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當(dāng)始于4月15日的樓市調(diào)控已經(jīng)過(guò)去整三個(gè)月之時(shí),，中糧萬(wàn)科繼“紫苑”調(diào)整價(jià)格成功售罄之后，再一次選擇“低價(jià)開(kāi)盤(pán)”,，只不過(guò),，這一次，故事的主角從“紫苑”項(xiàng)目變成了時(shí)下開(kāi)盤(pán)的中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目(下稱(chēng)長(zhǎng)陽(yáng)半島),。
幾經(jīng)思慮之后,，中糧萬(wàn)科將長(zhǎng)陽(yáng)半島的開(kāi)盤(pán)價(jià)由原來(lái)預(yù)期中的均價(jià)15000元/平方米，下調(diào)至均價(jià)13400元/平方米,，按照這一開(kāi)盤(pán)均價(jià),，作為商品房的長(zhǎng)陽(yáng)半島甚至僅比比鄰的6號(hào)地限價(jià)房項(xiàng)目12500元/平方米的平均售價(jià)高出不到1000元/平方米,。由于長(zhǎng)陽(yáng)半島為精裝修產(chǎn)品，如果剔除裝修成本,，長(zhǎng)陽(yáng)半島開(kāi)盤(pán)價(jià)格沒(méi)有比周邊限價(jià)房高出多少,！
調(diào)控政策導(dǎo)致的市場(chǎng)預(yù)期變化之下，地產(chǎn)商們對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期,，也正在發(fā)生微妙的改變,，除萬(wàn)科外，上海綠地,、中鐵建設(shè)等全國(guó)性開(kāi)發(fā)商,，也都開(kāi)始“適當(dāng)降價(jià)，配合調(diào)控”,。三個(gè)月的樓市調(diào)控,，已經(jīng)顯現(xiàn)“成效”的曙光。
1600元的“調(diào)整”
“在此之前,，我們預(yù)期的開(kāi)盤(pán)均價(jià)是15000元/平方米的水平,，最高價(jià)是17000元/平方米,，但是，結(jié)合目前調(diào)控之后的市場(chǎng)預(yù)期情況,，我們還是把開(kāi)盤(pán)價(jià)格調(diào)整到均價(jià)13400元/平方米開(kāi)盤(pán)�,！痹谡劦绞芨鞣疥P(guān)注的長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)定價(jià)的問(wèn)題時(shí),，中糧萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。
實(shí)際上,，如今下調(diào)1600元/平方米價(jià)格開(kāi)盤(pán)的長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目,，系中糧萬(wàn)科此前被媒體指為“房山地王”的長(zhǎng)陽(yáng)起步區(qū)一號(hào)地項(xiàng)目脫胎而來(lái)，彼時(shí),，該塊土地拿地的樓面價(jià)已經(jīng)接近6500元/平方米,，也正因如此，外界一度認(rèn)定，中糧萬(wàn)科在此項(xiàng)目上的定價(jià),，將不可能低于15000元/平方米,。
然而，2010年4月“如期而至”的樓市調(diào)控,，改變了這一切,。在5月后開(kāi)盤(pán)的中糧萬(wàn)科紫苑項(xiàng)目上，中糧萬(wàn)科率先將銷(xiāo)售單價(jià)下調(diào)800元/平方米,，最終換來(lái)了開(kāi)盤(pán)當(dāng)日銷(xiāo)售率50%以上,，不到三個(gè)月全部售罄的業(yè)績(jī)。
于是,，中糧萬(wàn)科在長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目上,，再行“發(fā)現(xiàn)價(jià)格”的“積極定價(jià)策略”，亦可在預(yù)料之中,。13400元/平方米的開(kāi)盤(pán)均價(jià),，可謂名副其實(shí)的“低價(jià)入市”。
覆蓋剛性需求
記者掌握的情況表明,，在前期的意向性客戶(hù)積累的過(guò)程中,，800套左右批準(zhǔn)預(yù)售房源的長(zhǎng)陽(yáng)半島，參與排號(hào)的人數(shù),，已然在6000人上下,，雖然這其中包含一定比例的重復(fù)排號(hào)的人群，但即便如此,，也已體現(xiàn)出了調(diào)控之下,，剛性需求依然大量存在的現(xiàn)實(shí)。
“去年下半年以來(lái)部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,，這一勢(shì)頭不可持續(xù)也不應(yīng)該持續(xù),，這些市場(chǎng)做出調(diào)整、回歸理性是必然的,，也是必須的,。只有重新回到市場(chǎng)由自住購(gòu)房者主導(dǎo)、價(jià)格由自住購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)能力決定的狀態(tài),，行業(yè)才能獲得相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展土壤�,！北本┤f(wàn)科營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)肖勁表示,。
肖勁的邏輯在于，調(diào)控之下,，市場(chǎng)預(yù)期的調(diào)整會(huì)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序性,，而在這種完善了的秩序性之后，剛性需求就能夠得到合理的釋放,，并且這種需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康,、穩(wěn)定發(fā)展的本源所在,。
而這一邏輯，亦是當(dāng)初紫苑項(xiàng)目在降價(jià)800元/平方米開(kāi)盤(pán)后,，能夠得到迅速的市場(chǎng)反饋的真正原因所在,。
記者了解到，在長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目上,，按照中糧和萬(wàn)科兩方的要求,，在戶(hù)型設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面,，中糧萬(wàn)科都是有針對(duì)性地對(duì)準(zhǔn)剛性需求的客戶(hù)群需求,，項(xiàng)目自建10余萬(wàn)平米大型特色商業(yè)配套，與奧特萊斯共同打造國(guó)際化繁華商業(yè)氛圍,，并將諸多教育機(jī)構(gòu)引入片區(qū),，在北京首創(chuàng)15年全教育周期配套社區(qū)，均是直接指向自住客戶(hù)的剛性需求,，而且也進(jìn)一步提升了社區(qū)品質(zhì),。
“樓市調(diào)控的關(guān)鍵在于防控資產(chǎn)價(jià)格泡沫中的不合理溢價(jià)部分被投機(jī)性需求不斷放大，而真正的與城市人居生活質(zhì)量基本保證和改善有關(guān)的剛性需求應(yīng)當(dāng)?shù)靡员Ｗo(hù),。真正覆蓋剛性需求,，價(jià)格合理?xiàng)l件下的市場(chǎng)，應(yīng)該形成供銷(xiāo)兩旺的局面,�,！比f(wàn)科集團(tuán)副總裁毛大慶表示。
而北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)(下稱(chēng)住建委)的相關(guān)人士表示,，從政府的角度而言,，則一直關(guān)注調(diào)控之下，樓市剛性需求的動(dòng)向,，而他也承認(rèn),，自住型的剛性需求作為樓市健康平穩(wěn)發(fā)展的主要支撐，從國(guó)務(wù)院到地方政府,，都會(huì)予以支持,。
調(diào)控效果隱現(xiàn)
“下半年的市場(chǎng)仍可能存在下滑態(tài)勢(shì)。銷(xiāo)售量繼續(xù)下跌,，房?jī)r(jià)也可能下降,，但到四季度可能會(huì)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上有所回升。因?yàn)槟壳安簧賱傂孕枨蟮南M(fèi)者仍在觀望,，但下滑到一定程度,，他們可能會(huì)‘出手’。”綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良表示,。
而在此之前,，綠地繼恒大之后，在全國(guó)范圍內(nèi)啟動(dòng)降價(jià)促銷(xiāo)的策略,。
中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理吳仕巖則認(rèn)為,，面對(duì)市場(chǎng)未來(lái)可能出現(xiàn)的調(diào)整，在大思路上,，該公司將采取有效的“逆勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)策略”,，順應(yīng)市場(chǎng)調(diào)整，積極響應(yīng)政府號(hào)召,，主動(dòng)配合有關(guān)調(diào)控措施,，適度下調(diào)價(jià)格，但是在開(kāi)盤(pán)量上會(huì)有所控制,，以降低風(fēng)險(xiǎn),。
“今年1到6月份，新開(kāi)工面積的增長(zhǎng)速度,，達(dá)到了68%,，也是歷史上的最高位，在建的商品房的增長(zhǎng)速度達(dá)到28.7%,，也是最高位,。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹認(rèn)定,，這些先行指標(biāo)的創(chuàng)紀(jì)錄“新高”,，無(wú)疑將會(huì)加大10月之后樓市的“基礎(chǔ)供應(yīng)”。
而她提供的另一組數(shù)據(jù)則顯示,，整個(gè)商品房銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)速度直線(xiàn)往下降,。她提醒記者關(guān)注去年的情況，“去年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交和價(jià)格是上揚(yáng)的,，但是它的前期開(kāi)發(fā)指標(biāo)幾乎是平的,，甚至是負(fù)的，但是今年成交和銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)速度是下降的,，但是所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期指標(biāo)是上升的,。”她據(jù)此認(rèn)為,，開(kāi)發(fā)商將在2010年的最后幾個(gè)月中,，承受巨大的資金壓力。
這也是各方判斷10月新盤(pán)可能引發(fā)開(kāi)發(fā)商集中調(diào)整價(jià)格的主要原因所在,。“從市場(chǎng)角度看，由于調(diào)控政策的影響,，上半年上海新建商品住房的成交量明顯下降,。受此影響，我們和許多其他開(kāi)發(fā)商一樣,，未完成上半年的銷(xiāo)售計(jì)劃,。”張玉良的話(huà),，或許可以很好地解釋這種壓力的邏輯所在,，而這也恰是樓市調(diào)控預(yù)想中的效果所在。
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