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主題為“地產考驗中國：以制度創(chuàng)新求解效率與公平”的“博鰲-21世紀房地產論壇”第十屆年會近日在海南博鰲閉幕,，任志強,、黃怒波等業(yè)界知名人士與經濟學家組成最強演講陣容聯(lián)袂出席,，共同探討新形勢下中國地產行業(yè)的現狀和未來,。
全國工商聯(lián)房地產商會會長聶梅生在會上表示,，中國房地產當前出現的問題不是通過一次的調控,、通過政府的行政干預就可以解決的,，當前應該進行土地政策,、房產稅,、農村小產權房等深層次的改革,。中坤集團董事長黃怒波表示，目前房價遏制不住跟制度有關,，從短期看可能還會出現短期報復性上漲問題,，制度問題解決后，房價就會慢慢平穩(wěn),。
下半年城市房價穩(wěn)中有降
“本次調控從短期看可能還會出現短期報復性上漲的問題,，因為沒有按照市場的角度出發(fā)，而是完全的行政手段,，并沒有解決供需問題,。”中坤集團董事長黃怒波表示,，目前房價遏制不住,，還是跟制度有關，制度問題解決后,，房價就慢慢平穩(wěn),。黃怒波在論壇上表示，中國應從根本上解決土地的供應問題,，土地制度的問題,，地產市場才會有大的突破。另外黃怒波認為,，目前的稅收體系是不完善的,，稅收作為二次分配和三次分配的手段,，目前還是不完善的。房產稅推出后是否可以做到公平也是個不小的問題,。
記者從論壇獲得的《中國房地產市場報告》顯示,，1—5月份商品房價格累計表現為上漲，但是5月份房價漲幅回落,，70個大中城市二手房價格回落,。統(tǒng)計數據顯示1—5月份房地產開發(fā)投資是1.4萬億元，增幅比固定資
產 高 出12%,。 從 重 點 區(qū) 域 來看,，在長三角、珠三角和環(huán)渤海三大區(qū)域,，1—5月份房地產開發(fā)的增幅在30%以上,，因此長三角和珠三角投資增幅比一季度擴大
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四個一線城市外,，除北京外,，廣州、深圳,、上海的增幅高于一季度,，前五個月房價的資金來源同比增長63%，資金來源跟房地產完成的比例是1.96%,，這是今年同期較高的水平,。房地產開發(fā)的投入是持續(xù)減少的，包括兩個因素,，受房地產市場需求減少的因素,，前五個月訂金和按揭貸款是逐月下降的，前五個月房地產開發(fā)資金中國內貸款的增幅也是有所下降的,。
REICO工作室博士任榮榮表示,，前5個月房地產需求增長是回落的，供給增長是逐步增加的,，國十條后房屋交易快速回落,，使得供不應求的局面出現了根本性的扭轉。分析下半年房地產走勢的時候,，主要看兩部分的影響因素,，一個是市場運行的政策環(huán)境，一個是宏觀政策環(huán)境,，政策環(huán)境可以得出房地產政策調控的效應繼續(xù)顯現,，綜合分析房地產調控效應，房價和各項經濟之間的關系，《中國房地產市場報告》預測2010年房地產下半年房地產景氣是逐漸回落的,，下半年房屋銷售面積增幅繼續(xù)回落,，從價格來看，下半年70個大中城市房價增幅同比回落,，價格穩(wěn)中有降,，下半年新開工面積和企業(yè)購置土地面積將出現逐步的回落。
三大制度性問題浮出水面
“我認為不是經濟層面的問題,，也不是通過一次的調控和政府的行政干預就可以解決問題,。房地產當前的問題既不是房價高和低的問題，也不是可以壓的問題,，而是深層次的改革問題,，例如土地政策、房產稅,、農村小產權房的問題都井噴式地提到議事日程�,！比珖ど搪�(lián)房地產商會會長聶梅生在接受本報記者采訪時表示,，從社會層面來說，房價連續(xù)14個月的上漲,，部分城市上漲的離譜,，業(yè)內并不希望上漲的過快，例如去年房價上漲過快,，對于行業(yè)和社會都不是好事,，而且超出了普通居民的支付能力。
雖然房地產調控政策取得了一定的效果,，但長期而言,，保障房建設才是從根本上房地產市場問
題 的 關 鍵 。 與 會 專 家 一 致
認為,，政府應該在保障房政策方面進行進一步的引導和管理,，加大保障房建設的力度。財政部財政科學研究所所長賈康建議,，政府應積極引導民間資本和存量的個人產權房加入,。雖然有很高的管理成本，但能讓社會成員進入廉租房和享受長租房,，這些管理成本是必須要付出的,，政府要盡可能
將 管 理 成 本 降 低 ， 將 服 務
做好,。聶梅生認為,，今年需要解決10%投資的下降，四季度開發(fā)商投資下降，要投入3600億元才可以保證10%投資的補充,，這是住建部的數據,，到年底是否可以投入3600億元，這要看地方政府的財政,，如果解決不了就會形成青黃不接,。
“土地制度如果無法從根本上解決，中國房地產的根本問題是無法解決的,�,！比A遠集團總裁任志強在論壇上表示，相應的制度調整到市場化的時候,，同時改革的還有土地制度,，財政稅收制度和金融制度。任志強指出,，土地是地方政府從農民中低價收購,，高價賣出，或者是廠房和低廉的土地政府收回來,，政府扮演的是吃差價的角色,，因此土地政策不改變的話，地方政府的角色不改變的話,，對于價格的推升會起到極壞的作用,。任志強解釋說，用市場供求關系解決房地產市場和價格問題的說法不正確,，土地是導致資產價格上漲的主要原因,。“我國目前的社會形態(tài)導致兩億多的農民擁有兩份土地資源,，一些農民到城市打工租房,，同時還要在農村占有相同人口的宅基地，因此,，形成了兩億多人擁有雙份土地和居所,，這更加劇了土地價格的上漲�,！比沃緩娬f,，招拍掛導致土地價格的上漲，如果沒有招拍掛就會使價格對市場的影響比較小,，因為招拍掛對現有的市場和價格產生巨大的推動,。
原國土資源部土地利用司副司長束克欣在論壇上指出，住房制度改革的缺陷導致今天房地產市場的一系列問題,，制度上最大的缺陷就是所有需要解決住房的問題,，都趕到買方的這條路上,。束克欣認為，解決這些問題,，首先是調整住房制度,，應該是租售并舉的道路，買得起房屋的走商品房的道路,，買不起商品房的人要走租賃住房的政策,，政府關注的重點應該是為買不起房的人提供更多的租賃房。束克欣指出,，政策調整的重點和設計應該是租賃房如何搞起來,，怎樣為廣大的工薪階層提供適合工資收入，合理比例租金的住房,，而不是目前市場上自由租賃的房屋租價,。
警惕調控負效應
“每一次出臺房地產調控政策，最后都有一句話,，促使房地產業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展,，這就是調控的目標，業(yè)界也有各種各樣的聲音,，房地產業(yè)到底是否是支柱產業(yè),，有的認為應該退出支柱產業(yè)，甚至應該弱化,，也有一種聲音是是否應該再次房改，是否應該取消開發(fā)商和預售房,，目的和目標不一定明確一致,。”全國工商聯(lián)房地產商會會長聶梅生在博鰲論壇上表示,，樓市新政調控后,，銷售額下降了60%，遏制部分城市房價過快上漲的第一步目標已經實現了,。此輪調控可以持續(xù)多長暫不知道,，但應該注意到產生的負效應。
聶梅生表示,，“房地產調控是雙刃劍”,，目前在外部環(huán)境上，人民幣還在升值,，出口形勢不樂觀,，調整結構和經濟轉型對我國經濟來說需要時間和資本，“房地產業(yè)不能大漲大落,，否則實體經濟又會形成另外一個青黃不接”,。統(tǒng)計數據顯示，去年土地和房地產的稅收對中國稅收的貢獻率超過了35%，也就說房地產業(yè)對中國稅收的貢獻率超過了35%以上,，拉動和救市就使房地產業(yè)達到天花板,，非常的火爆，對中國經濟的貢獻率很大,，稅收也是很大的,。去年全國的營業(yè)稅增加了41%，房地產的營業(yè)稅增加了118%,。聶梅生認為,，從長期來看中國應該推出房產稅，而且應該變成促進體制改革的稅種,。宏觀方面,，人民幣還在升值，熱錢還要進來,，出口不樂觀,，對于我們是一種挑戰(zhàn)，只能調結構和轉型,，這是需要時間和資本的,，轉型完成前是有空當的，房地產業(yè)不能大漲大落,，否則實體經濟又會形成另外一個青黃不接,。“一個是保障房和商品房的退出導致的青黃不接,，另外一個是房地產和經濟轉型之間是否會形成接力,，房地產調控是雙刃劍，應該減少矛盾,，共同發(fā)展,。”聶梅生說,。
全產業(yè)鏈整合是房地產必經之路
新政后,，房地產業(yè)“向下”的不只是房價，還有一個更重要的現象是向下游產業(yè)鏈的擴展與延伸,，這兩種“向下”,，代表的不只是房地產業(yè)的一種意識、姿態(tài)和行動,，更是該產業(yè)走向健康發(fā)展,、產業(yè)升級的進步之道。
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