|
在網上經常能看到有房奴發(fā)帖叫苦不迭,，自從買房后讓房貸壓得喘不過氣來，想著早上起床一睜眼就欠人家銀行100塊錢,，不但讓房奴從物質上大大降低了生活標準,，更使他們的精神備受折磨，心理健康受到極大傷害,。
可見,，房貸是目前大多數(shù)購房家庭開銷最大的一項，很多網友們都是房奴一族,，房貸政策的一舉一動都牽動著大家的神經,；雖然房貸苦，但如何辦理房貸卻大有講究,，掌握了房貸技巧,，往往可以四兩撥千金，讓你少奮斗10年,。下面整理出不同的還貸方式供大家借鑒和學習,。
選擇合適的房貸還款法
1、分階段性還款法適合年輕人,。由于年輕人,、大學生剛參加工作，手頭資金緊張,，所以這種還款方式就允許客戶有3-5年寬限期,，開始還款每月只要幾百元，過了5年后,，隨著收入提高,、經濟基礎的夯實，還款也會提高步入正常的還款方式,。
2,、等額本金還款法適合收入高人群。等額本金還款,，借款人可隨還貸年份增加逐漸減輕負擔,。這種還款方式是將本金分攤到每個月中，同時付清上一還款日至本次還款日之間的利息,。這種還款方式在同等條件下所償還的總利息要比等額本息少,，隨著時間推移，還款負擔便會逐漸減輕，但由于利息是遞減的,，開始幾年的月供金額要比等額本息高,，壓力會很大，所以這種還款方式對于收入高且還款壓力不大的人群比較合適,。
3,、等額本息還款法適合收入穩(wěn)定人群。等額本息是指,，把按揭貸款的本金總額與利息總額相加,，然后平均分攤到還款期限的每個月中。作為還款人,，每個月還給銀行固定金額,，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減,。可見對于收入穩(wěn)定,、經濟條件不允許前期投入過大的家庭可以選擇這種方式,。
4、按季按月還息一次性還本付息法適合從事經營活動人群,。一次性還本付息,，指借款到期日一次性償還所有貸款利息和本金的還款方法。對于小企業(yè)或者個體經營者,，可以減輕還款壓力,。
5、轉按揭,。轉按揭是指由新貸款銀行幫助客戶找擔保公司,，還清原貸款銀行的錢，然后重新在新貸款行辦理貸款,。如果你目前所在的銀行不能給你7折房貸利率優(yōu)惠,，就完全可以房貸跳槽，尋找最實惠的銀行,。由于競爭激烈,，一些銀行還是相當樂意為你效勞的。
6,、按月調息,。在目前降息趨勢下，市民以前若選擇的是房貸固定利率,，那就趕緊轉為浮動利率才劃算,。不過，“固定”改“浮動”需要支付一定數(shù)額的違約金。
7,、雙周供省利息,。雙周供縮短了還款周期，比原來按月還款的還款頻率高一些,，由此產生的便是貸款的本金減少得更快,，也就意味著在整個還款期內所歸還的貸款利息，將遠遠小于按月還款時歸還的貸款利息,，本金減少速度加快,。因此，還款的周期被縮短,，同時也節(jié)省了借款人的總支出,。對于工作和收入穩(wěn)定的人，選擇雙周供還是很合適的,。
8,、提前還貸縮短期限。提前還貸之前要算好賬,，因為不是所有的提前還貸都能省錢,。比如，還貸年限已經超過一半,，月還款額中本金大于利息,，那么提前還款的意義就不大。此外,，部分提前還貸后,，剩下的貸款市民應選擇縮短貸款期限，而不是減少每月還款額,。因為,，銀行收取利息主要是按照貸款金額占據(jù)銀行的時間成本來計算的，因此選擇縮短貸款期限就可以有效減少利息的支出,。假如貸款期限縮短后正好能歸入更低利率的期限檔次,，省息的效果就更明顯了。而且,，在降息過程中,，往往短期貸款利率下降的幅度更大。
9,、公積金轉賬還貸,。在申請購房組合貸款時，一方面盡量用足公積金貸款并盡量延長貸款年限,，在享受低利率好處的同時,，最大程度地降低每月公積金的還款額,；最大程度地縮短商業(yè)貸款年限，在家庭經濟可承受范圍內盡可能提高每月商業(yè)貸款的還款額,。這樣,，月還款額的結構中就會呈現(xiàn)公積金份額少、商業(yè)份額多的狀態(tài),。公積金賬戶在抵充公積金月供后,，余額就能抵充商業(yè)性貸款，這樣節(jié)省的利息就很可觀,。
所以對于房貸一族來說,，選擇合適的還貸方式，就能實打實的省下不少錢,。另外,，選擇合適的銀行也能讓你得到相當大的實惠。
選擇合適的銀行產品
1,、渣打活利貸,，100萬貸款省息近60萬。包括下面的也都是提前還貸的一種方法,，通過將閑置資金存入還款賬戶,，作為提前還款，直接抵扣貸款本金,，在省息的同時自動縮短了還款期限。假如你貸款100萬買一套2室一廳的新房,，貸款期限30年,，由于每月可以節(jié)省3000元，可將這筆資金存入還款賬戶,，在還款的第2個月,，貸款本金就比原來減少了3000元，如果堅持每月將節(jié)省的3000元存入還款賬戶不支取,，最終還款的利息總額為55.5641萬元,，而普通住房貸款利息總額需要115.8379萬元，可節(jié)省的利息近60萬元,，同時,，你的還款期限也由原來的30年縮短為22年。從還貸年限上再加上節(jié)省的利息豈止讓你少奮斗10年,？
2,、深發(fā)展“存抵貸”：提前還貸資金也有收益。該產品將賬戶上的資金將按照一定的比例被視作提前還貸,，而非全部資金用于抵償本金,，其次，節(jié)省的貸款利息還可返還到賬戶中，并有一定的理財收益,。收益包括存款額的活期利率和存款抵扣部分貸款產生的利差收益,。假如你辦理80萬元貸款，如果還款賬戶余額為10萬元,，則相當于抵扣了2.75萬元的貸款本金,，如果接下來兩天分別存入10萬元、70萬元,，則以這三天的理財收益計算,，其年收益率約為4.2%，遠高于活期存款利率,。
3,、建行“存貸通”：有不良記錄難享該賬戶。將還款賬戶設定為貸款通增值賬戶,，可將活期賬戶的錢存入“增值賬戶”,，按銀行約定的比例，將其視為提前還貸的資金,，賬戶余額越多,，視作抵扣的還貸額就越高。需要資金時,，可隨時提取存貸通增值賬戶中的部分或全部存款,，包括被視同提前還貸的部分。例如,，你在建行辦理貸款金額為60萬,，期限為30年的個人住房貸款，如果增值賬戶余額為10萬元,，則2.5萬元視作提前歸還貸款資金,，剩余7.5萬元則按活期存款計息，則當天可節(jié)省利息支出25000×5.94%/360=4.125元,。節(jié)約的利息通過“增值收益”的形式返還到賬戶余額中，市民可自由決定是否支取或繼續(xù)沖抵貸款,。
房貸理財建議
NO1、努力提高信用度
“平時要多注意自身在銀行的信用,，盡量提高自己的信用度，”專家建議購房者,，尤其是二次置業(yè)者，除了提升自己的信用度外,，還可以把儲蓄，國債,、基金等等個人金融資產集中放在一家銀行，達到一定數(shù)量后成為該銀行VIP客戶,，即能夠享受銀行提供的匯款手續(xù)費減免、柜臺業(yè)務免排隊等VIP服務,，貸款時還可以享受一定利率優(yōu)惠,。同時，在貸款時盡可能多的提供對自己獲得更待貸款額有利的條件,，比如自有資產情況等等。
NO2:靈活選擇還貸方式
常見的還款方式主要有兩種,，一是等額本息，一是等額本金,。等額本息每期
(月)還款額相同，先還本金后還利息,，利息總額高,。而等額本金是先還利息后還本金，前期還款壓力大,，以后逐期遞減。一些房貸族或是不了解兩種還款方式的門道,，或是覺得等額本息每月還款額相同省心省事不必費心記,，因此就選擇等額本息還款法,。其實，等額本金還款法相比于等額本息還款法,，可為房貸者節(jié)省不少利息,。以貸款30萬元20年期為例,，采用等額本息還款法,，每月要還款1988元,，還款總額47.7萬元，支付利息款17.7萬元,。但如果采取等額本金還款法,，首月還款2512元,，還款總額45.21萬元，支付利息款15.12萬元,，比前者省去利息2萬多元。
NO3:盡力縮短還款時間
雙周供就是縮短房貸期限的方法之一,。
所謂
“雙周供”,，就是將原本按月支付的房貸改成每兩周支付一次,。據(jù)銀行工作人員表示,，兩次扣款的總額基本相當于原來一次扣款的數(shù)額，借款人每月負擔沒有增加,，但卻可以起到縮短還款時間和節(jié)省總利息的效果。
“雙周供”每年要還款26次,，而 “月供”每年則還款12次，實際上 “雙周供”比按月支付每年多付一個月,。從利息計算方式看，由于
“雙周供”縮短了還款周期,，提高了還款頻率,，使得每期還款中本金所占比例更多，利息所占比例相應減少,，本金減少速度加快，因此,，才節(jié)省了借款人的利息總支出。
除了雙月供,，貸款者也可選擇提前還貸，不過專家建議若提前還貸還須考慮還貸成本和機會成本,。提前還貸意味著必須放棄一部分流動資金，一次性投入過大,，可能打亂正常的投資節(jié)奏，降低生活質量,；如有更好的投資途徑,，也不必急于提前還款,，通過合理的投資,，獲得比貸款利率更高的回報也是有可能的。
NO4,、借用理財產品進行以存代貸
為了幫助房貸族節(jié)省利息，很多銀行相繼推出一系列節(jié)省房貸利息的理財產品,，其基本思路就是以存款的利息抵充房貸利息,，對房貸族而言,，既相當于提前還款,，手頭又保有一筆流動資金,。房貸族不妨比較一下各家銀行的房貸理財產品,，挑選適合自己的一款產品,。
加息預期下，合理規(guī)劃房貸,，肯定能夠在一定程度上達到理財省錢的目的,。
|