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　　作為盤活存量資產的重要方式之一,，基礎設施REITs有效連接了實體經濟和資本市場,，既是基礎設施領域也是金融領域的一項重要創(chuàng)新,。今年以來,，多資產類型的基礎設施REITs項目拓展如火如荼,，各類市場機構活躍度不斷提升,。

潘悅　制圖

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國內公募REITs（C-REITs）市場7月收益情況

數據來源：Wind,、中金公司研究部

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　　消費基礎設施REITs漸行漸近

　　“目前消費基礎設施項目都在積極推進中,，盡管具體落地時間暫時無法確定,，但市場參與各方都抱有很大期待,。”有業(yè)內人士表示,。市場機構參與活躍度持續(xù)提升的背后,，來自政策監(jiān)管層面鼓勵信號的釋放成為重要支撐。

　　今年以來,，國家發(fā)展改革委,、證監(jiān)會等紛紛圍繞消費基礎設施公募REITs項目密集發(fā)聲。3月，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關于規(guī)范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》,，研究支持增強消費能力,、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎設施發(fā)行基礎設施REITs,。優(yōu)先支持百貨商場,、購物中心、農貿市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網點項目,，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs,；7月中旬，商務部等13個部門聯(lián)合印發(fā)的《關于促進家居消費若干措施的通知》中提到,，支持符合條件的家居賣場等商業(yè)網點項目發(fā)行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）,；7月下旬，證監(jiān)會在召開的2023年系統(tǒng)年中工作座談會中就提出“抓緊推動消費基礎設施等新類型公募REITs（不動產投資信托基金）項目落地”,。

　　業(yè)內人士表示,，對于REITs市場而言，新類型REITs的發(fā)行上市能夠推動市場持續(xù)擴容增類,，同時豐富投資者可投標的,。將消費基礎設施資產納入REITs試點范圍，也有助于進一步引入社會資本更多參與線下消費場景投資,。

　　華夏基金相關負責人告訴記者,，消費基礎設施REITs落地的意義及緊迫性主要為以下幾個方面：首先，消費基礎設施REITs是落實擴大內需戰(zhàn)略并支持國內消費的重要舉措,，推動消費基礎設施REITs發(fā)展,，能夠實現以投資帶動消費，惠及民生同時服務實體經濟,；其次,，發(fā)行消費類基礎設施REITs有助于盤活存量資產并優(yōu)化投融資模式，從而提升消費的空間載體,，改善消費條件,，優(yōu)化消費場景；再次,，消費基礎設施REITs的發(fā)行能夠增加投資者的投資范圍,，幫助投資者優(yōu)化資產配置，提高市場流動性,，從而吸引更多資金投入REITs市場,，推動整個REITs市場的發(fā)展。

　　相關領域企業(yè)也已經行動起來,，各項申報發(fā)行工作穩(wěn)步推進。截至目前，已有多家上市公司發(fā)布公告表示將籌劃發(fā)行消費基礎設施REITs,。百聯(lián)股份公告稱,，公司作為原始權益人，擬以項目公司持有的坐落于上海市楊浦區(qū)淞滬路8號的上海又一城購物中心項目作為基礎設施項目申報發(fā)行公募REIT,；天虹股份也公告,，擬以其下屬公司持有的消費基礎設施項目申請試點發(fā)行公募REIT項目。另外,，有消息稱,，華潤置地消費基礎設施公募REIT、萬達商管消費基礎設施公募REIT,、首創(chuàng)鉅大奧特萊斯公募REIT等項目也都在籌備中,。

　　華潤元大基金資產證券化部總經理林海介紹，從國際經驗來看,，海外成熟REITs市場中,，消費型基礎設施為主流底層資產，收益較為可觀,。截至2022年年底,，我國商業(yè)不動產存量市值約35萬億元至40萬億元，全國購物中心體量達到5億平方米,，但成交活躍度偏低,，其核心原因在于不動產大宗交易金額較大、門檻過高,。公募REITs以資產證券化的方式,，將使不動產投資的門檻降低，普通投資者能夠參與投資,，未來百貨商場,、購物中心等優(yōu)質商業(yè)資產有望盤活。

　　在中航基金董事總經理,、不動產投資部總經理宋鑫看來,，對發(fā)行人而言，由于消費基礎設施項目投資金額高且投資回收周期長,，通過將消費基礎設施項目打包發(fā)行REITs,，能引入社會資本，增強持有消費基礎設施資產的公司資本實力,，擴大業(yè)務規(guī)模,，促進資金融通?；厥召Y金可用于新項目投資建設,，改善消費條件，創(chuàng)新消費場景，是商業(yè)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的方向,。

　　類別不斷豐富　項目儲備充足

　　“新類型公募REITs的放開還需要監(jiān)管及各方的共同認可,，我們也希望在現有REITs穩(wěn)步發(fā)展的基礎上，未來能夠逐步放開更多不動產業(yè)態(tài)類型,，進一步提升公募REITs的投資品類,。”華夏基金方面表示,。

　　除了諸如百貨商場,、購物中心等消費基礎設施項目，多種資產類型中的文旅公募REITs也在靜待“零的突破”,。此前有業(yè)內人士透露,，該類型首批項目有望在年內取得突破。據統(tǒng)計,，包括武當山,、華山、黃山,、武隆喀斯特,、洛陽龍門、矮寨奇觀等多地景區(qū)都啟動了公募REITs招標,、申報相關工作,。

　　中國國際工程咨詢有限公司黨委書記、董事長茍護生撰文表示,，公募REITs作為一種直接融資工具,，將資產出表進行真實銷售和破產隔離，大大激發(fā)了盤活文旅資產的創(chuàng)新活力,。通過REITs等形式盤活文旅存量資產,，可以帶動更多優(yōu)質文旅資產開發(fā)，促進旅游休閑產業(yè)發(fā)展,，有利于釋放文化資源稟賦,，培育文旅發(fā)展動能。茍護生同時也強調文旅基礎設施REITs應嚴把底層資產質量關,，資產合規(guī)尤為重要,。相關REITs穩(wěn)健發(fā)展，底層資產質量過硬是基本保障,，特別是資產合規(guī)性,、收益穩(wěn)定性等方面，必須經得起時間和實踐檢驗,。

　　更豐富的項目也在政策支持下不斷涌現,。國家發(fā)展改革委固定資產投資司副司長,、一級巡視員韓志峰此前介紹，國家發(fā)展改革委目前已向證監(jiān)會推薦35個基礎設施REITs項目,，其中包括4個擴募項目,。另外，國家發(fā)展改革委也已先后組織召開16場開門辦公會,，對71個基礎設施REITs項目進行集體研討，涉及購物中心,、光伏風電,、大數據中心等多種資產類型。

　　機構看好公募REITs配置價值

　　一級市場各類項目穩(wěn)步推進的同時,，二級市場上的公募REITs行情也在近期逐步企穩(wěn)回暖,。

　　來自中金公司統(tǒng)計數據顯示，截至7月31日,，公募REITs的28只上市標的總市值為916億元（含擴募份額）,，自由流通市值404億元。受到“FOF入市”等積極因素影響,，7月公募REITs市場量價齊升,，市場情緒持續(xù)修復。其中,，產權REITs流通市值加權總回報為5.08%,，經營權REITs流通市值加權總回報為5.07%。場內日均成交額環(huán)比上升29%,，日均達3.45億元,，日均換手率由6月的0.71%上升至0.97%，為近4個月最高,。月度大宗交易額由6月的15.7億元降至8.7億元,。

　　東興證券認為，從長期來看,，市場價格不會過多偏離實際資產的公允價值,。因此，二級市場價格會表現為向內在價值回歸,。中信建投認為,，公募REITs市場業(yè)態(tài)之間分化會比較明顯，建議重點關注整租類REIT,、廠房類產業(yè)園區(qū)REIT及能源基礎設施REIT等三大方向,。

　　“我們認為3-6個月維度看，市場流動性及基本面或均有積極變化,。流動性端,，公募FOF投研資源投入后對公募REITs的實際配置節(jié)奏值得關注,，同時建議積極關注下半年新項目入市情況?！敝薪鸸就堆袌F隊表示,，業(yè)績端建議關注各項目下半年經營修復以及經營穩(wěn)定性，如產權項目招租與簽約進展,、高速公路項目貨車流量改善以及能源項目現金流增長等,。