同比2009年6月的1411億元增長76.26%,，同比2009年底增加了34.86%,；短期借款為830億元，同比2009年6月的710億元增長16.90%,，同比2009年底增加了24.35%,。
上市地產(chǎn)公司在現(xiàn)金流的緊張程度上更為明顯。WIND統(tǒng)計(jì)顯示,，按照申萬一級行業(yè)分類的135家上市房企中,，2010年上半年經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額為-837.56億元，而去年同期則為418.06億元,。四大地產(chǎn)龍頭中,，保利地產(chǎn)上半年經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額為-233.48億元，萬科A,、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)也分別達(dá)到了-95.14億元,、-45.36億元和-19.98億元。而在去年上半年,，這個(gè)數(shù)字則分別是54.52億元,、98.22億元、26.43億元和31.46億元,。
截至報(bào)告期末,，135家上市地產(chǎn)公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為-47.77億元，而去年同期則為548.30億元,。此外,，截至報(bào)告期末，上市地產(chǎn)公司的存貨整體高達(dá)7753.80億元,。地產(chǎn)公司的資金饑渴程度可見一斑,。東興證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師鄭閔鋼預(yù)計(jì),，四季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金將明顯趨緊,，一方面將迫使企業(yè)加大促銷力度；另一方面也將大大減弱開發(fā)企業(yè)提高商品房銷售價(jià)格的過高期望,；接下來的四個(gè)月,，商品房銷售活躍度加大,，銷售價(jià)格波動(dòng)也將加大。
糾結(jié) 開發(fā)商是否讓利決定“金九銀十”走向
房企資金吃緊的現(xiàn)狀正在增加其讓利的壓力,。在中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)看來,，樓市“金九銀十”能否重現(xiàn)，開發(fā)商是否讓利很關(guān)鍵,。他告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，雖說九、十月份是樓市的傳統(tǒng)銷售旺季,，但在調(diào)控的大背景之下,，仍應(yīng)理性看待。
記者了解到,，當(dāng)前對于樓市未來的走勢存在一定的分歧,。其中，有分析認(rèn)為,，在目前“低價(jià)熱銷,、高價(jià)滯銷”的市場環(huán)境下，部分純新盤有望選擇低開,，以價(jià)格換銷量,，屆時(shí)房價(jià)可能會(huì)出現(xiàn)一輪調(diào)整。也有分析認(rèn)為,，9月的市場可以說是下調(diào)與反彈的壓力并存,，而價(jià)格出現(xiàn)新政后首次上漲的可能性非常大。
這種擔(dān)憂并非偶然,，目前市場上部分消費(fèi)者的心態(tài)正在發(fā)生變化,。“估計(jì)房價(jià)再往下降的可能性不大了,，而且心里邊也害怕房價(jià)會(huì)再漲回去,，所以與其保持觀望，繼續(xù)糾結(jié),，不如干脆出手,。”在北京某事業(yè)單位上班的劉先生對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說,。
就在上個(gè)周末,，為了以后小孩上學(xué)方便，劉先生把南三環(huán)83平米的兩居室以185萬的價(jià)格賣了,，然后再買了一套二環(huán)以里95平米總價(jià)330萬的房子,。他說，房子的價(jià)格在他的可承受范圍之內(nèi),。
進(jìn)入9月份,，像劉先生這樣剛性需求和改善性需求集中釋放的人不在少數(shù),。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)信息顯示，8月29日至9月4日,，全市新建商品房(不包括經(jīng)適房和限價(jià)房)網(wǎng)簽總量為2045套,，雖然與去年同期相比，仍有33%的差距,，但是環(huán)比上周的1412套,，上漲了近45%，本周新房日均成交量292套,，已基本恢復(fù)到了新政出臺(tái)前的水平,。
住房需求似有回暖跡象�,！督�(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者5日在北京東南三環(huán)萬科一項(xiàng)目銷售中心現(xiàn)場看到,，雖然頂著大太陽，且還不知道最終的開盤價(jià)格,，但前來看沙盤和咨詢的購買者絡(luò)繹不絕,，現(xiàn)場的售樓人員明顯有點(diǎn)忙不過來。
不過,，鏈家地產(chǎn)市場研究部認(rèn)為,，部分長期觀望剛性需求首次爆發(fā)，是否能夠帶動(dòng)整體市場回暖仍有待觀察,。因?yàn)榇祟愋枨笤谝欢螘r(shí)間的釋放后會(huì)逐漸冷靜和消逝,，而是否有其他類型剛需跟進(jìn)市場繼續(xù)帶動(dòng)成交，才是整體市場真正回暖的關(guān)鍵,。
鏈家地產(chǎn)認(rèn)為,，“金九銀十”作為傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場旺季，在消費(fèi)者眼中其導(dǎo)向作用突出,。尤其是九月上半月,，其成交量對消費(fèi)者的心理作用更加顯著，如果成交放量,，則消費(fèi)者會(huì)跟進(jìn)市場引發(fā)大規(guī)模的成交回暖,；但如果成交緊縮，則消費(fèi)者觀望情緒有可能進(jìn)一步加重,。
中原地產(chǎn)市場研究部張大偉認(rèn)為,，新政實(shí)施數(shù)月，積壓了很多剛性需求,，而當(dāng)前正值金九銀十的交易旺季,，市場一旦出現(xiàn)低價(jià)盤，搶購就很容易形成,。但市場成交量如果持續(xù)上漲,，住宅價(jià)格很可能面臨回升,。
后果 開發(fā)商逆勢提價(jià)或引后續(xù)調(diào)控
記者發(fā)現(xiàn),，本輪樓市調(diào)控施行至今,，一度絕跡的排隊(duì)買房的場景重新出現(xiàn)，而在政策的重壓之下,，資金鏈吃緊的部分開發(fā)商開始利用成交回暖的勢頭逆勢提價(jià),，令北京、上海等地樓市逆市出現(xiàn)了“量價(jià)齊升”的現(xiàn)象,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，這很可能引后續(xù)調(diào)控政策出臺(tái)。
中原地產(chǎn)認(rèn)為,，“金九銀十”期間商品房及二手房的成交量有可能因?yàn)楣⿷?yīng)量的上漲而上漲,，但漲幅不會(huì)過大，而一旦市場在此期間出現(xiàn)明顯的逆勢反彈,，將很有可能促成力度更大的第二輪調(diào)控,，包括征收房產(chǎn)稅、預(yù)售資金監(jiān)管,、全面限購等在內(nèi)的一系列舉措都有可能隨之而來,。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，當(dāng)前的房價(jià)水平,，在中央看來,，依然偏高，距離調(diào)控目標(biāo)存在明顯距離,。如果此時(shí)投資投機(jī)者蜂擁入市,，那更嚴(yán)厲的調(diào)控政策也就不遠(yuǎn)了。
“對于房地產(chǎn)市場而言,，只要是自住需求,，不管釋放量有多大，也很難大幅推高房價(jià),，可一旦投資者,，尤其是專業(yè)炒房客入市，則很容易形成羊群效應(yīng),，會(huì)有越來越多的人加入抄底的行列,，從而拉動(dòng)房價(jià)快速上漲。所以,，只要投資投機(jī)者大量入市,，必然招致新的調(diào)控政策�,！睏罴t旭說,。
比如,，近期重新被媒體關(guān)注的房產(chǎn)稅，就是一個(gè)重要的“備用政策”,，極有可能在少數(shù)城市試點(diǎn)推出,，如上海和重慶。再比如,，限制外地人購房可能會(huì)在全國大范圍推廣,，目前只有少數(shù)城市從嚴(yán)執(zhí)行。還有,，營業(yè)稅方面也有提高稅負(fù)的空間,。
不過，與機(jī)構(gòu)樓市調(diào)控加碼的觀點(diǎn)相比,，專家們的觀點(diǎn)更傾向于政策維穩(wěn),。
中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員牛鳳瑞告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，樓市調(diào)控政策應(yīng)該保持相對穩(wěn)定,，因?yàn)榉康禺a(chǎn)永遠(yuǎn)都在變化,，政策不可能保持同樣的調(diào)整頻率，穩(wěn)定的調(diào)控政策,，有助于穩(wěn)定市場預(yù)期,，對供需雙方都有好處。
對此,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林表示,，今年上半年的房地產(chǎn)市場，調(diào)控政策取得了階段性效果,，但調(diào)控的任務(wù)還很艱巨,，與國家的要求還有很大差距。因此,，相關(guān)部門,、地方政府將會(huì)加大調(diào)控政策的執(zhí)行力度。
但他同時(shí)指出,，下半年,，開發(fā)商和消費(fèi)者對政策的預(yù)期會(huì)逐步減少，因?yàn)闊o論是從市場反映還是相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人的態(tài)度,，都能發(fā)現(xiàn)政策需要持續(xù)和連貫,，而且政策的執(zhí)行離我們的目標(biāo)還有很長的距離，所以談不上變化或結(jié)束,。
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