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　　今年以來,，基礎(chǔ)設(shè)施REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）市場底層資產(chǎn)擴(kuò)容仍在繼續(xù),。自試點(diǎn)推出以來,，該市場在盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資等方面發(fā)揮了重要作用,。近日，備受市場期待的首批4只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs“嘗鮮”獲受理,，這也意味著REITs市場正迎來新一輪高質(zhì)量擴(kuò)容,。與此同時，醫(yī)藥倉儲,、文旅,、水電等多品類資產(chǎn)也正在積極探索中,。

　　具體來看，率先申報并獲受理的4只產(chǎn)品分別為華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“華潤REIT”）,、中金印力消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“印力REIT”）,、華夏金茂購物中心封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“金茂REIT”）、嘉實(shí)物美消費(fèi)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“物美REIT”）,。

　　來自中信證券研究團(tuán)隊(duì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，其底層資產(chǎn)包括3個購物中心（印力REIT、華潤REIT,、金茂REIT）和4個以超市為主力店的社區(qū)商業(yè)物業(yè)（物美REIT）,，合計(jì)可出租面積37.3萬平方米。其中3個購物中心平均面積9.8萬平方米,，4個社區(qū)商業(yè)平均面積1.9萬平方米,。另外，這些底層資產(chǎn)分別位于北京（物美REIT）,、杭州（印力REIT）,、青島（華潤REIT）、長沙（金茂REIT）,，均位于一線或核心二線城市,，人群密集，消費(fèi)水平較高,。

　　根據(jù)基金公告,，首批4只消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)合計(jì)評估價值為143億元，預(yù)計(jì)募資127億元,。中信證券研究團(tuán)隊(duì)進(jìn)一步分析稱,，按擬募資金額計(jì)算，印力REIT,、華潤REIT,、金茂REIT、物美REIT預(yù)計(jì)2024年現(xiàn)金分派率分別為4.8%,、4.7%,、4.8%和6.8%，均顯著高于3.8%的產(chǎn)權(quán)類REITs發(fā)行最低預(yù)期現(xiàn)金分派率要求,。

　　國信證券指出,，一般來說，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施投入成本較大,，投資回收周期較長,，給公司正常運(yùn)營帶來較大資金壓力。而通過公募REITs項(xiàng)目，公司一方面能夠即時獲取高額投資收益,，補(bǔ)充流動資金,；另一方面，由于監(jiān)管要求企業(yè)需認(rèn)購相關(guān)REITs基金份額不低于20%,，而消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目未來3年每年強(qiáng)制分紅率達(dá)3.8%,，能夠給予企業(yè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入。

　　萬科董事會主席郁亮近日表示,，對不動產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)而言,，REITs的重要性類似于按揭貸款之于住宅開發(fā)的重要性，能夠?qū)⒉粍赢a(chǎn)變?yōu)閯赢a(chǎn),，打通投融管退的閉環(huán),。據(jù)悉，目前萬科商業(yè),、物流,、租賃住房也都在積極準(zhǔn)備REITs，另外,，萬緯物流已在浙江和廣東選擇了幾個資產(chǎn)項(xiàng)目,，項(xiàng)目規(guī)模在25萬平方米左右，已報送至地方發(fā)改委,，有望今年內(nèi)發(fā)行REITs,。

　　中金公司認(rèn)為，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推動是眾望所歸,，料帶動REITs市場進(jìn)入新一輪高質(zhì)量擴(kuò)容,。此外,，股票市場也有必要關(guān)注消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展,，尤其是未來其與房企的互動關(guān)系，以及中國不動產(chǎn)行業(yè)長期投融資轉(zhuǎn)型所可能孕育出的投資機(jī)遇,。

　　除了首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目,，Wind統(tǒng)計(jì)顯示，目前還有涉及園區(qū),、交通,、能源等領(lǐng)域的7只產(chǎn)品也在“排隊(duì)入場”中。

　　這7只產(chǎn)品分別為易方達(dá)廣州開發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金,、工銀瑞信河北高速集團(tuán)高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金,、博時津開科工產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、嘉實(shí)中國電建清潔能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金,、華泰紫金南京建鄴產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金,、建信金風(fēng)新能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、中金重慶兩江產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。

　　常態(tài)化發(fā)行穩(wěn)步推進(jìn)中,，公募REITs一級市場今年以來擴(kuò)容增類表現(xiàn)持續(xù)活躍,。10月30日，九州通在第三季度業(yè)績說明會上表示,，已于10月向國家發(fā)改委正式提交REITs申報材料,。公司擬以擁有的約330多萬平方米的醫(yī)藥物流倉儲資產(chǎn)及配套設(shè)施為底層資產(chǎn)，分批發(fā)行公募REITs,，首批入池資產(chǎn)預(yù)計(jì)總建筑面積超過17萬平方米,。如果成功發(fā)行，有望成為國內(nèi)醫(yī)藥行業(yè)首單公募REITs,、醫(yī)藥倉儲物流首單REITs以及湖北省首單民營企業(yè)公募REITs,。業(yè)內(nèi)人士表示，未來旅游景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs,、水電基礎(chǔ)設(shè)施REITs等新品類也有望面市,，為市場投資者提供更多選擇。

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