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北京市政府對預(yù)售房款進(jìn)行監(jiān)管,，不讓開發(fā)商挪用,。這一招很多人只是看見一個房款的先后到賬，卻并不知道，實(shí)際在運(yùn)作中,，確實(shí)斬?cái)嗔藰鞘谐醋鞯馁Y金鏈,。
北京市的做法是,，對預(yù)售房款進(jìn)行監(jiān)管,，也就是所有的預(yù)售房款都不再進(jìn)入開發(fā)商的賬戶，而是直接進(jìn)入銀行的監(jiān)管賬戶,。按照正在研究的北京商品房預(yù)售資金管理辦法,，未來北京開發(fā)商不僅將不能直接收存商品房預(yù)收款，在使用商品房項(xiàng)目預(yù)售資金時也將受多方鉗制,，用款計(jì)劃需經(jīng)施工單位,、監(jiān)理單位加以確認(rèn)，按基礎(chǔ)完成,、結(jié)構(gòu)封頂,、竣工驗(yàn)收、登記申請等四個資金使用節(jié)點(diǎn)申請用款,。
過去開發(fā)商為了盡早回籠資金,，往往采取很多手段開展預(yù)售，最早是空手套白狼,，在房子還是圖紙的時候就開始預(yù)售,，后來增加了一些基本的要求，也僅僅只是對開發(fā)項(xiàng)目的動工和封頂提出了一些要求，但是,，容易造成買賣雙方共同套取銀行資金的行為,。
我們曾專門披露過假按揭在商品房預(yù)售體系下盛行的情況，但是,，隨著樓市投機(jī)炒作的愈演愈烈,，不僅沒有得到遏制，相反越來越嚴(yán)重,，演繹的是中國的龐式騙局。因?yàn)�,，這種開發(fā)商和樓市炒家一體套取銀行資金的行為,，在房價(jià)上漲的通道中沒有什么風(fēng)險(xiǎn)，而隨著房價(jià)進(jìn)入下跌的通道,，風(fēng)險(xiǎn)將全部暴露出來,。很多樓市炒家往往使用虛假身份證件和虛假收入證明，房價(jià)下跌,，他們往往就會斷供,，銀行起訴將會連人都找不到。
所以,，銀行的房價(jià)下跌的壓力測試,，在沒有取消商品房預(yù)售制度之前是沒有用的，因?yàn)橘I房自住或用于出租的人,，無論房價(jià)怎么下跌,，大多數(shù)人也不會斷供，這不僅僅只是房子在使用的問題,，還有個人征信的問題,。因?yàn)橐簧香y行的黑名單，從此以后不能再取得貸款,。而這些搞假按揭的樓市炒家不同,，他們只博取短期差價(jià)，而不管長期征信,。
所以,，預(yù)售房款的監(jiān)管不僅僅只是監(jiān)管資金的問題，而是間接取消了商品房預(yù)售制度,，斬?cái)嗔藰鞘型稒C(jī)的資金鏈,，杜絕了樓市的投機(jī)行為，降低了銀行風(fēng)險(xiǎn),�,？梢哉f，北京市這個制度的執(zhí)行，是一個促使房價(jià)整體下降的辦法,，其調(diào)控效應(yīng),，僅次于央行加息。
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