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自1994年《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》正式引入商品房預(yù)售制度以來，房地產(chǎn)市場在缺乏監(jiān)管的寬松環(huán)境下得到了空前發(fā)展,。直到今年5月,，住建部發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，明確指出不僅要引入預(yù)售資金的監(jiān)管賬戶，而且鼓勵試點現(xiàn)房銷售,，引入監(jiān)管機制的趨勢才明朗,，商品房預(yù)售制度正常化有了可能,。
預(yù)售制度可部分減少房地產(chǎn)未來需求的不確定性,，并有助于降低開發(fā)商的存貨成本，在國際上具有相當(dāng)?shù)钠毡樾�,。不過各國和各地區(qū)都對住房預(yù)售的市場準(zhǔn)入,、資金支付方式、資金�,？顚Ｓ煤托畔⑴兜冗M行了嚴(yán)格的監(jiān)管,，總體上共性包括：
第一是嚴(yán)格的預(yù)售準(zhǔn)入條件：一般而言，大多數(shù)國家和地區(qū)都對開發(fā)商的預(yù)售資格進行較為嚴(yán)格的限制,。如在美國,，雖然預(yù)售的方式比較靈活，甚至可以未開工預(yù)售,，但是資信和商譽好的開發(fā)商可免除托管賬戶的監(jiān)管要求,。
第二是嚴(yán)格控制預(yù)售資金的支付節(jié)點和支付比例：幾乎所有的國家在期房預(yù)售時，都嚴(yán)格要求預(yù)售合同中對預(yù)售資金的支付節(jié)點,、方式和比例進行明確。
第三是嚴(yán)格的預(yù)售款第三方專門管理：從國際經(jīng)驗看,，幾乎所有的成熟市場都會引入第三方的托管賬戶,，預(yù)售資金并不能一次性全部進入開發(fā)商的賬戶，而是由專業(yè)的律師事務(wù)所或銀行進行專門管理,，并在嚴(yán)格的監(jiān)管下按照建設(shè)工程進度逐筆撥付,。
2009年，中國期房預(yù)售面積占全部住宅銷售的比例已達72.1%(10年前這一比例僅為40%),，這說明住宅預(yù)售早已成為我國主要的房屋銷售方式,，相對于成熟經(jīng)濟體，我國的住宅預(yù)售占比已經(jīng)很高,。然而,，對比國際經(jīng)驗，中國的住宅預(yù)售制度服務(wù)于開發(fā)商的融資需求,，是特定經(jīng)濟環(huán)境下的一種過渡性安排,。
從政策取向上看，引入監(jiān)管是預(yù)售制度正�,；年P(guān)鍵,，具有政策糾偏意義：中國與發(fā)達國家或地區(qū)預(yù)售制度的重要區(qū)別在于預(yù)售款包括定金、預(yù)收款和個人按揭?guī)缀醵际且淮涡缘剡M入開發(fā)商的資金賬戶，從而在預(yù)售的第一個環(huán)節(jié)就將銀行抵押貸款支付給了開發(fā)商,。正是這個角度講,，引入監(jiān)管的關(guān)鍵之處就在于按照開發(fā)商的建設(shè)進度分批、分期支付,，并在每個環(huán)節(jié)明確設(shè)定支付比例,。從北京市擬出臺的監(jiān)管方案看，將預(yù)售款引入專門賬戶管理,，并參照基礎(chǔ)完成,、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收,、登記申請四個資金使用節(jié)點核撥資金,，每個節(jié)點用款額度不得高于重點監(jiān)管資金總額的25%。這種監(jiān)管措施完全符合國際監(jiān)管慣例,，具有較高的可操作性,。實際上，引入監(jiān)管機制本身并不是新政策,，而是參照國際經(jīng)驗,，實現(xiàn)預(yù)售制度正常化的重要步驟,，屬于政策糾偏的范疇,。
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