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新“國十條”出臺已滿3個月,，北京二手房市場價量齊跌，可謂一片慘綠,。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計分析，2010年4月15日-7月13日,，去除“經(jīng)轉商”因素后,，北京二手房成交量共計41405套，同比2009年下降38%,，降幅接近四成,。與此同時，3個月以來,，北京13個區(qū)縣二手房成交均價已經(jīng)從20500元/平米跌至17930元/平米,，跌幅達到12.5%，這相當于在短短3個月內(nèi),，北京二手房成交每平米均價下降了2570元,。
“鏈家地產(chǎn)”市場分析師張月表示：“北京的二手房價格還沒到達谷底的臨界點，但是已經(jīng)可以明顯看到二手房降價幅度趨緩,、議價空間縮小等信號,。對于有購房需求的客戶群體來說，當前已經(jīng)到了密切關注市場的時候,�,！�
降幅、議價空間雙收窄
新政出臺伊始（4月下半月-5月下半月）,，北京二手房市場價格曾經(jīng)出現(xiàn)了接近8%的巨大跌幅,，但是隨著市場的消化，投機性業(yè)主恐慌拋售,，投機性需求擠出市場等因素的影響減弱,，當前價格降幅已經(jīng)明顯收窄，7月上半月環(huán)比6月下半月,，價格降幅僅為0.7%,。
與此同時，議價空間也經(jīng)歷了先增大后縮小的過程,。張月認為,，整體趨勢的形成主要是由掛牌價格先降后升的趨勢促成。她指出,，業(yè)主的扛價能力又在增強,。一方面低價拋售的房源基本被市場吸收；另一方面,，業(yè)主對市場變化的趨勢逐漸明朗,，面對弱勢的買賣市場，有些業(yè)主由售轉租,，有些業(yè)主堅挺掛牌價格,。因此,，近期掛牌價格有上升的趨勢。
剛需更要關注區(qū)域房價
很多人感覺周圍的房子降價幅度不大,，似乎還沒有到買房的時候,。但業(yè)內(nèi)專家普遍認為，由于市場走向已經(jīng)出現(xiàn)穩(wěn)定的信號,，對于購房者而言,，已經(jīng)到了密切關注市場的時候，特別是密切關注區(qū)域房價,。
中原地產(chǎn)三級市場研究部研究總監(jiān)張大偉指出：“價格肯定沒到谷底,，下月均價肯定比現(xiàn)在低。但是對于買房的人來說,，區(qū)域的價格變化更加有意義,。買房者要先想清楚究竟在哪里買，買什么樣的,，密切關注這一區(qū)域的價格走勢,。”
張月也指出,，一些新的市場熱點往往也帶來區(qū)域機會,，比如昌平線即將開通，就使得沙河附近房源更加受關注,，有望成為第二個昌平“重鎮(zhèn)”,；而沙河由于以前交通不便，價格一直比回龍觀低25%左右,。
次新房價降16.7% 買方可爭取議價空間
樓市調控,，整體市場量價齊跌，但是不同年限的二手房抗跌幅度卻是大不相同的,。根據(jù)市場觀察,，3-5年次新房，在此輪調控中降幅最大,，達到16.7%,。張月指出：“這主要是由于3-5年的次新房既不具備2年以內(nèi)次新房的新度，又不具備其他年次普通住房免征營業(yè)稅的優(yōu)勢,，在買賣市場上面臨尷尬,，加上政策的調控、樓市的低迷,，雙重打擊加重了業(yè)主的心理壓力,。”
據(jù)了解，3-5年次新房是受營業(yè)稅“二轉五”影響最大的房源,，這使得3-5年的次新房購房成本直接提升5.5%,。在同樣稅負下，購房者會更加愿意選擇3年以內(nèi)的房源,，或者5年以上的房源,，次新房面臨兩面尷尬,。
張月表示,，3-5年房產(chǎn)的出售成功率已經(jīng)迅速下降，由原來的26%左右下降到8%以內(nèi),，出售難度增加近三倍,。業(yè)主的出售心理壓力驟增，使得買方在價格和議價上有可能獲得更大的空間,。
昌平線年底開通 沙河均價1萬4
7月9日,，軌道交通昌平線首次發(fā)電成功，正式轉入設備調試階段,。預計7月底,，將實現(xiàn)全線貫通；有望今年年底實現(xiàn)全線開通,，在西二旗站與13號線銜接,。
據(jù)了解，當前沙河二手房價格基本在13000-14000元/平米左右,，比回龍觀區(qū)域普通二手商品房低25%,。對于支付能力偏弱的購房人群，可以考慮在這一區(qū)域實現(xiàn)置業(yè)夢想,。
但是需要提醒購房者注意的是,，沙河地區(qū)房價相對低廉的主要原因依然是位置偏遠，而不是價格低估,。對于剛性需求者特別是在北城工作的人來說,，不失為一個好選擇，但是從房產(chǎn)升值的角度來考慮,，可能還存在一定的回調風險,。
張大偉表示：“這個地區(qū)的利好已經(jīng)提前釋放了，價格繼續(xù)上漲的空間不大,，不過交通改善了,，居住更加方便了而已�,！�
此外,，昌平線開通帶來的另一個變化在于，回龍觀地區(qū)不再是“一枝獨秀”，房產(chǎn)升值保值都受到了挑戰(zhàn),。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”觀察,，新政實施三個月，昌平區(qū)滿五年經(jīng)濟適用房當前價格降幅已普遍達到20%以上,。昌平線通車后,，沙河地區(qū)會分散房產(chǎn)需求，回龍觀地區(qū)房產(chǎn)再出售難度將加大,，業(yè)主心理預期改變,，近期價格回落明顯。
部分商圈跌幅超10% 新華聯(lián)仨月降25萬
樓市成交陷入冰點,，前期猛漲的地段必然要猛跌,。進入7月，部分商圈的房源價格繼續(xù)下降,，通州,、上地、朝青,、勁松等地區(qū)降幅甚至超過10%,。
“掛牌價降得不太明顯，不過能砍價,。如果您能全款,，砍掉十幾萬很有可能�,！鄙系氐貐^(qū)鑫尊地產(chǎn)經(jīng)紀人趙先生告訴記者,。
而在通州，記者觀察到的是,，價格一路直降,。鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀人告訴記者：“這套房業(yè)主急著賣，4月低于175萬不賣,，現(xiàn)在150萬就能買,。”據(jù)記者進一步了解,，新華聯(lián)家園的這套房子,，在調控的3個月內(nèi)，已經(jīng)經(jīng)歷了175萬,、170萬,、160萬、150萬四個報價,。
張大偉分析：“很多地區(qū)房價還是偏高,，不過由于部分業(yè)主隨著調控進一步深入，心理壓力較大，個別房源已經(jīng)具有較高性價比,，值得關注,。”
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