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在中國地產(chǎn)界知道李貴斌的人可能不多,，但提起收爛尾樓的,，大家都會不約而同地說：“那個(gè)山東人，知道,�,！�
從小城市做到大城市
談起爛尾樓,，人們會聯(lián)想到破爛的工地雜草叢生，間隙矗立著一棟或幾棟或高或矮的樓房,，任憑風(fēng)吹雨打,。開發(fā)商不愿意碰，政府頭疼,，百姓心痛的爛尾樓,，偏偏被一位名不見經(jīng)傳的山東人點(diǎn)鐵成金起死回生。
這是一個(gè)什么樣的人？他有什么神奇的能耐,？帶著疑問,，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者對北京光耀東方董事長李貴斌進(jìn)行了獨(dú)家專訪。
普通的不能再普通了,，坐在記者對面的他是個(gè)不太典型的地產(chǎn)老板,，方正的臉上架一副眼鏡，樸素的白襯衫,、深色西褲,、黑色皮鞋，濃重的山東口音說起話來慢條斯理,。
錢對他來說已經(jīng)失去了傳統(tǒng)的意義,，饅頭、面條,、大蔥是他的可口吃食，“只有這些我才吃得飽吃得香,�,！碑�(dāng)他手捧一杯白開水，坐在你面前,，跟你侃侃而談近日對人生哲學(xué)的思考,、對新媒體的看法，只有當(dāng)問及項(xiàng)目的進(jìn)展情況,，他才會輕描淡寫幾句時(shí),，你真的很難把叱咤地產(chǎn)風(fēng)云的“業(yè)內(nèi)黑馬”跟他聯(lián)系在一起。
作為一個(gè)從山東聊城做商業(yè)地產(chǎn)起家的企業(yè)家,，他的企業(yè)在業(yè)內(nèi)以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并購運(yùn)營的獨(dú)特模式引人注目,，他獨(dú)到的發(fā)現(xiàn)價(jià)值的眼光和重塑價(jià)值的能力也幾乎可以作為商業(yè)地產(chǎn)界的成功范本。
李貴斌口中提到的光耀東方廣場,，位于北京西客站北廣場東側(cè),，其前身就是爛尾了10年的海天廣場。2009年9月,，李貴斌用20億元接手了沉寂多年的海天廣場,。僅僅3個(gè)月之后，北京光耀東方就令這座10年死城猶如枯木逢春,，點(diǎn)亮了天安門以西區(qū)域的商業(yè)價(jià)值暗角,。據(jù)了解，當(dāng)時(shí)開盤非�,；鸨�,，由于是準(zhǔn)現(xiàn)房，開盤價(jià)僅為2.3萬至2.5萬元/平方米，僅一天時(shí)間,，光耀東方廣場500套房源就告售罄,。
收購爛尾樓起家
從名不見經(jīng)傳的三線城市企業(yè)，到馳騁國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的黑馬,，李貴斌只用了8年時(shí)間,。
2003年以前他是山東聊城市一家銀行的支行行長。2003年下海經(jīng)商后,，在一次偶然的機(jī)會中,，已經(jīng)43歲的他接手了當(dāng)?shù)氐囊患覡�尾商場——新東方廣場�,！拔覜]少走彎路,。最早，我把店鋪設(shè)計(jì)得比較大,，但是當(dāng)時(shí)市場購買力不足,，租戶的租金也較高，后來他們都賠錢了,，很多人退租,。幸好我手里還有住宅業(yè)務(wù)，有現(xiàn)金流,�,！钡谝慌鈶舻膯栴}解決之后，李貴斌又重新設(shè)計(jì)店鋪,，重新裝修,、招商，直到2006年,，新東方廣場才漸漸紅火起來,。
第一個(gè)項(xiàng)目就做了3年，對于李貴斌來說,，是個(gè)由不會到會的過程,，也是一個(gè)培養(yǎng)企業(yè)品牌的過程。李貴斌從中也總結(jié)出一點(diǎn)重要經(jīng)驗(yàn),，“商業(yè)地產(chǎn),，最重要的是商業(yè)定位和規(guī)劃，商業(yè)做好了,，地產(chǎn)才能增值,。”
在2005年春天李貴斌赴美國考察時(shí),，他發(fā)現(xiàn)自己的嘗試原來可以當(dāng)成一門長久的生意來做,�,！懊绹幸患夜窘凶鑫逍值埽彩菍ｉT收購商業(yè)爛尾樓的,，它的規(guī)模已經(jīng)排進(jìn)了美國開發(fā)商的前10名,。”在李貴斌看來,，根據(jù)美國房地產(chǎn)上百年的發(fā)展歷程,，爛尾樓的存在是一種常態(tài)。他打算在中國復(fù)制這樣的商業(yè)模式,。
2009年上半年,，北京光耀東方成功收購北京“新中關(guān)購物中心”47%的股權(quán)，成為其最大股東,。2009年9月,，爛尾了10年的海天廣場也被光耀東方成功收購。
迄今為止,，通過不斷攻城略地,，李貴斌已經(jīng)在山東、河北,、山西,、天津和北京等地建立起了自己的地產(chǎn)王國。截至目前,，北京光耀東方開發(fā)、投資并購,、整合改造,、自持運(yùn)營的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積累計(jì)已經(jīng)超過200萬平方米,。其狂飆突進(jìn)之勢令人矚目,，其獨(dú)到的眼光、專業(yè)的投資并購使一個(gè)個(gè)商業(yè)項(xiàng)目化腐朽為神奇,。
“商業(yè)項(xiàng)目的爛尾或暫停,，除了開發(fā)中的財(cái)務(wù)問題外，大多數(shù)由于經(jīng)營不善,，無法維持經(jīng)營,。”李貴斌表示,，只有建立起一個(gè)執(zhí)行力強(qiáng)的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì),，才能短期內(nèi)降低空置率，提升租務(wù)局面,。
“中國爛尾樓市場約有2萬億元以上,。”李貴斌說，未來幾年,，商業(yè)地產(chǎn)供大于求,，而購買力的增長有限，關(guān)停和爛尾的越來越多,，公司的機(jī)會也就越來越多,。
獨(dú)特商業(yè)模式
城市綜合體的開發(fā)+投資并購爛尾樓+商業(yè)管理的三位一體的產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)作，就是光耀東方的一個(gè)獨(dú)特商業(yè)模式,。換句話說,，也就是以城市綜合體開發(fā)為基礎(chǔ)、投資并購重組為重點(diǎn),、商業(yè)運(yùn)營管理為主線,，整合城市商業(yè)地產(chǎn)鏈，進(jìn)而形成開發(fā),、收購,、管理的完整體系。
李貴斌告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，之所以選擇這樣的商業(yè)模式,，是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場發(fā)展的過程中，爛尾樓和價(jià)值被嚴(yán)重低估的項(xiàng)目都會大量存在,。他們選擇這樣的商業(yè)模式,，一是因?yàn)閷ι鐣泻锰帲且驗(yàn)閷居泻锰�,，所以未來光耀東方還將繼續(xù)這樣的模式,。
而對于選擇商業(yè)爛尾項(xiàng)目方面，李貴斌一直奉行三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：位于核心商圈,、地級市以上的城市以及原產(chǎn)品本身品質(zhì)不能太差,。
要做好收購爛尾樓的工作，組建一支工作經(jīng)驗(yàn)豐富的操盤團(tuán)隊(duì)是最重要的,。李貴斌總是把成功歸功于他引以為傲的團(tuán)隊(duì),。“我們40多位高管來自萬達(dá),、太平洋百貨,、銅鑼灣、賽特等知名的企業(yè),。
據(jù)了解,，李貴斌盤活北京海天廣場僅用了3個(gè)月，這完全依仗一個(gè)包括收購,、改造,、運(yùn)營在內(nèi)的專業(yè)化團(tuán)隊(duì)：由專業(yè)的法律團(tuán)隊(duì)專門對接債權(quán)人,，解決好收購項(xiàng)目的一切法律糾紛和遺留問題；由專業(yè)化的工程團(tuán)隊(duì)完成改造和裝修,；再組建光耀東方在本地的商業(yè)管理公司,，對商場進(jìn)行管理運(yùn)營。
而在打造這次專業(yè)團(tuán)隊(duì)和三位一體的產(chǎn)業(yè)鏈過程中,，李貴斌總結(jié)自己的管理經(jīng)驗(yàn)為16個(gè)字：東方文化,，西方管理，資源整合,，渠道建立,。“企業(yè)是一個(gè)系統(tǒng)工程,，要綜合考慮,，形成立體思維�,！�
李貴斌說,，爛尾樓項(xiàng)目和價(jià)值被低估的城市綜合體，都是光耀東方關(guān)注的重點(diǎn),。今年光耀東方計(jì)劃在北京和上海兩個(gè)城市投資并購2至4個(gè)城市綜合體項(xiàng)目,。
商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)為先
“商業(yè)地產(chǎn)，最重要的是商業(yè)定位和規(guī)劃,，商業(yè)做好了,，地產(chǎn)才能增值�,！崩钯F斌說,，同樣的道理，即使是中途停建的爛尾樓,，爛尾只是表面現(xiàn)象，最終的原因還是商業(yè)運(yùn)作上出了問題,。
據(jù)了解,，2005年，光耀東方收購了河北邯鄲市中心一個(gè)2.4萬平方米的商場,，收購后便迅速做出了判斷：該項(xiàng)目位處當(dāng)?shù)貎蓚�(gè)商圈的交界處,，體量較小，無法定位為百貨等業(yè)態(tài),。而當(dāng)時(shí)邯鄲有一個(gè)女人街,，采取店中店的形式，生意非常好,。光耀東方受到啟發(fā),，將這個(gè)項(xiàng)目定位為時(shí)尚女性商場,，采用店中店的形式，包裝以后重新推出,。李貴斌說,，“招商時(shí)，只需要招800家商戶,，而來報(bào)名的商戶超過了3000家,。”
2008年,，光耀東方收購石家莊項(xiàng)目,。這是一個(gè)2002年開業(yè)不久就關(guān)張的城市綜合體。與這個(gè)項(xiàng)目相鄰的是該市最大的百貨商場,，項(xiàng)目北側(cè),，是華北一個(gè)大型的服裝批發(fā)市場，匯集了大批來自各地的服裝供應(yīng)商,。李貴斌說,，“當(dāng)時(shí)我們做了分析，將它定位為一個(gè)品牌服裝展貿(mào)中心,�,！边@一因地制宜的做法，很快吸引了眾多來自全國的服裝代理商家入駐,。
“我要把商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值做出來,，就要整合好資源，功夫做到位,�,！崩钯F斌說，在收購海天廣場之前,，已經(jīng)做了全方位的分析,。“光耀東方廣場將被定位為一個(gè)集商業(yè)性購物,、酒店,、娛樂、辦公于一體的城市綜合體,�,！彼f，之所以這樣定位,，是因?yàn)榭紤]到光耀東方廣場的獨(dú)特優(yōu)勢,。首先，距離長安街近,，臨近中央政務(wù)區(qū),、中央商務(wù)區(qū),，交通位置好；其次,，在光耀東方廣場方圓1公里之內(nèi)還沒有大型的城市商業(yè)綜合體,，公主墳、西單等商業(yè)區(qū)都距離較遠(yuǎn),。最近,，新華社網(wǎng)絡(luò)電視臺、手機(jī)電視臺,、湖南電視臺北京辦事處等媒體的意向入駐,，將帶來品牌效應(yīng)；即將建成的6800平方米的多功能影院和8000平方米的多功能演播廳也會匯聚更多人氣,。
李貴斌告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，預(yù)計(jì)今年還會再收幾個(gè)項(xiàng)目，不過總體來說現(xiàn)在形勢還不是很明朗,，會再觀望,。談及未來，他認(rèn)為,，“平穩(wěn)”是趨勢,。“現(xiàn)在房地產(chǎn)銷量萎縮,，消費(fèi)增速下滑,，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)下一步的走向以平穩(wěn)為主�,！�
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