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6日晚間,，保利地產(chǎn)披露的最新銷售數(shù)據(jù)顯示,，8月份保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積83.31萬(wàn)平方米,，實(shí)現(xiàn)簽約金額68.42億元；環(huán)比7月分別增長(zhǎng)86.96%和86.43%,。分析人士預(yù)計(jì),，其他上市房企8月的銷售數(shù)據(jù)也將環(huán)比大幅增長(zhǎng),。
進(jìn)入9月份以來(lái),，京滬深等一線城市樓市成交量繼續(xù)回升,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，成交放量難解房企資金饑渴,，當(dāng)前部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逆勢(shì)提價(jià)很可能令樓市遭遇新一輪的調(diào)控,。對(duì)于未來(lái)走勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士表示,，后市開(kāi)發(fā)商能否讓利以及讓利的幅度將決定“金九銀十”能否再現(xiàn)以往的成交火爆景象,。
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| 資料照片 | 現(xiàn)狀 上市房企資金饑渴
剛剛過(guò)去的8月份見(jiàn)證了成交量的大幅回升,。第一創(chuàng)業(yè)證券研究所的數(shù)據(jù)顯示，8月份,，在一線城市中,，上海成交17119套，環(huán)比增長(zhǎng)15%,；北京成交9211套,，環(huán)比增長(zhǎng)32%,；深圳成交3010套,，環(huán)比增長(zhǎng)77%。在二線城市中,，南京,、杭州、天津,、武漢和重慶8月份的成交量環(huán)比也上升了106%,、42%、14%,、35%和33%,。
以萬(wàn)科為例，萬(wàn)科8月實(shí)現(xiàn)銷售面積91.5萬(wàn)平方米,，銷售金額119.9億元,，同比大漲84.85%和148.76%，環(huán)比上漲20.71%和42.06%,，單月銷售面積和金額雙雙創(chuàng)下了歷史新高,。2010年1至8月份，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積487.5萬(wàn)平方米,，銷售金額572.1億元,。銷售均價(jià)方面，當(dāng)月銷售均較為13103.83元/平方米,，環(huán)比上漲17.69%,，同比增長(zhǎng)34.57%。分析人士指出,，成交量驟然放大,，主要源于壓抑已久的剛性需求的爆發(fā)和各家地產(chǎn)公司的集體釋放庫(kù)存。
在銷售出現(xiàn)井噴的同時(shí),，房地產(chǎn)公司拿地的腳步也絲毫沒(méi)有放慢,。以萬(wàn)科為例，8月份萬(wàn)科共獲得13個(gè)項(xiàng)目,，新增權(quán)益建筑面積為302.33萬(wàn)平方米,；1至8月份萬(wàn)科新增權(quán)益建筑面積達(dá)到了1792.10萬(wàn)平方米,，已是2009年全年的1.44倍。不過(guò),，盡管成交量出現(xiàn)回升,，但在剛剛公布的地產(chǎn)公司半年報(bào)中，開(kāi)發(fā)商資金鏈趨緊已經(jīng)十分明顯,。
東興證券研究顯示,，截止2010年月，按申萬(wàn)分類的135家房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率為67.79%,，同比上升了6.02%,，相比2009年底的65.03%也上升了2.76個(gè)百分點(diǎn)。135家公司的借款達(dá)3317億元,，同比2009年6月的2120億元增長(zhǎng)56.46%,，同比2009年底增加了32.06%，其中長(zhǎng)期借款為2487億元,，同比2009年6月的1411億元增長(zhǎng)76.26%,，同比2009年底增加了34.86%；短期借款為830億元,，同比2009年6月的710億元增長(zhǎng)16.90%,，同比2009年底增加了24.35%。
上市地產(chǎn)公司在現(xiàn)金流的緊張程度上更為明顯,。WIND統(tǒng)計(jì)顯示,，按照申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)分類的135家上市房企中，2010年上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-837.56億元,，而去年同期則為418.06億元,。四大地產(chǎn)龍頭中，保利地產(chǎn)上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-233.48億元,，萬(wàn)科A,、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)也分別達(dá)到了-95.14億元、-45.36億元和-19.98億元,。而在去年上半年,，這個(gè)數(shù)字則分別是54.52億元、98.22億元,、26.43億元和31.46億元,。
截至報(bào)告期末，135家上市地產(chǎn)公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為-47.77億元,，而去年同期則為548.30億元,。此外，截至報(bào)告期末,，上市地產(chǎn)公司的存貨整體高達(dá)7753.80億元,。地產(chǎn)公司的資金饑渴程度可見(jiàn)一斑,。東興證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師鄭閔鋼預(yù)計(jì)，四季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金將明顯趨緊,，一方面將迫使企業(yè)加大促銷力度,；另一方面也將大大減弱開(kāi)發(fā)企業(yè)提高商品房銷售價(jià)格的過(guò)高期望；接下來(lái)的四個(gè)月,，商品房銷售活躍度加大,，銷售價(jià)格波動(dòng)也將加大。
糾結(jié) 開(kāi)發(fā)商是否讓利決定“金九銀十”走向
房企資金吃緊的現(xiàn)狀正在增加其讓利的壓力,。在中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)看來(lái),，樓市“金九銀十”能否重現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商是否讓利很關(guān)鍵,。他告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，雖說(shuō)九,、十月份是樓市的傳統(tǒng)銷售旺季,，但在調(diào)控的大背景之下，仍應(yīng)理性看待,。
記者了解到,，當(dāng)前對(duì)于樓市未來(lái)的走勢(shì)存在一定的分歧。其中,，有分析認(rèn)為,，在目前“低價(jià)熱銷、高價(jià)滯銷”的市場(chǎng)環(huán)境下,，部分純新盤(pán)有望選擇低開(kāi),，以價(jià)格換銷量，屆時(shí)房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)一輪調(diào)整,。也有分析認(rèn)為,，9月的市場(chǎng)可以說(shuō)是下調(diào)與反彈的壓力并存，而價(jià)格出現(xiàn)新政后首次上漲的可能性非常大,。
這種擔(dān)憂并非偶然,，目前市場(chǎng)上部分消費(fèi)者的心態(tài)正在發(fā)生變化�,！肮烙�(jì)房?jī)r(jià)再往下降的可能性不大了,，而且心里邊也害怕房?jī)r(jià)會(huì)再漲回去，所以與其保持觀望,，繼續(xù)糾結(jié),，不如干脆出手�,！痹诒本┠呈聵I(yè)單位上班的劉先生對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說(shuō),。
就在上個(gè)周末,，為了以后小孩上學(xué)方便，劉先生把南三環(huán)83平米的兩居室以185萬(wàn)的價(jià)格賣了,，然后再買了一套二環(huán)以里95平米總價(jià)330萬(wàn)的房子,。他說(shuō)，房子的價(jià)格在他的可承受范圍之內(nèi),。
進(jìn)入9月份,，像劉先生這樣剛性需求和改善性需求集中釋放的人不在少數(shù)。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)信息顯示,，8月29日至9月4日,，全市新建商品房(不包括經(jīng)適房和限價(jià)房)網(wǎng)簽總量為2045套，雖然與去年同期相比,，仍有33%的差距,，但是環(huán)比上周的1412套，上漲了近45%,，本周新房日均成交量292套,，已基本恢復(fù)到了新政出臺(tái)前的水平。
住房需求似有回暖跡象,�,！督�(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者5日在北京東南三環(huán)萬(wàn)科一項(xiàng)目銷售中心現(xiàn)場(chǎng)看到，雖然頂著大太陽(yáng),，且還不知道最終的開(kāi)盤(pán)價(jià)格,，但前來(lái)看沙盤(pán)和咨詢的購(gòu)買者絡(luò)繹不絕，現(xiàn)場(chǎng)的售樓人員明顯有點(diǎn)忙不過(guò)來(lái),。
不過(guò),，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，部分長(zhǎng)期觀望剛性需求首次爆發(fā),，是否能夠帶動(dòng)整體市場(chǎng)回暖仍有待觀察,。因?yàn)榇祟愋枨笤谝欢螘r(shí)間的釋放后會(huì)逐漸冷靜和消逝，而是否有其他類型剛需跟進(jìn)市場(chǎng)繼續(xù)帶動(dòng)成交,，才是整體市場(chǎng)真正回暖的關(guān)鍵,。
鏈家地產(chǎn)認(rèn)為，“金九銀十”作為傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)旺季,，在消費(fèi)者眼中其導(dǎo)向作用突出,。尤其是九月上半月，其成交量對(duì)消費(fèi)者的心理作用更加顯著,，如果成交放量,，則消費(fèi)者會(huì)跟進(jìn)市場(chǎng)引發(fā)大規(guī)模的成交回暖；但如果成交緊縮,，則消費(fèi)者觀望情緒有可能進(jìn)一步加重,。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張大偉認(rèn)為,，新政實(shí)施數(shù)月，積壓了很多剛性需求,，而當(dāng)前正值金九銀十的交易旺季,，市場(chǎng)一旦出現(xiàn)低價(jià)盤(pán)，搶購(gòu)就很容易形成,。但市場(chǎng)成交量如果持續(xù)上漲,，住宅價(jià)格很可能面臨回升。
后果 開(kāi)發(fā)商逆勢(shì)提價(jià)或引后續(xù)調(diào)控
記者發(fā)現(xiàn),，本輪樓市調(diào)控施行至今,，一度絕跡的排隊(duì)買房的場(chǎng)景重新出現(xiàn)，而在政策的重壓之下,，資金鏈吃緊的部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始利用成交回暖的勢(shì)頭逆勢(shì)提價(jià),，令北京、上海等地樓市逆市出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊升”的現(xiàn)象,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，這很可能引后續(xù)調(diào)控政策出臺(tái)。
中原地產(chǎn)認(rèn)為,，“金九銀十”期間商品房及二手房的成交量有可能因?yàn)楣⿷?yīng)量的上漲而上漲,，但漲幅不會(huì)過(guò)大，而一旦市場(chǎng)在此期間出現(xiàn)明顯的逆勢(shì)反彈,，將很有可能促成力度更大的第二輪調(diào)控，包括征收房產(chǎn)稅,、預(yù)售資金監(jiān)管,、全面限購(gòu)等在內(nèi)的一系列舉措都有可能隨之而來(lái)。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示,，當(dāng)前的房?jī)r(jià)水平,，在中央看來(lái)，依然偏高,，距離調(diào)控目標(biāo)存在明顯距離,。如果此時(shí)投資投機(jī)者蜂擁入市，那更嚴(yán)厲的調(diào)控政策也就不遠(yuǎn)了,。
“對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,，只要是自住需求，不管釋放量有多大,，也很難大幅推高房?jī)r(jià),，可一旦投資者，尤其是專業(yè)炒房客入市,，則很容易形成羊群效應(yīng),，會(huì)有越來(lái)越多的人加入抄底的行列,，從而拉動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲。所以,，只要投資投機(jī)者大量入市,，必然招致新的調(diào)控政策�,！睏罴t旭說(shuō),。
比如，近期重新被媒體關(guān)注的房產(chǎn)稅,，就是一個(gè)重要的“備用政策”,，極有可能在少數(shù)城市試點(diǎn)推出，如上海和重慶,。再比如,，限制外地人購(gòu)房可能會(huì)在全國(guó)大范圍推廣，目前只有少數(shù)城市從嚴(yán)執(zhí)行,。還有,，營(yíng)業(yè)稅方面也有提高稅負(fù)的空間。
不過(guò),，與機(jī)構(gòu)樓市調(diào)控加碼的觀點(diǎn)相比,，專家們的觀點(diǎn)更傾向于政策維穩(wěn)。
中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員牛鳳瑞告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，樓市調(diào)控政策應(yīng)該保持相對(duì)穩(wěn)定,，因?yàn)榉康禺a(chǎn)永遠(yuǎn)都在變化，政策不可能保持同樣的調(diào)整頻率,，穩(wěn)定的調(diào)控政策,，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)供需雙方都有好處,。
對(duì)此,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林表示，今年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng),，調(diào)控政策取得了階段性效果,，但調(diào)控的任務(wù)還很艱巨，與國(guó)家的要求還有很大差距,。因此,，相關(guān)部門(mén)、地方政府將會(huì)加大調(diào)控政策的執(zhí)行力度,。
但他同時(shí)指出,，下半年，開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者對(duì)政策的預(yù)期會(huì)逐步減少，因?yàn)闊o(wú)論是從市場(chǎng)反映還是相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人的態(tài)度,，都能發(fā)現(xiàn)政策需要持續(xù)和連貫,，而且政策的執(zhí)行離我們的目標(biāo)還有很長(zhǎng)的距離，所以談不上變化或結(jié)束,。
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