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近日,，據(jù)佑威房地產(chǎn)中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，5月17日至5月23日一周內(nèi)，上海市商品住宅成交面積為7.6萬(wàn)平方米,，環(huán)比上升27.9%,，而上海全市商品住宅成交均價(jià)首次跌破2萬(wàn)元/平方米,。圖為上海市江蘇路旁一新近交付使用的住宅商品小區(qū)一景。新華社記者
陳飛 攝 |
隨著一線城市房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則陸續(xù)出臺(tái),，越來(lái)越多的炒房者從重點(diǎn)城市退出,，并逐漸向二、三線城市轉(zhuǎn)移,。然而,，記者深入采訪時(shí)，一些房開(kāi)商明確表示：比起囤房,，更樂(lè)于“囤地”,，將短線炒作的資金用于2-3年的“中線炒作”，將大量資金用于與地方政府投入的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)中,，采取“與地方政府共謀發(fā)展”,、“共享囤地成果”的方式，來(lái)規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),。
二線城市成為資金流入密集區(qū)
記者對(duì)長(zhǎng)期在廣東,、江西、廣西,、云南,、貴州等地進(jìn)行土地投資的業(yè)內(nèi)人士李克彬進(jìn)行采訪時(shí)，他明確表示，從2009年下半年開(kāi)始,，就出現(xiàn)大量資金向中西部省區(qū)涌入的狀況,，其原因在于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動(dòng)的巨大投資效應(yīng)。
李克彬給記者算了這樣一筆賬：2010年云南省道路交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總投資將超過(guò)400億元,，廣西交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要完成投資180億元以上,，力爭(zhēng)達(dá)到200億元；貴州公路水路交通總投資目標(biāo)計(jì)劃完成360億元,，力爭(zhēng)完成400億元……
李克彬說(shuō)：“這還只是交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，如果算上中西部中心城市的路網(wǎng)建設(shè)、水電管網(wǎng)設(shè)施建設(shè)等一系列投資,，總額肯定是現(xiàn)在的幾倍,。如廣西南寧市2010年城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入就有170億元，柳州市的城市基礎(chǔ)設(shè)施投入也超過(guò)80億元,，來(lái)賓市要搞環(huán)城水系建設(shè),，投入的資金量也很大�,！�
龐大的基礎(chǔ)設(shè)施投入,，吸引著眾多在東部沿海地區(qū)通過(guò)前期房地產(chǎn)市場(chǎng)暴漲獲得的資金投入到“升值空間巨大”的中西部城市。
來(lái)自深圳的投資商林羽鳳2009年上半年在廣西南寧地王國(guó)際購(gòu)買(mǎi)了6000多平方米的寫(xiě)字樓,，當(dāng)初的價(jià)格不過(guò)5000多元每平方米,，2010年初價(jià)格就增長(zhǎng)到1萬(wàn)多元錢(qián)每平方米。
林羽鳳認(rèn)為：“資金流入南寧,、昆明,、貴陽(yáng)、柳州,、大理等城市的可能性很大,，因?yàn)檠睾：蜄|部一線城市已經(jīng)成為房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的‘聚焦點(diǎn)’，重拳打擊下唯有快速轉(zhuǎn)移資金才是最安全的,�,！�
記者采訪的多位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商均認(rèn)為，資金向中西部省區(qū)二三線城市的流動(dòng)成為必然,，與此同時(shí),，他們更強(qiáng)調(diào)，短時(shí)間里不會(huì)繼續(xù)在囤積樓盤(pán),、購(gòu)買(mǎi)轉(zhuǎn)手項(xiàng)目中投入更多的資金,，原因就在于：樓盤(pán)和房?jī)r(jià)成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)，也是政策打擊的關(guān)鍵,。這就意味著即使通過(guò)招拍掛拿到了當(dāng)?shù)氐摹暗赝酢�,，銀行肯定不會(huì)提供相關(guān)的項(xiàng)目貸款,，投資伙伴也會(huì)充分考量整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，而購(gòu)房者當(dāng)然不會(huì)在中央政策連續(xù)出臺(tái),、房?jī)r(jià)面臨很大壓力情況下,，投資購(gòu)房。
開(kāi)發(fā)商自述囤地“三步曲”
“囤房不如囤地,，自己囤地不如與國(guó)有投資集團(tuán)共同囤地,！”這是記者采訪的多位投資商表達(dá)的共同思路。
李克彬向記者自述了囤地“三步曲”,。
——弄清政府城市投資的“真切實(shí)力”,。這是政府對(duì)公共基礎(chǔ)設(shè)施投資的“底線”和開(kāi)發(fā)商與政府談判的“價(jià)碼”。
一般而言,，中西部省區(qū)城市要進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，僅靠財(cái)政方面的支持肯定無(wú)法滿足需要,。以南寧市為例,，城市投資超過(guò)170億元，肯定需要銀行貸款,。銀行貸款必須提供相關(guān)的準(zhǔn)備金,，在中央銀行提高準(zhǔn)備金的要求下，無(wú)論找哪家銀行貸款,，準(zhǔn)備金都不能少于25%,。這就意味著最少要準(zhǔn)備42億元的準(zhǔn)備金。而財(cái)政是很難一口氣將所有的準(zhǔn)備金注入銀行的,。
李克彬說(shuō)：“無(wú)論是南寧,，還是柳州、桂林,、昆明,、大理、襄樊,、荊州……中西部地區(qū)城市發(fā)展,、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括路政管網(wǎng)建設(shè),、水電設(shè)施建設(shè),、通訊設(shè)備建設(shè)、學(xué)校醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等等,，二三線城市沒(méi)有哪一個(gè)能夠僅靠自有財(cái)政收入完全實(shí)現(xiàn),。只能通過(guò)銀行貸款或者吸引外來(lái)投資者進(jìn)行融資。了解具體項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo),、建設(shè)時(shí)間年限和融資狀況,，成為最重要的基礎(chǔ),。”
——構(gòu)建“融資平臺(tái)”,，化解“資本金瓶頸”,。
在了解完項(xiàng)目的相關(guān)信息之后。下一步就是通過(guò)建立適當(dāng)?shù)摹叭谫Y平臺(tái)”,，為地方政府化解“資本金瓶頸”,。
李克彬舉了這樣的例子：一段城市景觀道路建設(shè)需要投資100億元，銀行準(zhǔn)備金需要25%,，也就是25億元,。25億元財(cái)政無(wú)法立即投入。投資商就采取與政府下屬的城市投資集團(tuán)或者城市建筑集團(tuán),，共同成立新公司或項(xiàng)目公司的方式進(jìn)行運(yùn)作,。投資商負(fù)責(zé)25億元資本金的80%即20億元，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)資本金的20%即5億元,，項(xiàng)目公司投入的資本金實(shí)際上就是政府投入的資本金,。資本金投入之后，景觀道路的規(guī)劃設(shè)計(jì),、招投標(biāo)方案,，均由投資商自行操作，建設(shè)周期為1-2年,，實(shí)際建設(shè)成本應(yīng)該為20億元左右,。建設(shè)周期過(guò)程中和建設(shè)周期結(jié)束之后，政府以財(cái)政方式全額回購(gòu),。投資商從建設(shè)中賺取5億元左右的利潤(rùn),。
——“土地注資”謀取巨額暴利。
投資商為確保資金安全,，在資金投入之時(shí)會(huì)要求政府將景觀道路周邊地塊同期評(píng)估,，評(píng)估后按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格劃給新成立的項(xiàng)目公司。項(xiàng)目公司中政府占51%的股份,，投資商占49%的股份,。這就有效地規(guī)避了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
景觀道路完成之后,。周?chē)貕K并未進(jìn)行過(guò)公開(kāi)招掛拍,，政府的土地儲(chǔ)備中心會(huì)要求進(jìn)行招掛拍。但2年后的土地價(jià)格已經(jīng)大幅度升值,。招掛拍的土地價(jià)值很可能是原來(lái)的3-5倍,，甚至飆升10-20倍。按照所占股份比例多少,，投資商同樣能夠從中獲取暴利,。
記者采訪中發(fā)現(xiàn),，投資商將這一運(yùn)作模式稱(chēng)為：與城市和政府共同成長(zhǎng)。由于項(xiàng)目公司屬于政府下屬的“孫子公司”,，身為“爺爺”的政府,，往往會(huì)采取各種方式，確�,！皩O子”能夠繼續(xù)從“賣(mài)地財(cái)政”中獲益,。這實(shí)際上也就是變相幫助了投資商從中謀取巨額暴利。
常年在珠三角和中西部省區(qū)投資的房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)商李汶鞠說(shuō)：“聰明的投資商現(xiàn)在根本不想獨(dú)立拿地,，獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目,，在銀行部門(mén)大力監(jiān)控下，誰(shuí)高調(diào)拿地就是找死,。只有把自己和政府的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目捆綁在一起,，才能最大限度地‘實(shí)現(xiàn)共贏’。再怎么虧,，地方政府都不敢把自己下屬的公司,、項(xiàng)目做虧損。政府的項(xiàng)目要銀行貸款,，完全就是輕而易舉的事情,。他們能夠賺到錢(qián),，我們就能賺到錢(qián),，而且賺到的還是更大的錢(qián)�,！�
“項(xiàng)目運(yùn)作”雖遭遏制,，“中線炒作”仍需政策糾偏
記者深入采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，地方政府部門(mén)熱衷于通過(guò)“項(xiàng)目運(yùn)作”的方式,，來(lái)解決城市化進(jìn)程中準(zhǔn)備金不足的問(wèn)題,，由于遭受到中央宏觀調(diào)控的打擊，辦不出土地證而遭到遏制,。然而,，一些地方政府仍千方百計(jì)地將土地進(jìn)行“乾坤大挪移”，為“賣(mài)地財(cái)政”鋪平道路,。這種“中線炒作”的方式仍需要政策糾偏,。
李汶鞠告訴記者，“土地抵押貸款”的運(yùn)作方式,，已經(jīng)被中央高層明確制止,。更為重要的是，國(guó)土資源部要求各省區(qū)的每一個(gè)地塊都必須有獨(dú)一無(wú)二的編號(hào),，編號(hào)直接上報(bào)國(guó)土資源部,，國(guó)土資源部在網(wǎng)上公開(kāi)土地證號(hào),。沒(méi)有土地證號(hào)的地塊，銀行絕對(duì)不敢發(fā)放項(xiàng)目貸款,。
李汶鞠說(shuō)：“這就意味著在城市項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中,，新征土地在沒(méi)有獲得土地證號(hào)之前，完全不可能得到貸款,，即使有足夠的資本金,，由于項(xiàng)目無(wú)法通過(guò)審核，也拿不到貸款,。投資商和開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有看到作為‘底線’的土地證號(hào)之前,，無(wú)論如何不敢將資金投入。即使是政府反復(fù)承諾‘財(cái)政兜底’,，投資商也不敢承擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn),。”
一位沿海城市的國(guó)土資源局官員告訴記者：2008年之前,，一塊土地證號(hào)可以同時(shí)向工商銀行,、農(nóng)業(yè)銀行、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行,、交通銀行,、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行申請(qǐng)抵押貸款,，由于各家銀行之間發(fā)放貸款都有時(shí)間差,，政府和投資商完全可以根據(jù)這一時(shí)間差來(lái)贏得周轉(zhuǎn)。工商銀行發(fā)放的貸款先拿著,，然后用農(nóng)業(yè)銀行發(fā)放的貸款來(lái)填窟窿,。一來(lái)二去，完全就是空手套白狼,。
這位名叫馮俊的官員說(shuō)：“現(xiàn)在根本不可能,，銀行沒(méi)有看到土地證，在國(guó)土資源部網(wǎng)站上找不到土地證號(hào),，就無(wú)法發(fā)放貸款,。”
不過(guò),，一些地方政府采取“乾坤大挪移”的辦法來(lái)解決這一難題,。即采取將城市中舊城改造的地塊與新區(qū)建設(shè)的新政地塊進(jìn)行“置換”的方式，“拆東墻補(bǔ)西墻”,，來(lái)贏得喘息之機(jī),。城市中舊城改造的地塊已經(jīng)有土地證號(hào)，在改造過(guò)程中只要能夠與市民和拆遷戶達(dá)成協(xié)議,，“不哭不鬧不上訪”,，就能將這一土地證號(hào)挪到新區(qū)使用,。由于包括拆遷、重建,、出售,、辦理完畢房產(chǎn)證……最少也要3-5年的時(shí)間。這段時(shí)間,，完全可以以城市化進(jìn)程為理由,，向中央申請(qǐng)新的用地指標(biāo)。新的用地指標(biāo)下來(lái)之后,，再將已經(jīng)挪作新區(qū)發(fā)展使用的土地證號(hào)“歸還”給舊城區(qū),。
馮俊說(shuō)：“現(xiàn)有的土地政策已經(jīng)非常嚴(yán)格了，但地方政府為了確保地方財(cái)政的收入,，還是能夠與投資商,、開(kāi)發(fā)商聯(lián)手運(yùn)作‘中線地價(jià)’，要真正意義上將投資到房地產(chǎn)的資金轉(zhuǎn)到投資實(shí)業(yè),、發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)和提高勞動(dòng)生產(chǎn)率上來(lái),，仍然需要出臺(tái)更完善的系列政策和更加嚴(yán)格的監(jiān)管措施�,！�
“項(xiàng)目運(yùn)作”囤地需要“有理有利有節(jié)”
“今日不同往日,，要能夠把項(xiàng)目運(yùn)作下來(lái)，就要舍得下本錢(qián),，學(xué)會(huì)‘有理有利有節(jié)’地與地方政府打交道,。”近日,，一位常年在珠三角,、湖北,、四川,、云南等省區(qū)從事房地產(chǎn)運(yùn)作項(xiàng)目的投資商魏如杰向記者透露了“項(xiàng)目運(yùn)作”囤地的個(gè)中奧秘。
[觀點(diǎn)]房?jī)r(jià)回歸需打擊"囤地塊"和"炒中線"
“囤地塊”和“炒中線”,，這是開(kāi)發(fā)商,、投資商和一些地方政府和既得利益集團(tuán)在中央宏觀調(diào)控一浪高過(guò)一浪的情況下，采取的“轉(zhuǎn)型”措施,。這意味著前期的盲目炒作已經(jīng)受到了遏制,，一系列調(diào)控房?jī)r(jià)的措施起到了一定的成效。這種“轉(zhuǎn)型”也意味著,，應(yīng)該加大對(duì)“囤地塊”和“炒中線”的打擊力度,，推動(dòng)房?jī)r(jià)的理性回歸。
房企加快進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)
隨著樓市調(diào)控政策的密集出臺(tái),，房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)正出現(xiàn)變動(dòng),。出于平衡風(fēng)險(xiǎn)和尋找新增長(zhǎng)點(diǎn)的考慮,，越來(lái)越多的房企正加快進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。 |