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隨著政策的持續(xù)調(diào)控，燕郊、通州等地繼2009年領(lǐng)漲北京樓市之后,，開(kāi)始無(wú)可避免地進(jìn)入領(lǐng)跌的通道。雖然降價(jià)的情況比起房?jī)r(jià)飆升的情況,，顯得扭扭捏捏，但是明顯的價(jià)格落差已經(jīng)出現(xiàn)在燕郊樓盤(pán),，而通州部分樓盤(pán)價(jià)格也紛紛松動(dòng),。
本周，記者實(shí)地探訪(fǎng)了燕郊,、通州等地樓盤(pán),，不少3、4月份開(kāi)盤(pán)吞吞吐吐的開(kāi)發(fā)商,，現(xiàn)在都已經(jīng)開(kāi)始大力推盤(pán),。在天洋城、上上城第三季等降價(jià)幅度最為明顯的樓盤(pán),，雖然有退房案例,，但是，記者在售樓處并沒(méi)有看到2008年退房潮的混亂場(chǎng)面。
促銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)暗示推盤(pán)急切
“去年漲得最快的地方,，今年跌得也最快�,！敝性禺a(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部研究總監(jiān)張大偉告訴記者,。曾經(jīng)一天一個(gè)價(jià)的燕郊，現(xiàn)在停止了“瘋狂漲價(jià)”,，開(kāi)始上演如火如荼的“促銷(xiāo)瘋狂”,。
一下930路公交車(chē)，記者就被一大群自稱(chēng)“業(yè)務(wù)員”的人圍住,。為了能將記者帶到“星河185”售樓處,，該項(xiàng)目“業(yè)務(wù)員”足足跟蹤了原計(jì)劃先去“上上城第三季”的記者1000米；更加瘋狂的是,，“維多利亞”項(xiàng)目的“業(yè)務(wù)員”竟然和記者同時(shí)登上了“星河185”的班車(chē),，并在“星河185”售樓處門(mén)口“蹲守”了將近1個(gè)小時(shí)，以便于成功將記者帶到“維多利亞”售樓處,。而在離開(kāi)“維多利亞”售樓處的時(shí)候,，讓記者始料未及的是“天洋城”的“業(yè)務(wù)員”已經(jīng)早早等候在門(mén)口，直接將記者帶上了去往“天洋城”的班車(chē),。
激烈的促銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng),，似乎暗示了開(kāi)發(fā)商急切的推盤(pán)心理，燕郊率先摘下了“扛價(jià)”的面具,，價(jià)格出現(xiàn)了大幅松動(dòng),。而曾經(jīng)在3、4月份“沒(méi)房”的天洋城,、燕京航城,、星河185,無(wú)一例外都在加速開(kāi)盤(pán)，大量出房,。據(jù)記者觀察,，燕郊地區(qū)現(xiàn)在的均價(jià)在7500元/平米左右，相比4月初下降了近3成,，但是相比2009年年初,，價(jià)格漲幅約1倍。
不敢標(biāo)實(shí)價(jià) 怕有人鬧事
盡管燕郊各樓盤(pán)的銷(xiāo)售顧問(wèn)都一再?gòu)?qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)商“不差錢(qián)”,，降價(jià)只為響應(yīng)政府號(hào)召,，但是面對(duì)“新政”后冷清的市場(chǎng)，迅速回籠資金恐怕是更加根本的原因,。而7000—8000元/平米的價(jià)格,，確實(shí)撬動(dòng)了銷(xiāo)售。
記者在“上上城第三季”，幾面大大的銷(xiāo)控板上,，絕大多數(shù)房源都被標(biāo)上了“已售”的字樣,。據(jù)了解，“上上城第三季”6月5日開(kāi)盤(pán)的7號(hào)樓,，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天均價(jià)僅為6800元/平米,，一開(kāi)盤(pán)即遭到火爆搶購(gòu)，使得開(kāi)發(fā)商第二天就將每平米價(jià)格上調(diào)了約600元,。而記者從銷(xiāo)控板上看到,，7號(hào)樓目前僅剩3套房源沒(méi)有出售。
“上上城”售樓顧問(wèn)向記者熱情推介了該項(xiàng)目的樓王——38號(hào)樓,。記者看到,，銷(xiāo)控板上標(biāo)注的價(jià)格在11000元/平米左右，而售樓顧問(wèn)悄悄告訴記者：“現(xiàn)在9000元上下就能買(mǎi),。不敢把9000元標(biāo)出來(lái),，是怕有人鬧事，以前都是按照10000多元/平米賣(mài)的,，現(xiàn)在全款還能打9.7折,，貸款可以打9.9折�,！�
而“天洋城”的售樓處更加熱鬧,，基本上售樓處的每一組沙發(fā)上都坐著正在洽談的售樓顧問(wèn)和購(gòu)房者。據(jù)該項(xiàng)目售樓顧問(wèn)透露：“這兩天賣(mài)瘋了,，差不多每個(gè)人一天都能賣(mài)出去2套,。”“天洋城”曾經(jīng)在北京春季房展會(huì)上報(bào)出近12000元/平米的均價(jià),，而現(xiàn)在正在熱銷(xiāo)的73號(hào)樓,，均價(jià)卻僅為7800元/平米。前來(lái)挑房的李女士告訴記者：“報(bào)紙上都說(shuō)天洋城降了3成,，這次是專(zhuān)門(mén)奔著特價(jià)樓來(lái)的,。”
星河185沒(méi)有趕上新政前的“黃金(1212.20,4.50,0.37%)時(shí)代”,，5月份才首次姍姍開(kāi)盤(pán),，均價(jià)為8200元/平米。近期將要開(kāi)盤(pán)的二期,，雖然對(duì)外宣稱(chēng)價(jià)格將在7500—8500元/平米的區(qū)間內(nèi),，但是記者發(fā)現(xiàn)，二居室戶(hù)型的均價(jià)也進(jìn)行了明顯下調(diào),。而據(jù)該項(xiàng)目售樓顧問(wèn)介紹：“只要現(xiàn)在交1萬(wàn)元小定,，就能享受開(kāi)盤(pán)減1萬(wàn)的優(yōu)惠，全款還能繼續(xù)打折�,！碑�(dāng)記者追問(wèn)1萬(wàn)元是否排號(hào)費(fèi)時(shí),，該售樓顧問(wèn)強(qiáng)調(diào)，這叫“小定”,，不叫排號(hào),，但是又不能說(shuō)明二者的區(qū)別。
不過(guò),，美林灣等樓盤(pán)依然在死守價(jià)格，售價(jià)依然高達(dá)11000元/平米,。但是售樓顧問(wèn)也坦言：“我們房子只剩下幾套,，并不著急賣(mài)�,！辟即蟮拿懒譃呈蹣翘�,，記者竟然只看到一個(gè)售樓顧問(wèn)。
“七八千差不多已經(jīng)是現(xiàn)在燕郊的真實(shí)價(jià)格,，這個(gè)價(jià)格我們就賣(mài)瘋了,。這里交通比通州一些地區(qū)都方便，但是通州房?jī)r(jià)都沒(méi)怎么降,�,！碧煅蟪鞘蹣穷檰�(wèn)充滿(mǎn)信心地對(duì)記者表示。
避嫌降幅大 通州暗降多
相較燕郊,，通州新盤(pán)降價(jià)就顯得遮遮掩掩,。雖然沒(méi)有出現(xiàn)像天洋城開(kāi)盤(pán)直降30%的案例，但價(jià)格松動(dòng)已是公開(kāi)的事實(shí),。
知情人士向記者透露,，新政之前，京貿(mào)國(guó)際新城曾計(jì)劃開(kāi)盤(pán)30000—35000元/平米,，后來(lái)由于市場(chǎng)氛圍變化,，最終開(kāi)盤(pán)價(jià)定為26000-29000元/平米，這相對(duì)于原有的銷(xiāo)售計(jì)劃,，是一種變相的降價(jià),。
而距離經(jīng)貿(mào)國(guó)際城不遠(yuǎn)的京隅花石匠，7月份開(kāi)盤(pán)均價(jià)也只是14800元/平米,，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天還可以享受1萬(wàn)抵10萬(wàn)的優(yōu)惠,。K2海棠灣則打出均價(jià)24000元/平米的廣告，送精裝修,，一次性付款9.8折,。據(jù)了解，該項(xiàng)目在新政前，開(kāi)盤(pán)價(jià)曾經(jīng)達(dá)到29000元/平米,。
張大偉告訴記者,，燕郊本身就是一個(gè)不成熟的市場(chǎng)，可以一天一個(gè)價(jià),，但是北京不一樣,。在北京，二手房松動(dòng)更為明顯,，商品房還是暗降居多,，主要是借各種手段來(lái)規(guī)避市場(chǎng)大幅度降價(jià)的聲音。
據(jù)了解,，新華聯(lián)家園的二手房已經(jīng)從4月份的22000元/平米下降到16000元/平米,，降價(jià)幅度令人咋舌。
在亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅眼里,，只有全款低于9折優(yōu)惠,，貸款低于9.5折優(yōu)惠，才表示降價(jià)潮的開(kāi)始,。燕郊普遍降價(jià),。而在北京市內(nèi)形成普遍降價(jià)現(xiàn)在還很難，一方面開(kāi)發(fā)商資金鏈還沒(méi)有“山窮水盡”,；另一方面經(jīng)過(guò)2008年,，開(kāi)發(fā)商也會(huì)慎重權(quán)衡降價(jià)帶來(lái)的退房、品牌傷害等負(fù)面影響,。
降價(jià)樓盤(pán)現(xiàn)退房案例
提到2008年的退房潮,，開(kāi)發(fā)商至今記憶猶新。而經(jīng)歷過(guò)退房潮的買(mǎi)主們,，也開(kāi)始發(fā)出這樣的疑問(wèn)：“最近房市低迷,，房?jī)r(jià)下跌，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)新一輪的退房潮,？”
記者本周調(diào)查發(fā)現(xiàn),，燕郊的天洋城、上上城第三季等降價(jià)幅度最為明顯的樓盤(pán),，都已經(jīng)出現(xiàn)退房案例,，不過(guò)2008年“攻打售樓處”性質(zhì)的惡性事件尚未出現(xiàn)。
中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部研究總監(jiān)張大偉告訴記者,，2008年之所以會(huì)有退房潮,，更主要是因?yàn)楫?dāng)時(shí)政策也在支持購(gòu)房，政府出臺(tái)一系列的優(yōu)惠刺激政策,，所以當(dāng)房?jī)r(jià)急降,，業(yè)主自然會(huì)有退房潮,。
“開(kāi)盤(pán)價(jià)降這么多，退房現(xiàn)象肯定會(huì)有,，我們公司有專(zhuān)門(mén)的同事在處理這件事,。”天洋城售樓顧問(wèn)對(duì)記者坦言,。而在“天洋城”的業(yè)主論壇上,，也同樣是一片嘩然。
“第二季會(huì)有一些回購(gòu)的房子,，因?yàn)槎鹃_(kāi)盤(pán)價(jià)才4000多,，7000多回購(gòu)，加1000塊錢(qián)我們還能賣(mài),。第三季就沒(méi)有開(kāi)發(fā)商回購(gòu)的房子了,，第三季開(kāi)盤(pán)價(jià)本來(lái)太高，開(kāi)發(fā)商回購(gòu)不劃算,。”上上城第三季的售樓顧問(wèn)告訴記者,。
對(duì)于退房糾紛,，該顧問(wèn)表示：“買(mǎi)房就像投資，既然房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候開(kāi)發(fā)商沒(méi)有和業(yè)主索要差價(jià),，房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候業(yè)主和開(kāi)發(fā)商索賠就沒(méi)有道理,。”
而北京通州等郊區(qū)樓盤(pán),，由于直接降開(kāi)盤(pán)價(jià)的現(xiàn)象幾乎沒(méi)有,，記者在交易管理網(wǎng)并沒(méi)有發(fā)現(xiàn)普遍的退房記錄。不過(guò)一些開(kāi)發(fā)商近期宣傳的“無(wú)理由退房”,，卻讓記者覺(jué)得更像一個(gè)噱頭,。
海棠灣銷(xiāo)售人員對(duì)記者表示：“無(wú)理由退房并不是說(shuō)我們現(xiàn)在有很多退房的情況出現(xiàn)，很多媒體往往誤讀為我們有很多退房,，這只是我們促銷(xiāo)的一種手段,。”
北京我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理胡景暉告訴記者,，今年應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)像2008年的退房潮,，2008年是政府巨額救市，今年則是政府調(diào)控,。而且相對(duì)于2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī),，今年的開(kāi)發(fā)商資金狀況要好很多，扛價(jià)能力也比2008年加強(qiáng),。當(dāng)然走到最后,，還是會(huì)以開(kāi)發(fā)商折讓收尾,，降價(jià)是必然的。但還不至于出現(xiàn)退房潮,。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅則告訴記者,，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)退房潮，主要看政策是否延續(xù),。如果新國(guó)十條等政策還繼續(xù)持續(xù)下去,，資金鏈、價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題,。降價(jià)潮在所難免,，按當(dāng)前形勢(shì)，今年年底或者明年年初會(huì)出現(xiàn)降價(jià)潮,，到時(shí),，出現(xiàn)退房潮還是有可能的。但目前市場(chǎng)上并沒(méi)有形成大規(guī)模的降價(jià)潮,，退房潮自然也不會(huì)發(fā)生,。有一些樓盤(pán)出現(xiàn)退房現(xiàn)象，那只是個(gè)案,，不是潮流,。
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