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在中國地產界知道李貴斌的人可能不多,，但提起收爛尾樓的,，大家都會不約而同地說：“那個山東人，知道,�,！�
從小城市做到大城市
談起爛尾樓,，人們會聯(lián)想到破爛的工地雜草叢生，間隙矗立著一棟或幾棟或高或矮的樓房,，任憑風吹雨打,。開發(fā)商不愿意碰，政府頭疼,，百姓心痛的爛尾樓,，偏偏被一位名不見經傳的山東人點鐵成金起死回生。
這是一個什么樣的人,？他有什么神奇的能耐,？帶著疑問，《經濟參考報》記者對北京光耀東方董事長李貴斌進行了獨家專訪,。
普通的不能再普通了,，坐在記者對面的他是個不太典型的地產老板，方正的臉上架一副眼鏡,，樸素的白襯衫,、深色西褲、黑色皮鞋,，濃重的山東口音說起話來慢條斯理,。
錢對他來說已經失去了傳統(tǒng)的意義，饅頭、面條,、大蔥是他的可口吃食,，“只有這些我才吃得飽吃得香�,！碑斔峙跻槐组_水,，坐在你面前，跟你侃侃而談近日對人生哲學的思考,、對新媒體的看法,，只有當問及項目的進展情況，他才會輕描淡寫幾句時,，你真的很難把叱咤地產風云的“業(yè)內黑馬”跟他聯(lián)系在一起,。
作為一個從山東聊城做商業(yè)地產起家的企業(yè)家，他的企業(yè)在業(yè)內以商業(yè)地產項目并購運營的獨特模式引人注目,，他獨到的發(fā)現(xiàn)價值的眼光和重塑價值的能力也幾乎可以作為商業(yè)地產界的成功范本,。
李貴斌口中提到的光耀東方廣場，位于北京西客站北廣場東側,，其前身就是爛尾了10年的海天廣場,。2009年9月，李貴斌用20億元接手了沉寂多年的海天廣場,。僅僅3個月之后,，北京光耀東方就令這座10年死城猶如枯木逢春，點亮了天安門以西區(qū)域的商業(yè)價值暗角,。據了解,，當時開盤非常火爆,，由于是準現(xiàn)房,，開盤價僅為2.3萬至2.5萬元/平方米，僅一天時間,，光耀東方廣場500套房源就告售罄,。
收購爛尾樓起家
從名不見經傳的三線城市企業(yè)，到馳騁國內商業(yè)地產行業(yè)的黑馬,，李貴斌只用了8年時間,。
2003年以前他是山東聊城市一家銀行的支行行長。2003年下海經商后,，在一次偶然的機會中,，已經43歲的他接手了當?shù)氐囊患覡�尾商場——新東方廣場�,！拔覜]少走彎路,。最早,，我把店鋪設計得比較大，但是當時市場購買力不足,，租戶的租金也較高,，后來他們都賠錢了，很多人退租,。幸好我手里還有住宅業(yè)務,，有現(xiàn)金流�,！钡谝慌鈶舻膯栴}解決之后,，李貴斌又重新設計店鋪，重新裝修,、招商,，直到2006年，新東方廣場才漸漸紅火起來,。
第一個項目就做了3年,，對于李貴斌來說，是個由不會到會的過程,，也是一個培養(yǎng)企業(yè)品牌的過程,。李貴斌從中也總結出一點重要經驗，“商業(yè)地產,，最重要的是商業(yè)定位和規(guī)劃，商業(yè)做好了,，地產才能增值,。”
在2005年春天李貴斌赴美國考察時,，他發(fā)現(xiàn)自己的嘗試原來可以當成一門長久的生意來做,。“美國有一家公司叫做五兄弟,，也是專門收購商業(yè)爛尾樓的,，它的規(guī)模已經排進了美國開發(fā)商的前10名�,！痹诶钯F斌看來,，根據美國房地產上百年的發(fā)展歷程，爛尾樓的存在是一種常態(tài),。他打算在中國復制這樣的商業(yè)模式,。
2009年上半年，北京光耀東方成功收購北京“新中關購物中心”47%的股權,，成為其最大股東,。2009年9月，爛尾了10年的海天廣場也被光耀東方成功收購。
迄今為止,，通過不斷攻城略地,，李貴斌已經在山東、河北,、山西,、天津和北京等地建立起了自己的地產王國。截至目前,，北京光耀東方開發(fā),、投資并購、整合改造,、自持運營的商業(yè)地產項目,，總建筑面積累計已經超過200萬平方米。其狂飆突進之勢令人矚目,，其獨到的眼光,、專業(yè)的投資并購使一個個商業(yè)項目化腐朽為神奇。
“商業(yè)項目的爛尾或暫停,，除了開發(fā)中的財務問題外,，大多數(shù)由于經營不善，無法維持經營,�,！崩钯F斌表示，只有建立起一個執(zhí)行力強的商業(yè)管理團隊,，才能短期內降低空置率,，提升租務局面。
“中國爛尾樓市場約有2萬億元以上,�,！崩钯F斌說，未來幾年,，商業(yè)地產供大于求,，而購買力的增長有限，關停和爛尾的越來越多,，公司的機會也就越來越多,。
獨特商業(yè)模式
城市綜合體的開發(fā)+投資并購爛尾樓+商業(yè)管理的三位一體的產業(yè)鏈運作，就是光耀東方的一個獨特商業(yè)模式,。換句話說,，也就是以城市綜合體開發(fā)為基礎、投資并購重組為重點,、商業(yè)運營管理為主線,，整合城市商業(yè)地產鏈,，進而形成開發(fā)、收購,、管理的完整體系,。
李貴斌告訴《經濟參考報》記者，之所以選擇這樣的商業(yè)模式,，是因為在房地產市場發(fā)展的過程中,，爛尾樓和價值被嚴重低估的項目都會大量存在。他們選擇這樣的商業(yè)模式,，一是因為對社會有好處,，二是因為對公司有好處，所以未來光耀東方還將繼續(xù)這樣的模式,。
而對于選擇商業(yè)爛尾項目方面,，李貴斌一直奉行三個標準：位于核心商圈、地級市以上的城市以及原產品本身品質不能太差,。
要做好收購爛尾樓的工作,，組建一支工作經驗豐富的操盤團隊是最重要的。李貴斌總是把成功歸功于他引以為傲的團隊,�,！拔覀�40多位高管來自萬達、太平洋百貨,、銅鑼灣,、賽特等知名的企業(yè)。
據了解,，李貴斌盤活北京海天廣場僅用了3個月,，這完全依仗一個包括收購、改造,、運營在內的專業(yè)化團隊：由專業(yè)的法律團隊專門對接債權人，解決好收購項目的一切法律糾紛和遺留問題,；由專業(yè)化的工程團隊完成改造和裝修,；再組建光耀東方在本地的商業(yè)管理公司，對商場進行管理運營,。
而在打造這次專業(yè)團隊和三位一體的產業(yè)鏈過程中,，李貴斌總結自己的管理經驗為16個字：東方文化，西方管理,，資源整合,，渠道建立�,！捌髽I(yè)是一個系統(tǒng)工程,，要綜合考慮,，形成立體思維�,！�
李貴斌說,，爛尾樓項目和價值被低估的城市綜合體，都是光耀東方關注的重點,。今年光耀東方計劃在北京和上海兩個城市投資并購2至4個城市綜合體項目,。
商業(yè)地產 商業(yè)為先
“商業(yè)地產，最重要的是商業(yè)定位和規(guī)劃,，商業(yè)做好了,，地產才能增值�,！崩钯F斌說,，同樣的道理，即使是中途停建的爛尾樓,，爛尾只是表面現(xiàn)象,，最終的原因還是商業(yè)運作上出了問題。
據了解,，2005年,，光耀東方收購了河北邯鄲市中心一個2.4萬平方米的商場，收購后便迅速做出了判斷：該項目位處當?shù)貎蓚�商圈的交界處,，體量較小,，無法定位為百貨等業(yè)態(tài)。而當時邯鄲有一個女人街,，采取店中店的形式,，生意非常好。光耀東方受到啟發(fā),，將這個項目定位為時尚女性商場,，采用店中店的形式，包裝以后重新推出,。李貴斌說,，“招商時，只需要招800家商戶,，而來報名的商戶超過了3000家,。”
2008年,，光耀東方收購石家莊項目,。這是一個2002年開業(yè)不久就關張的城市綜合體。與這個項目相鄰的是該市最大的百貨商場,，項目北側,，是華北一個大型的服裝批發(fā)市場,，匯集了大批來自各地的服裝供應商。李貴斌說,，“當時我們做了分析,，將它定位為一個品牌服裝展貿中心�,！边@一因地制宜的做法,，很快吸引了眾多來自全國的服裝代理商家入駐。
“我要把商業(yè)地產的價值做出來,，就要整合好資源,，功夫做到位�,！崩钯F斌說,，在收購海天廣場之前，已經做了全方位的分析,�,！肮庖珫|方廣場將被定位為一個集商業(yè)性購物、酒店,、娛樂,、辦公于一體的城市綜合體�,！彼f,，之所以這樣定位，是因為考慮到光耀東方廣場的獨特優(yōu)勢,。首先,，距離長安街近，臨近中央政務區(qū),、中央商務區(qū),，交通位置好；其次,，在光耀東方廣場方圓1公里之內還沒有大型的城市商業(yè)綜合體,，公主墳、西單等商業(yè)區(qū)都距離較遠,。最近,，新華社網絡電視臺,、手機電視臺,、湖南電視臺北京辦事處等媒體的意向入駐，將帶來品牌效應,；即將建成的6800平方米的多功能影院和8000平方米的多功能演播廳也會匯聚更多人氣,。
李貴斌告訴《經濟參考報》記者,，預計今年還會再收幾個項目，不過總體來說現(xiàn)在形勢還不是很明朗,，會再觀望,。談及未來，他認為,，“平穩(wěn)”是趨勢,。“現(xiàn)在房地產銷量萎縮,，消費增速下滑,，預計房地產下一步的走向以平穩(wěn)為主�,！�
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