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上周二,，政府有關(guān)部門重申了第三套房信貸不放松的政策,，地產(chǎn)股應(yīng)聲下跌。從過往的市場經(jīng)驗看,，房地產(chǎn)板塊向來是“黑馬”輩出的搖籃,，但也常常受政策調(diào)控拖累，大起大落,，讓人既愛又恨,。那么在今后的行情中，能否再將地產(chǎn)板塊納入投資視野,？如果未來地產(chǎn)股有可能收益大于風(fēng)險跑贏大盤,，又應(yīng)如何尋找其中潛伏的黑馬？
從行業(yè)特征看,，房地產(chǎn)業(yè)處于與之相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈最高端,，具有相當(dāng)?shù)脑捳Z權(quán),。由于房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)及就業(yè)等宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的重要作用，因而也就決定了相關(guān)的房地產(chǎn)政策的制定具有一定難度與不確定性,。從歷年來針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控看,，基本上奉行的是一種實用主義原則。政策的出臺往往取決于兩個因素,，一是市場的泡沫程度,，二是民眾對此的容忍程度。由此,，人們看到的一個現(xiàn)象是,，政策調(diào)控的階段性時緊時松的特征。再從房地產(chǎn)泡沫形成的利益機(jī)制看,，廣為民眾所詬病的地方政府熱衷于推高地價傳導(dǎo)至房價的痼疾,，或許不是一時半會兒所能解決的問題。
之所以要不厭其煩地說說這些看上去與股票投資無關(guān)的話題,，是希望股民朋友先了解一下有關(guān)影響股價的政策背景,，這樣才能做到心中有數(shù)。說完了“自上而下”的形勢判斷后,，那么如何在這一板塊中尋找到具有潛力的“黑馬”股,？
首先，房地產(chǎn)公司的財務(wù)制度與傳統(tǒng)行業(yè)的財務(wù)制度有很大不同,，其盈利水平很大程度上取決于項目的竣工銷售結(jié)算,，因而具有了很大的彈性。上市公司是否愿意往里裝利潤,，有可能取決于公司的短期利益目標(biāo),。當(dāng)有的地產(chǎn)公司需要增發(fā)新股時，為了能獲得較高的溢價,，可以人為地將財務(wù)報表做得十分漂亮,。而當(dāng)增發(fā)完成后，一切皆回歸正常,。對于這類公司要保持一份警惕,，最好只關(guān)注一下增發(fā)前的左側(cè)交易機(jī)會，而不必為增發(fā)時公司所描繪的遠(yuǎn)期愿景所迷惑,。再有一種情況是,，公司股權(quán)分置改革后,，大部分公司股票仍處于待“解凍”狀態(tài)。如果這家公司還是民營企業(yè),，那么從邏輯上講，公司有做市值的動力,，良好的業(yè)績支撐有助于公司股票解凍后獲得一個很好的溢價,。第三種情況是，公司對高管人員實行股權(quán)激勵制度,，其未來股票期權(quán)的行權(quán)價格還高于目前的市場價,。如果是這種情況,，理論上說，公司管理層有做業(yè)績的動力,。
其次,，房地產(chǎn)公司從某種程度上說，與資源類公司有相似之處,。這幾年,，鐵礦石價格暴漲，擁有自主礦山的鋼鐵企業(yè)頗受機(jī)構(gòu)投資者的青睞,。同理，對于房地產(chǎn)公司來說,，其所擁有的土地儲備量是衡量它未來發(fā)展?jié)摿Φ闹匾笜?biāo)。那么,，如何評估公司價值呢,？建議投資者關(guān)注一下公司的每股權(quán)益土地面積的多寡,。也就是說,，用公司總的土地面積儲備量除以總股本,，得出的每股所含的土地面積后，再大致匡算一下公司的拿地成本,。得出這兩個數(shù)據(jù)后,，
再來進(jìn)行房地產(chǎn)板塊的股價橫向比較，就可找出價值相對被低估的股票了,。以上的信息基本上都可從公司的公開信息中查尋到,。當(dāng)然,，這項工作比較繁瑣,，如果股民朋友能夠找到證券公司的相關(guān)行業(yè)研究報告，也許是條捷徑,。
第三,，房地產(chǎn)公司所開發(fā)的市場方向以及拿地的時點(diǎn)也有些講究。一般來說,，主戰(zhàn)場著力于布局二,、三線城市的上市公司，未來的前景或比較確定,。這是因為，一線城市的房價,、地價較受主流媒體的關(guān)注,，因而也就成為了中央政府調(diào)控樓市的重點(diǎn)，而二三線城市往往因為房價基數(shù)低而被忽略,。另外,，上市公司拿地的時間最好是在房地產(chǎn)市場景氣度下行時拿的地，這是因為土地價格在樓市價格上漲時往往要比房價漲得快,，而房價下跌時卻又比房價跌得猛,。
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