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不得不說房地產(chǎn) 　　房地產(chǎn)企業(yè)與一般企業(yè)會計核算的區(qū)別 　　房地產(chǎn)企業(yè)與一般企業(yè)會計核算的區(qū)別主要體現(xiàn)在開發(fā)成本和開發(fā)間接費用的核算上,，開發(fā)間接費用先歸集，再轉(zhuǎn)入開發(fā)成本,，開發(fā)成本按照實際情況轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品,。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)銷的特點,，要注意預(yù)收賬款的運用,，雖然可能負債很大，但其實是預(yù)收銷售收入,，企業(yè)現(xiàn)金流非常好,！ 　　過繼給別人家的兒子——投資性房地產(chǎn) 　　投資性房地產(chǎn)是從固定資產(chǎn),、無形資產(chǎn)和開發(fā)產(chǎn)品中剝離出來的,，因此，其入賬成本的確認與這三類資產(chǎn)完全相同,。打個比喻,，投資性房地產(chǎn)好像是固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和開發(fā)產(chǎn)品這個大家庭中的一個過繼給別人家的兒子,，雖改了姓,，但血緣永遠一脈相承。大家把握住它的“改姓”的本質(zhì),，就基本上掌握了投資性房地產(chǎn)的核心了,。 　　過繼后，總得有點區(qū)別吧,，投資性房地產(chǎn)在后續(xù)計量上與原來的固定資產(chǎn),、無形資產(chǎn)的核算有點小區(qū)別。投資性房地產(chǎn)適度引入了公允價值后續(xù)計量模式,，搞清楚了這些,，理解起來就容易了。 　　二,、三線城市房價的構(gòu)成大致明細 　　二,、三線城市房價的構(gòu)成大致明細：均價每平方米9000元左右，土地成本約占2800元,，建安成本約占2500元,，其余3700元為稅費以及開發(fā)商的利潤，稅費中,，“規(guī)費”(市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費,、防空地下室建設(shè)費等)約200元,，契稅約100元，營業(yè)稅,、企業(yè)所得稅和土地增值稅約占1200元,，剩余2200元為開發(fā)商賺的錢。 　　胸罩PK房價 　　建設(shè)部稱目前房價并不貴,，胸罩就比房子貴多了,，一個好胸罩600元打底，面積200平方厘米,，一平方米相當于50個胸罩的面積,，價值3萬元。而且胸罩的使用期一般少于一年,，在財務(wù)處理上不算資產(chǎn),，只能直接費用化處理，房子好歹也是個未來還可以增值的固定資產(chǎn),！ 　　房產(chǎn)稅必將成未來地方財源支柱 　　為什么要開征房產(chǎn)稅,，應(yīng)該不是為了抑制房價，主要原因應(yīng)是地方政府的土地已經(jīng)賣得差不多了,，得另辟財源,。因此，在土地上建成的房子就成了納稅對象了,。況且地方政府目前債臺高筑,，征房產(chǎn)稅勢在必行，上海,、重慶個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點取得經(jīng)驗后,，必將在全國推開，房產(chǎn)稅必將成未來地方財源的支柱,。 　　目前不少人反對征房產(chǎn)稅,，實際上，征房產(chǎn)稅對老百姓有好處,。比如那個大嘴李陽,，最近鬧離婚，媒體曝光了其名下有23套房,，如果以后對多套住房征高額房產(chǎn)稅,，他必然會拋售。還有那些富二代,、官二代,，結(jié)婚后，雙方繼承下來的房子可能有五六套,，只要開征房產(chǎn)稅,，他們一樣會拋售,，有助于房價回歸理性水平。 　　房價下降多少與銀行風險并不大 　　聽金融行業(yè)領(lǐng)導人說房價下降一半,，銀行也能夠承受住,。說得非常對，其實,，房價下降多少與銀行風險并不大,。記得20世紀90年代末銀行存在大量的壞賬，我曾經(jīng)去查過,，真是賬賬驚心,，但最終國家將其全部剝離到資產(chǎn)管理公司，最終這些壞賬以及其中的犯罪故事永遠淹沒在歷史塵埃中了,。資產(chǎn)管理公司從銀行“收購”不良貸款時,，按該項貸款的原賬面本金和已入賬的應(yīng)收利息，借記“購入貸款”,、“購入貸款應(yīng)收利息”科目,，按收購時已支付或應(yīng)付的價款，貸記“銀行存款”,、“存放人民銀行款項”,、“應(yīng)付債券”等科目,。會計上幾個科目就將這些壞賬全部搞定,，從此這些壞賬與銀行說再見了。 第 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 頁