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近日，據佑威房地產中心發(fā)布的數據顯示,，5月17日至5月23日一周內，上海市商品住宅成交面積為7.6萬平方米，環(huán)比上升27.9%,，而上海全市商品住宅成交均價首次跌破2萬元/平方米。圖為上海市江蘇路旁一新近交付使用的住宅商品小區(qū)一景,。新華社記者
陳飛 攝 |
隨著一線城市房地產調控細則陸續(xù)出臺,，越來越多的炒房者從重點城市退出，并逐漸向二,、三線城市轉移,。然而，記者深入采訪時,，一些房開商明確表示：比起囤房,，更樂于“囤地”，將短線炒作的資金用于2-3年的“中線炒作”,，將大量資金用于與地方政府投入的基礎設施和公共設施建設中,，采取“與地方政府共謀發(fā)展”、“共享囤地成果”的方式,，來規(guī)避市場風險,。
二線城市成為資金流入密集區(qū)
記者對長期在廣東、江西,、廣西,、云南、貴州等地進行土地投資的業(yè)內人士李克彬進行采訪時,，他明確表示,，從2009年下半年開始，就出現大量資金向中西部省區(qū)涌入的狀況,，其原因在于基礎設施建設帶動的巨大投資效應,。
李克彬給記者算了這樣一筆賬：2010年云南省道路交通基礎設施建設總投資將超過400億元，廣西交通基礎設施建設要完成投資180億元以上,，力爭達到200億元,；貴州公路水路交通總投資目標計劃完成360億元，力爭完成400億元……
李克彬說：“這還只是交通基礎設施建設,，如果算上中西部中心城市的路網建設,、水電管網設施建設等一系列投資，總額肯定是現在的幾倍。如廣西南寧市2010年城市基礎設施建設投入就有170億元,，柳州市的城市基礎設施投入也超過80億元,，來賓市要搞環(huán)城水系建設，投入的資金量也很大,�,！�
龐大的基礎設施投入，吸引著眾多在東部沿海地區(qū)通過前期房地產市場暴漲獲得的資金投入到“升值空間巨大”的中西部城市,。
來自深圳的投資商林羽鳳2009年上半年在廣西南寧地王國際購買了6000多平方米的寫字樓,，當初的價格不過5000多元每平方米，2010年初價格就增長到1萬多元錢每平方米,。
林羽鳳認為：“資金流入南寧,、昆明、貴陽,、柳州,、大理等城市的可能性很大，因為沿海和東部一線城市已經成為房地產價格調控的‘聚焦點’,，重拳打擊下唯有快速轉移資金才是最安全的,。”
記者采訪的多位房地產開發(fā)商均認為,，資金向中西部省區(qū)二三線城市的流動成為必然,，與此同時，他們更強調,，短時間里不會繼續(xù)在囤積樓盤,、購買轉手項目中投入更多的資金，原因就在于：樓盤和房價成為社會各界關注的焦點,，也是政策打擊的關鍵,。這就意味著即使通過招拍掛拿到了當地的“地王”，銀行肯定不會提供相關的項目貸款,，投資伙伴也會充分考量整個房地產項目開發(fā)的風險,，而購房者當然不會在中央政策連續(xù)出臺、房價面臨很大壓力情況下,，投資購房,。
開發(fā)商自述囤地“三步曲”
“囤房不如囤地，自己囤地不如與國有投資集團共同囤地,！”這是記者采訪的多位投資商表達的共同思路,。
李克彬向記者自述了囤地“三步曲”。
——弄清政府城市投資的“真切實力”,。這是政府對公共基礎設施投資的“底線”和開發(fā)商與政府談判的“價碼”,。
一般而言,，中西部省區(qū)城市要進行基礎設施建設，僅靠財政方面的支持肯定無法滿足需要,。以南寧市為例,，城市投資超過170億元，肯定需要銀行貸款,。銀行貸款必須提供相關的準備金,，在中央銀行提高準備金的要求下，無論找哪家銀行貸款,，準備金都不能少于25%,。這就意味著最少要準備42億元的準備金。而財政是很難一口氣將所有的準備金注入銀行的,。
李克彬說：“無論是南寧,，還是柳州,、桂林,、昆明、大理,、襄樊,、荊州……中西部地區(qū)城市發(fā)展、城市基礎設施建設,，包括路政管網建設,、水電設施建設、通訊設備建設,、學校醫(yī)院經濟適用房建設等等,，二三線城市沒有哪一個能夠僅靠自有財政收入完全實現。只能通過銀行貸款或者吸引外來投資者進行融資,。了解具體項目的發(fā)展目標,、建設時間年限和融資狀況，成為最重要的基礎,�,！�
——構建“融資平臺”，化解“資本金瓶頸”,。
在了解完項目的相關信息之后,。下一步就是通過建立適當的“融資平臺”，為地方政府化解“資本金瓶頸”,。
李克彬舉了這樣的例子：一段城市景觀道路建設需要投資100億元,，銀行準備金需要25%，也就是25億元,。25億元財政無法立即投入,。投資商就采取與政府下屬的城市投資集團或者城市建筑集團，共同成立新公司或項目公司的方式進行運作。投資商負責25億元資本金的80%即20億元,，項目公司負責資本金的20%即5億元,，項目公司投入的資本金實際上就是政府投入的資本金。資本金投入之后,，景觀道路的規(guī)劃設計,、招投標方案，均由投資商自行操作,，建設周期為1-2年,，實際建設成本應該為20億元左右。建設周期過程中和建設周期結束之后,，政府以財政方式全額回購,。投資商從建設中賺取5億元左右的利潤。
——“土地注資”謀取巨額暴利,。
投資商為確保資金安全,，在資金投入之時會要求政府將景觀道路周邊地塊同期評估，評估后按照當時的市場價格劃給新成立的項目公司,。項目公司中政府占51%的股份,，投資商占49%的股份。這就有效地規(guī)避了市場風險,。
景觀道路完成之后,。周圍地塊并未進行過公開招掛拍，政府的土地儲備中心會要求進行招掛拍,。但2年后的土地價格已經大幅度升值,。招掛拍的土地價值很可能是原來的3-5倍，甚至飆升10-20倍,。按照所占股份比例多少,，投資商同樣能夠從中獲取暴利。
記者采訪中發(fā)現,，投資商將這一運作模式稱為：與城市和政府共同成長,。由于項目公司屬于政府下屬的“孫子公司”，身為“爺爺”的政府,，往往會采取各種方式,，確保“孫子”能夠繼續(xù)從“賣地財政”中獲益,。這實際上也就是變相幫助了投資商從中謀取巨額暴利,。
常年在珠三角和中西部省區(qū)投資的房地產行業(yè)的開發(fā)商李汶鞠說：“聰明的投資商現在根本不想獨立拿地，獨立運作項目,，在銀行部門大力監(jiān)控下,，誰高調拿地就是找死,。只有把自己和政府的基礎設施項目捆綁在一起，才能最大限度地‘實現共贏’,。再怎么虧,，地方政府都不敢把自己下屬的公司、項目做虧損,。政府的項目要銀行貸款,，完全就是輕而易舉的事情。他們能夠賺到錢,，我們就能賺到錢,，而且賺到的還是更大的錢�,！�
“項目運作”雖遭遏制,，“中線炒作”仍需政策糾偏
記者深入采訪時發(fā)現，地方政府部門熱衷于通過“項目運作”的方式,，來解決城市化進程中準備金不足的問題,，由于遭受到中央宏觀調控的打擊，辦不出土地證而遭到遏制,。然而,，一些地方政府仍千方百計地將土地進行“乾坤大挪移”，為“賣地財政”鋪平道路,。這種“中線炒作”的方式仍需要政策糾偏。
李汶鞠告訴記者,，“土地抵押貸款”的運作方式,，已經被中央高層明確制止。更為重要的是,，國土資源部要求各省區(qū)的每一個地塊都必須有獨一無二的編號,，編號直接上報國土資源部，國土資源部在網上公開土地證號,。沒有土地證號的地塊,，銀行絕對不敢發(fā)放項目貸款。
李汶鞠說：“這就意味著在城市項目開發(fā)過程中,，新征土地在沒有獲得土地證號之前,，完全不可能得到貸款，即使有足夠的資本金,，由于項目無法通過審核,，也拿不到貸款。投資商和開發(fā)商在沒有看到作為‘底線’的土地證號之前,，無論如何不敢將資金投入,。即使是政府反復承諾‘財政兜底’,，投資商也不敢承擔這種風險�,！�
一位沿海城市的國土資源局官員告訴記者：2008年之前,，一塊土地證號可以同時向工商銀行、農業(yè)銀行,、國家開發(fā)銀行,、交通銀行、建設銀行,、中國銀行申請抵押貸款,，由于各家銀行之間發(fā)放貸款都有時間差，政府和投資商完全可以根據這一時間差來贏得周轉,。工商銀行發(fā)放的貸款先拿著,，然后用農業(yè)銀行發(fā)放的貸款來填窟窿。一來二去,，完全就是空手套白狼,。
這位名叫馮俊的官員說：“現在根本不可能，銀行沒有看到土地證,，在國土資源部網站上找不到土地證號,，就無法發(fā)放貸款�,！�
不過,，一些地方政府采取“乾坤大挪移”的辦法來解決這一難題。即采取將城市中舊城改造的地塊與新區(qū)建設的新政地塊進行“置換”的方式,，“拆東墻補西墻”,，來贏得喘息之機。城市中舊城改造的地塊已經有土地證號,，在改造過程中只要能夠與市民和拆遷戶達成協議,，“不哭不鬧不上訪”，就能將這一土地證號挪到新區(qū)使用,。由于包括拆遷,、重建、出售,、辦理完畢房產證……最少也要3-5年的時間,。這段時間，完全可以以城市化進程為理由,，向中央申請新的用地指標,。新的用地指標下來之后，再將已經挪作新區(qū)發(fā)展使用的土地證號“歸還”給舊城區(qū),。
馮俊說：“現有的土地政策已經非常嚴格了,，但地方政府為了確保地方財政的收入,，還是能夠與投資商、開發(fā)商聯手運作‘中線地價’,，要真正意義上將投資到房地產的資金轉到投資實業(yè),、發(fā)展實體經濟和提高勞動生產率上來，仍然需要出臺更完善的系列政策和更加嚴格的監(jiān)管措施,�,！�
“項目運作”囤地需要“有理有利有節(jié)”
“今日不同往日，要能夠把項目運作下來,，就要舍得下本錢,，學會‘有理有利有節(jié)’地與地方政府打交道�,！苯�,，一位常年在珠三角、湖北,、四川,、云南等省區(qū)從事房地產運作項目的投資商魏如杰向記者透露了“項目運作”囤地的個中奧秘。
[觀點]房價回歸需打擊"囤地塊"和"炒中線"
“囤地塊”和“炒中線”,，這是開發(fā)商,、投資商和一些地方政府和既得利益集團在中央宏觀調控一浪高過一浪的情況下，采取的“轉型”措施,。這意味著前期的盲目炒作已經受到了遏制,，一系列調控房價的措施起到了一定的成效。這種“轉型”也意味著,，應該加大對“囤地塊”和“炒中線”的打擊力度,，推動房價的理性回歸。
房企加快進軍商業(yè)地產
隨著樓市調控政策的密集出臺,，房地產業(yè)的結構正出現變動。出于平衡風險和尋找新增長點的考慮,，越來越多的房企正加快進入商業(yè)地產領域,。 |