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宏觀調(diào)控之下,，萬科審慎的“順勢(shì)調(diào)整策略”,，終于以銷售業(yè)績(jī)的形式得到了回報(bào),。
根據(jù)萬科發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算,，相比于2009年,，萬科在14個(gè)重點(diǎn)城市的占有率明顯提高,，從2009年全年的3.5%大幅提高至今年6月底的6.8%,。
從5月的北京開始,，萬科開始審慎地通過價(jià)格調(diào)整的方式,，順應(yīng)樓市宏觀調(diào)控以來市場(chǎng)預(yù)期的改變,，而隨著北京樓市10月新盤供應(yīng)的放量，沒有“老業(yè)主威懾”的新盤,，都有意從萬科的“順勢(shì)而變”中習(xí)得經(jīng)驗(yàn),，這或?qū)⒅率拐{(diào)控以來北京樓市第一輪價(jià)格調(diào)整的高峰，在10月到來,。
順勢(shì)得回報(bào)
進(jìn)入北京超過10年之后,，萬科終于等到了在北京“奪得銷冠”的年月，而這恐怕是對(duì)北京萬科順勢(shì)調(diào)整價(jià)格策略的最好回報(bào),。
根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)公布的北京房企上半年銷售數(shù)據(jù),，2010年1月至6月，萬科在北京的銷售金額為61.93億元,，為北京地區(qū)銷售收入最多的房地產(chǎn)企業(yè),，北京萬科上半年的銷售額已經(jīng)占到了北京樓市銷售額的1/6，而在此前三年,，萬科甚至在北京市場(chǎng)從未進(jìn)入過前十名,。
記者了解到，超過61億元的銷售收入,，主要由萬科中糧假日風(fēng)景銷售額約17.4億元,，萬科藍(lán)山銷售額約13.69億元，金隅萬科城銷售額約11.86億元構(gòu)成,，而這三個(gè)樓盤,，均可以排在北京單個(gè)樓盤銷售額前的前20名�,！�
這樣的銷售業(yè)績(jī),，來自于萬科從4月開始進(jìn)行的順應(yīng)市場(chǎng)預(yù)期改變的定價(jià)策略調(diào)整。此前,，在北京萬科中糧假日風(fēng)景項(xiàng)目的開盤銷售過程中,，采取了較前期降價(jià)800元/平方米的策略，一時(shí)在北京樓市引發(fā)降價(jià)的波動(dòng),，并且取得了開盤當(dāng)日便銷售率超過50%的良好市場(chǎng)反饋,。
根據(jù)萬科半年報(bào)的統(tǒng)計(jì)分析，從月度銷售數(shù)據(jù)來看,，調(diào)控政策出臺(tái)后萬科的銷售均價(jià)相比政策出臺(tái)前已下降約15%,。主動(dòng)進(jìn)行順應(yīng)市場(chǎng)調(diào)整的意圖與動(dòng)作十分明顯,。
“現(xiàn)在集團(tuán)對(duì)地方公司的考核，主要是考核現(xiàn)金的周轉(zhuǎn)速度和銷售額,。面對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的變化,，我們的態(tài)度非常明確而清晰，行動(dòng)也十分主動(dòng)而堅(jiān)決,。我們會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持自2008年以來就提出的‘三不政策’,，即‘不囤地、不捂盤,、不當(dāng)?shù)赝酢�,，在這一總體原則下，各地公司以活躍成交為目的,，采取措施積極調(diào)整價(jià)格,、促進(jìn)銷售。如萬科總部已經(jīng)對(duì)各地一線公司提出了明確要求,，即每個(gè)項(xiàng)目開盤一個(gè)月內(nèi),，銷售率力爭(zhēng)達(dá)到60%以上�,！比f科一位內(nèi)部人士告訴記者,，這也可以從一個(gè)側(cè)面解釋為什么北京等地的地方公司樂于進(jìn)行順應(yīng)市場(chǎng)的調(diào)價(jià)策略。
商住并進(jìn)增量
在2010年初,，萬科同樣謹(jǐn)慎地確定了“二八戰(zhàn)略”,，即適當(dāng)?shù)赝七M(jìn)商業(yè)地產(chǎn)比例，而萬科副總裁毛大慶在加盟萬科之前所供職的凱德置地,，便是商業(yè)地產(chǎn)色彩濃厚的新加坡企業(yè),。
記者了解到，目前萬科的主要商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù),，一般以住宅項(xiàng)目的商業(yè)配套為主,，在萬科中糧假日風(fēng)景(即紫苑項(xiàng)目)、公園5號(hào)項(xiàng)目中,，均有相當(dāng)面積的商業(yè)用途或理想的物業(yè),，如公園5號(hào)項(xiàng)目的商業(yè)用途或立項(xiàng)的物業(yè)，總建筑面積為兩萬平方米,。
記者了解到,，在這兩萬平方米的建筑面積中，商鋪建筑面積約13000平方米,，萬科稱之為新五街,，北京萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，商鋪中的一、二層為開發(fā)商自持并對(duì)外招租,，三層為只對(duì)能提供整體經(jīng)營(yíng)的高端品牌出售,。
“目前三層已整層售出，成交均價(jià)在26000元至30000元,。據(jù)悉,，買家出價(jià)的條件完全符合萬科對(duì)該層商業(yè)的設(shè)想，該樓層已全部整售,，均為一次性付款,。”北京萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,。這位負(fù)責(zé)人還表示，包括7號(hào)樓三層在內(nèi)的2,、4,、7號(hào)樓新五街，是以整售的形式被大客戶買走,，公司沒有與散戶洽談,，沒有公開報(bào)價(jià)。但針對(duì)大客戶,，萬科給予了8.8折的折扣,，因此，成交均價(jià)應(yīng)該在2.7萬元/平方米至3萬元/平方米,。而該項(xiàng)目的辦公物業(yè),，建筑面積共7800平方米，預(yù)售套數(shù)為46套,，面積區(qū)間為122平方米至195平方米萬科方面提供的數(shù)據(jù)顯示,，自5月下旬開盤以來，共銷售12套,，認(rèn)購(gòu)面積約1577平方米,，報(bào)價(jià)在38000元至45000元之間，成交均價(jià)約36000元,。
顯然,，萬科采用“順應(yīng)市場(chǎng)調(diào)價(jià)”策略的，還不僅僅是住宅領(lǐng)域,，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,，萬科謹(jǐn)慎的條件，從目前的情況看,，亦收到了來自市場(chǎng)的良好反饋,。
降價(jià)在10月
嚴(yán)厲的樓市調(diào)控似乎仍未有松動(dòng)的跡象。7月12日,，針對(duì)此前媒體報(bào)道三套房貸等限制措施有望放松的消息,，住建部,、銀監(jiān)會(huì)和國(guó)資委表示，將一如既往地實(shí)施已有的樓市宏觀調(diào)控政策,，堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲,，而隨著政策貫徹到金九銀十這一銷售旺季周期，面對(duì)銷售壓力,，更多的企業(yè)效仿萬科順應(yīng)市場(chǎng)調(diào)整的策略,，或?qū)⒃缇驼嬲忠惠喗祪r(jià)潮的開始。
“我們也在考慮我們的價(jià)格策略,，我們的幾個(gè)新盤要到10月以后才會(huì)陸續(xù)入市,，現(xiàn)在的市場(chǎng)是，稍微降些價(jià)格就熱銷,，所以我們也不得不考慮這方面的事情,。”一位香港上市房企的銷售負(fù)責(zé)人前日告訴本報(bào)記者,。
此前,，在接受記者采訪時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示,，對(duì)于前期已經(jīng)有銷售的樓盤,，后期項(xiàng)目的降價(jià)將承擔(dān)比較大的壓力，前期業(yè)主對(duì)降價(jià)策略的不滿意,，可能令開發(fā)商不敢輕易啟動(dòng)降價(jià)策略,。
而目前，在能夠開始降價(jià)的樓盤,，多數(shù)為新開樓盤,，與萬科中糧紫苑項(xiàng)目市場(chǎng)反饋情況類似的是，此前在北京取得良好銷售業(yè)績(jī)綠地西斯萊公館項(xiàng)目,，便是采用以低于區(qū)域平均價(jià)格的策略開盤,，贏得了良好的市場(chǎng)反饋。
“6月至8月之間,，沒有什么大量的新盤集中上市,，大家都在觀望，所以不可能形成降價(jià)潮,，但是,，如果到10月的時(shí)候，大量新盤集中上市,，一方面供應(yīng)量增大,，另外一方面又沒有前期業(yè)主感受的顧忌，有可能形成比當(dāng)下更大統(tǒng)一降價(jià)的行為�,！币晃徊辉妇呙牡禺a(chǎn)投資基金經(jīng)理表示,。而他和他所掌控的這支募集來自國(guó)內(nèi)的人民幣基金，正在等待著這個(gè)機(jī)會(huì)的到來,。
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)副總裁周彤則告訴記者,，從目前各個(gè)上市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布的半年報(bào)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，基本上所有的房地產(chǎn)企業(yè),，都調(diào)低了銷售任務(wù)的預(yù)期數(shù)額,，她認(rèn)為，這也是一種企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期改變的反應(yīng),。
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