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7月11日,，一位女士從市中心的一處樓盤促銷廣告牌前經(jīng)過(guò),�,！∵M(jìn)入6月,，大連樓市多個(gè)樓盤出現(xiàn)“個(gè)位數(shù)成交”,，部分地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)推出了全款打折優(yōu)惠,。新華社記者
任勇 攝 |
記者近期在內(nèi)蒙古自治區(qū),、江蘇省等地采訪了解到,，隨著一線城市的房?jī)r(jià)越來(lái)越高,，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化,，不少開發(fā)商開始大規(guī)模挺進(jìn)二、三線城市,，有些開發(fā)商提前四五年即已開始布局,。
部分實(shí)力強(qiáng)的開發(fā)商在二、三線城市的胃口很大,，單個(gè)開發(fā)項(xiàng)目往往占地四五百畝以上甚至數(shù)千畝,，如同建“城中之城”，項(xiàng)目開發(fā)周期也比較長(zhǎng),。然而,，部分基層干部和區(qū)域性開發(fā)商指出，“造城”現(xiàn)象不僅能展現(xiàn)開發(fā)商的實(shí)力,，也是開發(fā)商囤地的一種手段,，而且對(duì)二、三線城市房?jī)r(jià)的抬升效應(yīng)也非常明顯。
“我們拿地論畝,，人家拿地論頃”
“締造城市中心”,、“建設(shè)城市綜合體”……去年以來(lái)，呼和浩特市的不少媒體不斷地刊登有以上字眼的售房廣告,。
記者從投放廣告的“呼和浩特萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”項(xiàng)目售樓部了解到,，作為呼和浩特市2009年度的重點(diǎn)招商項(xiàng)目，此樓盤總面積為31.17公頃,，約合467.5畝,。項(xiàng)目計(jì)劃分兩期開發(fā)，預(yù)計(jì)投資總額在60億元左右,，其中首期于去年5月起開工建設(shè),。
按照規(guī)劃，“呼和浩特萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”項(xiàng)目的總建筑面積將超過(guò)120萬(wàn)平方米,，除了大型住宅區(qū)外,，還包括大型寫字樓三座、五星級(jí)酒店一座,、大型購(gòu)物中心一座,，可以集居住、商業(yè),、餐飲,、娛樂休閑等功能于一體。
記者近期采訪了解到,，近年來(lái)在全國(guó)其他一些地區(qū),，也涌現(xiàn)出了不少類似的“造城”項(xiàng)目。相比之下,，“呼和浩特萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”項(xiàng)目占地還算小的,。例如，今年4月底,，在天津舉行的一場(chǎng)土地拍賣會(huì)上,，廣州富力地產(chǎn)即刷新了天津市單一項(xiàng)目樓盤的面積記錄，以70.5億元總價(jià)拍得位于天津津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)的一片土地,，面積約1933畝,。而碧桂園在內(nèi)蒙古通遼市、滿洲里的項(xiàng)目,，規(guī)劃的占地面積分別為9000多畝和3000多畝,，洋房、別墅,、酒店,、購(gòu)物廣場(chǎng),、學(xué)校等區(qū)域一應(yīng)俱全，建設(shè)后就是一片新城,。
“中海地產(chǎn)以影響25城的力量,，造城”、“超百萬(wàn)平方米大城恢宏巨獻(xiàn)”……位于呼和浩特市繞城路東南段的“中海錦繡城”項(xiàng)目,，是中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司運(yùn)營(yíng)的一個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目,。據(jù)“中海錦繡城”售樓部的工作人員介紹，此項(xiàng)目最初的規(guī)劃面積為6000畝,，現(xiàn)已成交2000多畝,，其他土地企業(yè)目前是受呼和浩特市政府的委托實(shí)施整理，隨后可能自己開發(fā),，也可能出讓給其他企業(yè)開發(fā),。
記者從“中海錦繡城”項(xiàng)目的售樓部了解到，這個(gè)項(xiàng)目的首期規(guī)劃占地約600畝,，自開工以來(lái)已開發(fā)的面積尚不足一半�,，F(xiàn)場(chǎng)的售樓人員說(shuō)，“中海錦繡城”初步規(guī)劃的開發(fā)周期為10年,。
呼和浩特市當(dāng)?shù)氐囊恍┲行￠_發(fā)商接受記者采訪時(shí)感慨地說(shuō),，近年來(lái)大房地產(chǎn)商紛紛進(jìn)軍二、三線城市,，有些早在四五年前就已開始布局,�,！拔覀兡玫卣摦�,，人家拿地論頃，差距太大了,！”
“造城”項(xiàng)目抬升房?jī)r(jià)效應(yīng)明顯
由于“造城”項(xiàng)目建設(shè)概念,、建筑檔次較高，售價(jià)一般也領(lǐng)跑市場(chǎng),，對(duì)所在區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)抬升效應(yīng)明顯,。
例如，“呼和浩特萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”的首期工程啟動(dòng)以來(lái),，所售樓房每平方米的售價(jià)區(qū)間在5000多元至6500元左右,。在此之前，這個(gè)項(xiàng)目周邊的樓盤,，售價(jià)一般在每平方米三四千元左右,。“這個(gè)項(xiàng)目入市以來(lái),，周邊其他樓盤的價(jià)格每平方米至少上調(diào)了五百元以上,，有對(duì)比就有市場(chǎng),！”“呼和浩特萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”附近一個(gè)樓盤的售樓人員對(duì)記者說(shuō)。
“以澳洲風(fēng)情為主題”,，規(guī)劃有7所幼兒園,、5所小學(xué)、1所中學(xué),，擁有大面積的綠地和廣場(chǎng)和水景,，高檔住宅區(qū)和大型超市、商業(yè)街,、休閑中心,、商用樓等設(shè)施俱全，高檔物業(yè)管理……呼和浩特市“中海錦繡城”項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)聽起來(lái)非常誘人,，價(jià)格當(dāng)然也不菲,。其中，對(duì)外銷售的高層樓房每平方米在5000多元至6000多元不等,。
呼和浩特市當(dāng)?shù)匾晃徊辉腹夹彰拈_發(fā)商說(shuō),，兩三年前，呼和浩特市每平方米超過(guò)4000元的房子很少,。隨著一些“造城”項(xiàng)目在呼和浩特市落地,、高價(jià)入市，項(xiàng)目周邊的中小樓盤也紛紛跟風(fēng)漲價(jià),，目前每平方米五千元以上的樓盤已經(jīng)遍地開花,。
這位開發(fā)商舉例說(shuō)，他所在公司的一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目,，去年下半年開盤時(shí),，最初計(jì)劃售價(jià)在每平方米2500元左右。由于周邊的樓盤售價(jià)連創(chuàng)新高,，公司“被迫”將每平方米的售價(jià)上調(diào)了六七百元,。
內(nèi)蒙古包頭市的一家房地產(chǎn)公司的總經(jīng)理告訴記者，當(dāng)?shù)氐母邇r(jià)房屋也主要集中在規(guī)模大,、品質(zhì)高的大樓盤,，開盤價(jià)一般要比中小項(xiàng)目高15%以上。
變相囤地扭曲土地供應(yīng)
部分二,、三線城市的中小開發(fā)商和政府干部指出,，由于占地面積大，設(shè)定的開發(fā)周期長(zhǎng),，運(yùn)營(yíng)“造城”項(xiàng)目目前已成為部分開發(fā)商變相囤地的一種手段,。
記者在包頭市采訪時(shí)，一些當(dāng)?shù)亻_發(fā)商都提到了一家國(guó)內(nèi)知名的房地產(chǎn)企業(yè),。據(jù)介紹,，這家企業(yè)2006年前后,，即開始在包頭市大規(guī)模拿地布局，當(dāng)時(shí)即取得了近1000畝地,，至今開發(fā)了僅一半左右,。然而在此期間，這家企業(yè)又先后拿到了近1000畝土地,。
一些地區(qū)相關(guān)政府部門的干部分析說(shuō),，實(shí)力強(qiáng)的開發(fā)商到二、三線城市“造城”,，地方政府出于各方面的考慮很歡迎,，往往在土地面積、出讓金收取,、開發(fā)周期,、銷售、稅費(fèi)等方面給了很寬松的政策,，這都為開發(fā)商囤地提供了便利,。
呼和浩特市的一位開發(fā)商舉例說(shuō)，今年以來(lái)呼和浩特市出讓的中上等開發(fā)用地,，樓面地價(jià)已增至每平方米500元至1000元左右,。然而考慮到一年半至兩年左右的項(xiàng)目開發(fā)周期，有些“造城”項(xiàng)目眼下開發(fā)的仍是一兩年前的土地,，樓面地價(jià)測(cè)算下來(lái)每平方米僅三四百元,，然而與拿地時(shí)相比，同一區(qū)域的房?jī)r(jià)每平方米已上漲了2000元左右,。
記者在采訪中了解到,，近年來(lái)國(guó)土資源部已出臺(tái)規(guī)定，小城鎮(zhèn),、中等城市,、大城市的商品住宅用地單宗出讓面積上限分別為105畝,、210畝和300畝,。然而，去年以來(lái)“造城”項(xiàng)目在各地仍時(shí)有出現(xiàn),，無(wú)論所占土地是一次性還是分批取得,，均表明這一限制政策尚未得到充分落實(shí)。
為此,，部分基層干部和中小開發(fā)商建議在國(guó)家有關(guān)部門嚴(yán)督查各地的政策執(zhí)行狀況同時(shí),，根據(jù)各城市的人口、地域,、房?jī)r(jià)等情況,，分地區(qū),、分類別地增強(qiáng)相關(guān)政策的可操作性。
此外,，國(guó)家有關(guān)部門也應(yīng)清理地方為吸引投資出臺(tái)的各種房地產(chǎn)土政策,，并嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓金首付款比例、征收土地閑置費(fèi),、無(wú)償收回等政策,，并對(duì)單宗土地的開發(fā)周期、出讓金繳納時(shí)限,、項(xiàng)目開工認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題作出明確規(guī)定,。為防止開發(fā)商化整為零式的拿地，國(guó)土部門還應(yīng)規(guī)定凡是在某個(gè)地區(qū)的項(xiàng)目土地開發(fā)比例未過(guò)半的開發(fā)商,，不得參與競(jìng)拍新的土地開發(fā)項(xiàng)目,。
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