“今日不同往日，要能夠把項目運作下來,，就要舍得下本錢,，學會‘有理有利有節(jié)’地與地方政府打交道�,！苯�,，一位常年在珠三角、湖北,、四川,、云南等省區(qū)從事房地產(chǎn)運作項目的投資商魏如杰向記者透露了“項目運作”囤地的個中奧秘,。
囤地首先要有夠硬的關(guān)系網(wǎng)，必須打通“天地線”,。
政府投資項目很多也很大,，沒有夠硬的關(guān)系網(wǎng)根本不可能拿下來。現(xiàn)在中西部城市每年的城市建設(shè)項目,，二三線的城市一年少說投入幾十億上百億,，多的甚至幾百億。項目全部都是財政撥款,，沒有黨委,、政府的過硬關(guān)系，別說拿項目,，就是參與招投標都不可能,。
關(guān)系網(wǎng)不止是要有省級高官的關(guān)系，更要有各個城市投資集團,、銀行系統(tǒng),、國稅地稅、檢察院法院的關(guān)系,。省級政府是投資者,，市縣政府是具體的實施者，銀行系統(tǒng)則是“資金注入方”,，國稅地稅是能幫忙把各種賬目做到“天衣無縫”的裁縫,，檢察院法院更是出現(xiàn)糾紛“保駕護航”的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
關(guān)系網(wǎng)構(gòu)建的原則是：高層領(lǐng)導點頭,，中下層辦事人員落實,，領(lǐng)導是“天線”，辦事人員是“地線”,，誰也得罪不起,。怎么說都是多個朋友多條路。
其次,，囤地要學會“畫大餅”,，投地方政府所好，避免節(jié)外生枝,。
現(xiàn)在要搞“項目運作”囤地,，肯定要走程序，跟“一把手”關(guān)系再好,，也要有說得過去的理由,，能通得過常委會、辦公會,，才能安安心心做下去,。這就要琢磨地方政府的喜好,。地方想發(fā)展汽車產(chǎn)業(yè)的，拿地的理由就要落到具體的汽車產(chǎn)業(yè)上,，如汽車物流園區(qū),、汽車展覽園區(qū)、汽車文化博物館等,；地方想發(fā)展建材行業(yè)的,，就要搞建筑行業(yè)的高新技術(shù)，什么西南高新建材研發(fā)中心,、抗震避災(zāi)建材檢測中心……反正就是牛皮吹得越大越好,，高新技術(shù)吹得越高越好。
第三,，要學會依托地方政府的“投資建設(shè)集團”,，不要想自己吃完所有的錢，一定要讓政府財稅有收入,，政府面子上過得去才行,。
我做的所有項目，都與地方政府的投資建設(shè)集團捆綁在一起,。政府的投資集團成立項目公司,，投資集團占51%的股份，我們最多只占49%,。項目運作我們來負責，但政府投資集團肯定不敢把項目做得虧損,，我們只需要承擔部分資本金,，后續(xù)資金自然有政府與銀行對接，以財政“兜底”,，銀行再多的錢也敢放貸,。城市基礎(chǔ)設(shè)施不過1-2年就能建成，建成之后周邊地塊肯定能升值,。升值的收入按照股份分配,，如果是我們自己拍到的土地，政府也會適當延長開發(fā)時間,。
第四是要“有節(jié)”學會處理各種關(guān)系,，最大限度“規(guī)避風險”。
土地有沒有證號,，這是最大的問題,。沒有土地證的就要政府拿別的土地證來做抵押，這一點千萬不能松口,。一旦松口,，后患無窮,。政府可以拿著一張土地證找不同銀行貸款抵押，我們作為開發(fā)商投資商可沒這個膽量,。一定要讓地方政府拿出有土地證號的地塊來評估,、抵押，這樣投資下去的錢才能賺取1000%的利潤,。
第五是要“有利”,，學會花更多的錢，讓更多領(lǐng)導“分享發(fā)展的好處”,。
無論是BT項目還是BOT項目,，拿到自己手上，就一定要打發(fā)好省級領(lǐng)導,、市級領(lǐng)導,、城市投資集團的領(lǐng)導，還有國稅,、地稅,、財政、開發(fā)區(qū)方面的官員,，吃喝玩樂是少不了的,，請客接待也是少不了的，出國旅游買單購物也是不能省的,。一個二至三億元的項目下來,，盡管從長遠上看我能夠純賺二至三億元，但前期投入就會超過幾千萬,，加上前前后后給領(lǐng)導送的禮物,、紅包，肯定要超過一億元,。 |
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