2010年的樓市注定是不平靜的。近日,,由21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道主辦的“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”第10屆年會(huì)上,,調(diào)控以后的樓市趨勢(shì),成為激烈爭(zhēng)論的話題,。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生說,遏制部分城市房價(jià)過快上漲的效果是顯著的,,同比房價(jià)增幅下降,,環(huán)比房價(jià)下降,開發(fā)商資金充裕度下降,,調(diào)控的初步目標(biāo)已經(jīng)達(dá)到,。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)建議開發(fā)商盡早降價(jià),否則政府能出臺(tái)更加嚴(yán)厲的打壓政策,。上海復(fù)地董事長范偉也表示,,“房企要有銷售,必須隨行就市,,以消費(fèi)者接受的價(jià)格賣房子”,。在目前的市場(chǎng)環(huán)境下,有大公司帶頭降價(jià)是好事,。北京師范大學(xué)研究中心主任鐘偉表示,,如果成交量跟不上,預(yù)計(jì)國慶前后房價(jià)會(huì)出現(xiàn)松動(dòng),,到明年年初房價(jià)會(huì)出現(xiàn)明顯的下滑,。國金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石則判斷,未來兩三個(gè)月房價(jià)將整體下跌約5%,,少數(shù)樓盤和區(qū)域下跌20%至30%,。但表象的后面,人們還在追問樓市背后的經(jīng)濟(jì)和制度設(shè)計(jì)問題,。
樓市新政調(diào)控后銷售額下降60%
遏制部分城市房價(jià)過快上漲的第一步目標(biāo)雖已實(shí)現(xiàn),,但聶梅生在博鰲論壇上提出了另一種正在呈現(xiàn)的擔(dān)憂,。樓市新政調(diào)控后,銷售額下降了60%,,考慮到房地產(chǎn)長期以來特殊的經(jīng)濟(jì)地位,,一些負(fù)面效應(yīng)或?qū)a(chǎn)生。聶梅生表示,,“房地產(chǎn)調(diào)控是雙刃劍”,,目前在外部環(huán)境上,人民幣還在升值,,出口形勢(shì)不樂觀,,調(diào)整結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型對(duì)我國經(jīng)濟(jì)來說需要時(shí)間和資本,“房地產(chǎn)業(yè)不能大漲大落,,否則實(shí)體經(jīng)濟(jì)又會(huì)形成另外一個(gè)青黃不接”,。 宏觀調(diào)控、樓市低迷對(duì)經(jīng)濟(jì)的傳導(dǎo)作用會(huì)否讓通脹預(yù)期加大,、“經(jīng)濟(jì)二次探底”,?財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)表示相對(duì)樂觀,稱“我們現(xiàn)在并沒有進(jìn)入后危機(jī)時(shí)代”,。賈康認(rèn)為,,對(duì)于通貨膨脹,目前仍然處于管理通脹預(yù)期政策時(shí)間段上,,并不等于現(xiàn)實(shí)通脹壓力,。中國人民銀行研究局局長張健華指出,通貨膨脹的預(yù)期是存在的,,原因在于目前的CPI明顯超過了一年期存款利率,。但目前普遍認(rèn)為中國今年的通貨膨脹不會(huì)有特別大的問題。經(jīng)濟(jì)學(xué)家,、北京科技大學(xué)教授趙曉則認(rèn)為,,中國經(jīng)濟(jì)今年一個(gè)季度比一個(gè)季度低,所謂的通貨膨脹的問題是根本不存在的,,如果說通貨膨脹是老虎的話,,政府就是武松,而且政府是養(yǎng)老虎的,,政府扮演武松的角色,,“通貨膨脹不是問題,中國經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重的問題是接下來是否會(huì)面臨中期低速的增長,,從現(xiàn)在來看,,態(tài)勢(shì)和可能性是非常大的�,!�
“史上最嚴(yán)”樓市調(diào)控只是剛剛開始
樓市調(diào)控兩月有余,,在量跌價(jià)滯的當(dāng)口,,逐漸顯現(xiàn)的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)陰晴不定狀況,使得有人開始大膽猜測(cè):號(hào)稱“史上最嚴(yán)”的樓市調(diào)控或?qū)ⅧQ金收兵,。住建部政策研究中心相關(guān)負(fù)責(zé)人日前曾表示,,中央已對(duì)此次樓市調(diào)控有可能帶來的影響做好了充分準(zhǔn)備,調(diào)控政策不會(huì)半途而廢,。近日,,國土資源部總規(guī)劃師胡存智表示,國土資源部將嚴(yán)格規(guī)范土地出讓制度,,對(duì)于已出讓的土地,,土地出讓價(jià)不低于當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)70%,保證金不低于出讓最低價(jià)30%,。而今年3月國土部僅規(guī)定“競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%”,。金巖石就此指出,第三,、第四季度GDP增幅可能跌破8%的政策底線,。一旦發(fā)生,政府的調(diào)控政策必然轉(zhuǎn)向,,這也意味著本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策行將結(jié)束,。“最佳買房時(shí)機(jī)大約在12月,。”“政策最遲會(huì)在明年退出,,房價(jià)只是暫時(shí)下跌,,未來由于供給的斷層,房價(jià)很可能出現(xiàn)反彈,�,!甭穭诺禺a(chǎn)董事局主席單偉豹認(rèn)為這一次的調(diào)控仍然不會(huì)成功。 不同意見則認(rèn)為,,實(shí)際上,,這一輪的調(diào)控或只是一個(gè)開始。趙曉表示,,目前樓價(jià)和成交量雙下降,,是因?yàn)闃莾r(jià)還沒有跌到大家的心理價(jià)位。他指出,,下半年,,“政府政策有可能放松,但是退出可能很小,,這次調(diào)控最大不一樣是老百姓不答應(yīng)房價(jià)再上漲”,。過去十年中國樓市經(jīng)歷了九次調(diào)控,,“如果第十次調(diào)控還是失敗,倒下的將會(huì)是政府部門的公信力”,,這次的調(diào)控只能往前推,,房產(chǎn)調(diào)控只是個(gè)開始�,!敖衲暌患径菺DP增長達(dá)到11.7%,,許多人變得非常自信和傲慢,他們覺得中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已不再需要房地產(chǎn)與汽車,,盡管今年GDP增長的走勢(shì)很可能是前高后低,,但考慮到政府目前正希望為經(jīng)濟(jì)降溫,政策放松的可能性很小,,頂多就是貨幣政策的微調(diào),。”鐘偉表示,。
以制度創(chuàng)新求解公平才是可持續(xù)發(fā)展方向
在新的經(jīng)濟(jì),、政治形勢(shì)下為中國的房地產(chǎn)業(yè)出謀劃策,尋找新的可持續(xù)發(fā)展的方向是“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”第10屆年會(huì)的出發(fā)點(diǎn),。南方報(bào)業(yè)傳媒集團(tuán)董事長,、社長楊興鋒在致開幕辭時(shí)表示,30多年改革的經(jīng)驗(yàn),,總結(jié)起來就是三個(gè)關(guān)鍵詞“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),、民主政治、法治社會(huì)”,。楊興鋒表示,,隨著改革進(jìn)入深水區(qū),社會(huì)各界對(duì)改革的目標(biāo)和路徑,,發(fā)生了不少爭(zhēng)議和分歧,,這也集中的表現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)。本屆房地產(chǎn)年會(huì)適時(shí)推出“地產(chǎn)考驗(yàn)中國:以制度創(chuàng)新求解效率與公平”的主題,,探討中國房地產(chǎn)業(yè)在新的政策,、新的局勢(shì)下如何平衡民眾、政府,、金融機(jī)構(gòu)以及開發(fā)商的關(guān)系,,如何通過制度創(chuàng)新,在多方利益格局下取得效率與公平的雙贏,。 調(diào)控解決不了房地產(chǎn)的根本問題,。歷次調(diào)控被人詬病,就在于未能觸及與房地產(chǎn)相關(guān)的一系土地、稅收,、財(cái)政和分配制度,。如果制度仍然缺位,調(diào)控就不可能成功,。陽光100董事長易小迪認(rèn)為,,土地問題不解決,根本性的供求問題是無法解決的,。房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程在本次調(diào)控過程中是倒退的,,采取計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的手段不允許購買房屋,或者將房價(jià)下調(diào)才會(huì)發(fā)預(yù)售證,,這樣的房價(jià)不真實(shí),。“如果要想改變這種局面,,實(shí)質(zhì)上是改變土地出讓金和土地收益的問題,,政府可以收到土地出讓金,而不應(yīng)該得到土地開發(fā)的全部收益,,應(yīng)該交給市場(chǎng),,從而使土地供應(yīng)的鏈條完整�,!� 聶梅生認(rèn)為,,房產(chǎn)稅改革已是大勢(shì)所趨,應(yīng)該在房屋持有環(huán)節(jié)征稅,,關(guān)鍵是要厘清土地出讓金與房產(chǎn)稅的關(guān)系,。據(jù)了解,去年土地和房地產(chǎn)的稅收對(duì)中國稅收的貢獻(xiàn)率超過了35%,。而任志強(qiáng)就此表示,,“房產(chǎn)稅如果只是增加了老百姓的負(fù)擔(dān),那這個(gè)改革一定是失敗的,�,!崩�,,二套房交易的稅費(fèi),,本來是為了打壓二手房房價(jià),“結(jié)果房價(jià)并沒降下去”,。如果土地出讓金,、使用費(fèi)、各環(huán)節(jié)的稅都取消,,那才可以征收房產(chǎn)稅,。“亂加稅是不允許的,�,!币苍S正如聶梅生所說,,房地產(chǎn)當(dāng)前的問題不是房價(jià)高和低的問題,也不是可以壓的問題,,而是深層次的改革問題,,例如土地政策、房產(chǎn)稅,、農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)等等問題,,“這不是經(jīng)濟(jì)層面的問題,也不是通過一次的調(diào)控,,通過政府的行政干預(yù)就可以解決問題,。”
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