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7家銀行房貸理財(cái)產(chǎn)品大調(diào)查
近期,，隨著股市的持續(xù)低迷,，曾經(jīng)沉寂一時(shí)的房貸理財(cái)產(chǎn)品重新受到投資者的青睞,。只要將手里的閑散資金存入指定賬戶,，就可以按照一定比例抵扣房貸利息,，相當(dāng)于實(shí)時(shí)自動(dòng)提前還貸,，并且還計(jì)算活期利息,，其年化收益遠(yuǎn)超一年期定存,。需要用錢的時(shí)候，也可以隨時(shí)提取,，對(duì)資金的流動(dòng)性沒(méi)有任何影響,。自深發(fā)展銀行推出首款房貸理財(cái)產(chǎn)品“存抵貸”以來(lái)，目前已有7家銀行推出自己的房貸理財(cái)產(chǎn)品,。由于對(duì)存款折算比例不同,，各家銀行房貸理財(cái)產(chǎn)品的收益率也有較大區(qū)別。
建行準(zhǔn)入門檻最低
房貸理財(cái)產(chǎn)品業(yè)務(wù)的原理就是：超出一定起存點(diǎn)的資金,，可按照一定比例折算為住房貸款本金的提前償還,，存款期內(nèi)減少的房貸利息，可以按照理財(cái)收益的方式結(jié)算給貸款人,。此類產(chǎn)品只適合商業(yè)房貸客戶,。各大銀行對(duì)客戶存款起點(diǎn)資金的要求相差不大，工行,、農(nóng)行和深發(fā)展等大部分銀行為5萬(wàn)元起步,。這和銀行理財(cái)產(chǎn)品的購(gòu)買起點(diǎn)金額類似。
對(duì)比發(fā)現(xiàn),，建行存貸通的起點(diǎn)金額最低,，為3萬(wàn)元。建行房貸客戶辦理“存貸通”業(yè)務(wù)后,，當(dāng)賬戶內(nèi)活期存款高于3萬(wàn)元時(shí),，建行自動(dòng)將其中一定比例的存款在不支取還貸的情況下視同提前還貸，而賬戶存款余額不變,，客戶實(shí)際房貸利息支出減少,。
相對(duì)來(lái)說(shuō)，中行的條件最為苛刻。要求存款金額10萬(wàn)起步,，貸款中無(wú)拖欠記錄6期(含)以上，業(yè)務(wù)開通后一年內(nèi)不能提前還款,，且收取500元開戶費(fèi),。其中工行和農(nóng)行還規(guī)定客戶的貸款余額不少于10萬(wàn)元，工行還要求貸款剩余還款期限大于12個(gè)月,。
所有推出存貸結(jié)合理財(cái)產(chǎn)品的銀行都要求客戶資信良好,。
工行收益率最高
需要指出的是，多數(shù)銀行對(duì)客戶存在房貸理財(cái)產(chǎn)品賬戶里的錢是按存款分檔和一定比例折扣后再計(jì)算利息的,，由于各銀行在存款分檔和可抵減部分折算比例不同,，使得收益率也有較大區(qū)別�,；旧鲜谴娴迷蕉�,，抵扣率越大，收益率也越高,。比如建行的存貸通,，假設(shè)你存進(jìn)4萬(wàn)元，抵扣率只有10%,，為4000元,，如果存進(jìn)100萬(wàn)元，抵扣率就有59.5%,，為59.5萬(wàn)元,。
如果統(tǒng)一以50萬(wàn)元存款余額，目前5年以上貸款基準(zhǔn)利率8.5折優(yōu)惠后5.05%房貸利率計(jì)算,，工行不僅存款分檔簡(jiǎn)單且收益率最高,，年化收益率達(dá)到3.672%，其余大部分在2.51%至3.54%之間,。
工行的“存貸通”存款抵扣率固定為賬戶內(nèi)資金總額的80%,，且不論存款金額多少，這是其收益率鶴立雞群的關(guān)鍵因素,。其他銀行均有5檔及以上分類,，中行甚至分為10檔。
以建行存貸通賬戶為例,，當(dāng)存款余額為50萬(wàn)元時(shí),，存款抵貸款部分比例為48.10%，也即其中的240500元可以按5.05%計(jì)算,，每日計(jì)息,，按月返還給客戶，一年返還12145.25元，其余的259500元?jiǎng)t按活期利息計(jì)算,，一年收益為934.2元,。兩者收益合計(jì)為13079.45元，那么該客戶的存貸通賬戶年化收益率為2.616%,。
假設(shè)50萬(wàn)元存在工行“存貸通”賬戶里,，存款抵貸款部分
比例為80%，即這筆存款里有40萬(wàn)元的資金可以抵扣房貸利息,，10萬(wàn)元的資金獲得活期存款收益,，折算后的年化收益率為3.672%。
假設(shè)50萬(wàn)元存在深發(fā)展的“存抵貸”賬戶里,，有33.91萬(wàn)元資金可以抵扣房貸利息,，16.09萬(wàn)元可以獲得活期存款收益，折算后的收益率約為3.541%,。
假設(shè)50萬(wàn)元存在中行的“房貸通”賬戶里,，在獲得23萬(wàn)元的抵扣房貸利息之后，還能獲得50萬(wàn)元的活期利息,，不過(guò)平均年化收益率為2.683%,。(其他銀行詳見下表)
以上收益率結(jié)果只是按照存款50萬(wàn)元，貸款利率5.05%來(lái)計(jì)算,。當(dāng)然在貸款利率市場(chǎng)化定價(jià)越來(lái)越普遍以后,，房貸客戶能享受到的貸款利率差別也越來(lái)越大，總體上來(lái)看,，享受到的貸款利率越低,，則存抵貸理財(cái)產(chǎn)品的收益率也相應(yīng)越低，反之則收益率更高,。另外,，銀行的存款抵扣率也直接影響客戶的收益率。
收益比不上理財(cái)產(chǎn)品 更適合短期閑置資金
通過(guò)上述計(jì)算可以發(fā)現(xiàn),，我們可以看到,，盡管房貸理財(cái)產(chǎn)品，可以用一部分活期存款抵減貸款余額的本金,，但是除了工行外,，其他銀行對(duì)存款可抵減部分與活期存款部分是按照一定的比例進(jìn)行劃分的，存款的數(shù)額越大,，抵扣率越高,，省利息的效果越明顯，所以如果存款少的話,，收益就不明顯,。這樣一來(lái)也就影響到了理財(cái)房貸產(chǎn)品的實(shí)際收益,。如在上述的50萬(wàn)元存款例子中，各家銀行所提供的產(chǎn)品收益率在2.51%-3.67%之間,，該收益率雖然均超過(guò)一年期定期存款利率,，但與目前市場(chǎng)上一年期理財(cái)產(chǎn)品平均收益率超過(guò)4%相比，并沒(méi)有顯著的優(yōu)勢(shì),。
但對(duì)于流動(dòng)性要求較高的客戶來(lái)說(shuō),，房貸理財(cái)產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)就較為明顯了。因?yàn)楦鞔筱y行的該類產(chǎn)品收益率均大幅超越活期利息,，且可以隨時(shí)存取,，尤其適合頻繁進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)的客戶,。當(dāng)有剩余資金時(shí),，放在理財(cái)賬戶內(nèi)可節(jié)省貸款利息，當(dāng)有資金需要時(shí),，又可隨時(shí)靈活地將資金劃走,。而手頭有閑散資金，但又不想拿全部資金提前還款,，而是希望能夠通過(guò)投資理財(cái)獲取更高回報(bào)的客戶也可以辦理該業(yè)務(wù),。
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