|
當(dāng)下,，房地產(chǎn)調(diào)控逐漸步入“深水區(qū)”,，后市樓市向左還是向右頗引人關(guān)注,。為清晰回答這一問(wèn)題,，全國(guó)房地產(chǎn)的“大佬”們,、宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)研究專家,、學(xué)者齊聚海南,，在7月3日,、4日為期兩天的“博螯·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第10屆年會(huì)”上,，多位業(yè)界人士及專家學(xué)者對(duì)下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)均持悲觀態(tài)度，表示調(diào)控仍將持續(xù),。但也有專家大膽預(yù)測(cè),，在本輪行政政策調(diào)控退出之后，房?jī)r(jià)5到8年內(nèi)翻一番不足為奇,。
■學(xué)者聲
經(jīng)濟(jì)二次探底聲再起,，樓市中期趨于悲觀
◇代表性觀點(diǎn)——
國(guó)金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石認(rèn)為，超級(jí)都市圈將迎來(lái)高房?jī)r(jià)時(shí)代崛起,，而北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)均持悲觀態(tài)度,。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)將二次探底
此前，市場(chǎng)對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)將會(huì)二次探底的討論不斷,，但國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上月發(fā)布的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示,，物價(jià)上漲處于溫和上漲態(tài)勢(shì)，且從一個(gè)側(cè)面反映出需求旺盛,，專家對(duì)經(jīng)濟(jì)的預(yù)測(cè)也大多樂(lè)觀,。
但經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京科技大學(xué)教授趙曉分析稱，支持中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三大因素和利好都在消退甚至消失,，他判斷出口的利好基本上消失,，以后會(huì)從兩位的增長(zhǎng)變成一位數(shù)的增長(zhǎng),。上半年通脹不會(huì)超越3%,，因此不會(huì)考慮加息。
“中國(guó)經(jīng)濟(jì)二次探底是必然的,，W型是最好的結(jié)果,，如果不知道底部才是危險(xiǎn)的。 ”
中國(guó)房市巔峰期已過(guò)
對(duì)于城市化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)的影響,，與會(huì)專家的觀點(diǎn)截然不同,。
金巖石認(rèn)為，中國(guó)雖然擁有巨額的貨幣,，但消費(fèi)了不到其中的10%,。因此，中國(guó)未來(lái)的方向是轉(zhuǎn)向消費(fèi)大國(guó),。而城市化就是其中的一個(gè)路徑,，這將促使中國(guó)產(chǎn)生超級(jí)都市圈。
鐘偉則認(rèn)為,，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不可持續(xù),，目前的發(fā)鈔速度難以維系，而人們又高估了農(nóng)村人口轉(zhuǎn)向城市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)力,。綜合以上幾個(gè)方面,，他堅(jiān)持認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的巔峰期已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)2-5年或保持平穩(wěn)增長(zhǎng),，未來(lái)5-10年趨于悲觀,。
但鐘偉隨后在接受采訪時(shí)卻大膽預(yù)測(cè)，中國(guó)的貨幣發(fā)行,、人口增長(zhǎng)等基本不會(huì)有太大的變化,，從這些角度看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)5-8年維持8%—10%的增長(zhǎng),，居民收入也維持每年10%左右的增長(zhǎng),，城市化繼續(xù)推進(jìn)的話，房?jī)r(jià)在未來(lái)5-8年內(nèi)翻一番也不足為奇,。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型剩最后機(jī)會(huì)
此前持續(xù)數(shù)月的高房?jī)r(jià)現(xiàn)象與中國(guó)的經(jīng)濟(jì)刺激密不可分,。金巖石認(rèn)為，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)也就是在解讀貨幣現(xiàn)象,。有數(shù)據(jù)顯示,，2009年7月，中國(guó)廣義貨幣總量超越美國(guó)成為世界單一國(guó)家貨幣第一大國(guó)，2010年4月已成為名副其實(shí)的世界貨幣第一大國(guó),，擁有接近10萬(wàn)億美元的貨幣,。一旦用貨幣驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，貨幣要么進(jìn)入水桶,，演變成通脹,，要么進(jìn)入水池，帶來(lái)資產(chǎn)泡沫,。最終選擇的路是國(guó)家發(fā)鈔票,、房地產(chǎn)吹泡泡。
趙曉認(rèn)為,，房地產(chǎn)調(diào)控不能走回頭路,，必須看成是中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的開(kāi)始。轉(zhuǎn)型本應(yīng)該在2005—2007年進(jìn)行,，但目前還有最后的機(jī)會(huì),，世界經(jīng)濟(jì)反彈給中國(guó)帶來(lái)短暫的機(jī)會(huì)，我們要趁著穩(wěn)定的機(jī)會(huì)進(jìn)行轉(zhuǎn)型,。
■局中人
任志強(qiáng)為開(kāi)發(fā)商喊冤,，地產(chǎn)調(diào)控政策受質(zhì)疑
◇代表性觀點(diǎn)——
華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)認(rèn)為輿論將暴利和土地開(kāi)發(fā)的臟水都潑到了開(kāi)發(fā)商身上。陽(yáng)光100董事長(zhǎng)易小迪更直言,，本輪調(diào)控未解決房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的根本問(wèn)題,。
物業(yè)稅能否開(kāi)征眾說(shuō)紛紜
此前，市場(chǎng)一直盛傳上海,、重慶將開(kāi)征房產(chǎn)稅,，而分析也將房產(chǎn)稅征收作為房地產(chǎn)調(diào)控的最有力武器。但有關(guān)房產(chǎn)稅開(kāi)征是否涉嫌違法及具體如何操作的討論未曾停止,。
作為建設(shè)部專家委員會(huì)委員的北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩此前就一直反對(duì)征收物業(yè)稅,。他的發(fā)言中強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在所提的房產(chǎn)稅,，只不過(guò)是物業(yè)稅“借尸還魂”而已,。物業(yè)稅其實(shí)是財(cái)產(chǎn)稅，在沒(méi)有實(shí)行產(chǎn)權(quán)化,、土地沒(méi)有私有化的制度下,，是不能征收物業(yè)稅的。
但全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生則認(rèn)為,，從長(zhǎng)期來(lái)看,，中國(guó)應(yīng)該推出房產(chǎn)稅，是持有環(huán)節(jié)的稅收,，從法律角度看沒(méi)有問(wèn)題,。但房產(chǎn)稅不應(yīng)該增加民眾負(fù)擔(dān)，而應(yīng)該變成促進(jìn)體制改革的稅種。
計(jì)劃調(diào)控未解決核心問(wèn)題
在論壇早些時(shí)候關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)言中,，中國(guó)人民銀行研究局局長(zhǎng)張健華,、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康、全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生等都對(duì)本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策及其效果進(jìn)行了肯定,，但陽(yáng)光100董事長(zhǎng)易小迪認(rèn)為,，本次調(diào)控采取的是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的手段，導(dǎo)致房地產(chǎn)的市場(chǎng)化進(jìn)程出現(xiàn)了倒退,，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問(wèn)題仍未得到解決,。
易小迪提出，房地產(chǎn)的發(fā)展和調(diào)控根本性的出路在于改變土地制度問(wèn)題,，即從本質(zhì)上改變土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的壟斷局面，改變土地出讓金和土地收益的問(wèn)題,，政府可收到土地出讓金,，而不應(yīng)該得到土地開(kāi)發(fā)的全部收益，應(yīng)該交給市場(chǎng),，從而使土地供應(yīng)的鏈條完整,。
任志強(qiáng)兩次為開(kāi)發(fā)商喊冤
華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)在發(fā)言中兩次為開(kāi)發(fā)商喊冤，認(rèn)為輿論將暴利和土地開(kāi)發(fā)的臟水都潑到了開(kāi)發(fā)商身上,。
有報(bào)道稱,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)動(dòng)搖了18億畝耕地紅線。任志強(qiáng)表示反對(duì),，他的理由是,，2005年的數(shù)據(jù)顯示，生態(tài)占地60%,，農(nóng)業(yè)調(diào)整用地占去20%,，自然損害占了5%，建設(shè)用地占了15%,，建設(shè)用地中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只占了其中的4.5%,，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)又分為多種，70%用于保障性住房時(shí),，那么商品房只占了1%左右,，商品房中將商業(yè)開(kāi)發(fā)去掉，占用的比例就更低了,。
另外,，任志強(qiáng)透露，萬(wàn)科去年交稅150億元,，但是利潤(rùn)只有50億元,，大部分上市公司的稅收都高于利潤(rùn)。
■解決道
土地制度乃問(wèn)題根本，建議廉租房建設(shè)立法
◇代表性觀點(diǎn)——
大多數(shù)人都認(rèn)為,，要解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題,，必須先解決土地制度問(wèn)題，另外,，還有人建議,，政府應(yīng)拿出收入的三分之一建設(shè)廉租房。
土地制度是房地產(chǎn)根本問(wèn)題
原國(guó)土資源部土地利用司副司長(zhǎng)束克欣提出的辦法是,，首先是調(diào)整住房制度,，走租售并舉的道路，政府關(guān)注重點(diǎn)應(yīng)是為買(mǎi)不起房的人提供更多的租賃房,。
華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)直言,，土地制度如果無(wú)法解決，房地產(chǎn)根本問(wèn)題就無(wú)法解決,。他舉例說(shuō),，2億農(nóng)民到城市租房，還要在農(nóng)村占用2億多人的宅基地,。
“如果騰出2億人的土地,，供需還會(huì)有短缺嗎？如果不解決農(nóng)民的戶籍制問(wèn)題,，房地產(chǎn)問(wèn)題就無(wú)法解決,。 ”
建議政府拿出收入建廉租房
中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波也贊同土地制度是房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本性問(wèn)題。他認(rèn)為,，目前房?jī)r(jià)遏制不住,，還是跟制度有關(guān)，制度問(wèn)題解決后,，房?jī)r(jià)就會(huì)慢慢趨緩,。他的建議是，政府可拿出1/3的收入建設(shè)廉租房,，基本上可以解決剛畢業(yè)能力不夠的人的住房問(wèn)題,。另外，政府可以通過(guò)立法,，例如將房屋交易金的一定比例用于建設(shè)廉租房,。
路勁地產(chǎn)主席單偉豹和陽(yáng)光100集團(tuán)董事長(zhǎng)易小迪都認(rèn)為，房地產(chǎn)的問(wèn)題應(yīng)該交由市場(chǎng)來(lái)解決,。
單偉豹建議人人有房住,，但不建議人人擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。中國(guó)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的比例在世界各國(guó)來(lái)看已經(jīng)是最高的,，十年九控如果還沒(méi)有成效的話,，就要徹底思考,，為什么沒(méi)有根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律來(lái)做，而且調(diào)控的手段都是用行政手段,，并不是用供求的方式解決,，這樣的做法是不會(huì)成功的。
開(kāi)發(fā)商如降價(jià)政府就放心
在地產(chǎn)調(diào)控新政實(shí)施背景下,，房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)環(huán)比下滑的跡象,，但房?jī)r(jià)究竟什么時(shí)候會(huì)真正出現(xiàn)回落，回落的幅度會(huì)達(dá)到多少,，這些并不是容易回答的問(wèn)題,。對(duì)此，任志強(qiáng)也表示自己無(wú)法預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì),，因?yàn)檫@些都要取決于政策,。
“如果降價(jià)的話，政府放心了,，以后就不會(huì)出更多的政策,。”面對(duì)目前的市場(chǎng),，任志強(qiáng)表示該買(mǎi)地時(shí)就買(mǎi)地、該投資時(shí)就投資,。
|