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　　作為盤活存量資產(chǎn)的重要方式之一,，基礎(chǔ)設(shè)施REITs有效連接了實體經(jīng)濟(jì)和資本市場,，既是基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域也是金融領(lǐng)域的一項重要創(chuàng)新,。今年以來,，多資產(chǎn)類型的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目拓展如火如荼，各類市場機(jī)構(gòu)活躍度不斷提升,。

潘悅　制圖

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國內(nèi)公募REITs（C-REITs）市場7月收益情況

數(shù)據(jù)來源：Wind,、中金公司研究部

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　　消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs漸行漸近

　　“目前消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項目都在積極推進(jìn)中，盡管具體落地時間暫時無法確定,，但市場參與各方都抱有很大期待,?！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示,。市場機(jī)構(gòu)參與活躍度持續(xù)提升的背后，來自政策監(jiān)管層面鼓勵信號的釋放成為重要支撐,。

　　今年以來,，國家發(fā)展改革委、證監(jiān)會等紛紛圍繞消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目密集發(fā)聲,。3月,，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力,、改善消費(fèi)條件,、創(chuàng)新消費(fèi)場景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場,、購物中心,、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs,；7月中旬,，商務(wù)部等13個部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)家居消費(fèi)若干措施的通知》中提到，支持符合條件的家居賣場等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）,；7月下旬,，證監(jiān)會在召開的2023年系統(tǒng)年中工作座談會中就提出“抓緊推動消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等新類型公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）項目落地”。

　　業(yè)內(nèi)人士表示,，對于REITs市場而言,，新類型REITs的發(fā)行上市能夠推動市場持續(xù)擴(kuò)容增類，同時豐富投資者可投標(biāo)的,。將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)納入REITs試點(diǎn)范圍,，也有助于進(jìn)一步引入社會資本更多參與線下消費(fèi)場景投資。

　　華夏基金相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs落地的意義及緊迫性主要為以下幾個方面：首先,，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs是落實擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略并支持國內(nèi)消費(fèi)的重要舉措，推動消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展,，能夠?qū)崿F(xiàn)以投資帶動消費(fèi),，惠及民生同時服務(wù)實體經(jīng)濟(jì),；其次，發(fā)行消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs有助于盤活存量資產(chǎn)并優(yōu)化投融資模式,，從而提升消費(fèi)的空間載體,，改善消費(fèi)條件，優(yōu)化消費(fèi)場景,；再次,，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行能夠增加投資者的投資范圍，幫助投資者優(yōu)化資產(chǎn)配置,，提高市場流動性,，從而吸引更多資金投入REITs市場，推動整個REITs市場的發(fā)展,。

　　相關(guān)領(lǐng)域企業(yè)也已經(jīng)行動起來,，各項申報發(fā)行工作穩(wěn)步推進(jìn)。截至目前,，已有多家上市公司發(fā)布公告表示將籌劃發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs,。百聯(lián)股份公告稱，公司作為原始權(quán)益人,，擬以項目公司持有的坐落于上海市楊浦區(qū)淞滬路8號的上海又一城購物中心項目作為基礎(chǔ)設(shè)施項目申報發(fā)行公募REIT,；天虹股份也公告，擬以其下屬公司持有的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項目申請試點(diǎn)發(fā)行公募REIT項目,。另外,，有消息稱，華潤置地消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT,、萬達(dá)商管消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT,、首創(chuàng)鉅大奧特萊斯公募REIT等項目也都在籌備中。

　　華潤元大基金資產(chǎn)證券化部總經(jīng)理林海介紹,，從國際經(jīng)驗來看,，海外成熟REITs市場中，消費(fèi)型基礎(chǔ)設(shè)施為主流底層資產(chǎn),，收益較為可觀,。截至2022年年底，我國商業(yè)不動產(chǎn)存量市值約35萬億元至40萬億元,，全國購物中心體量達(dá)到5億平方米,，但成交活躍度偏低，其核心原因在于不動產(chǎn)大宗交易金額較大,、門檻過高,。公募REITs以資產(chǎn)證券化的方式，將使不動產(chǎn)投資的門檻降低，普通投資者能夠參與投資,，未來百貨商場,、購物中心等優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)有望盤活。

　　在中航基金董事總經(jīng)理,、不動產(chǎn)投資部總經(jīng)理宋鑫看來,，對發(fā)行人而言，由于消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項目投資金額高且投資回收周期長,，通過將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項目打包發(fā)行REITs,，能引入社會資本，增強(qiáng)持有消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的公司資本實力,，擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模,，促進(jìn)資金融通?；厥召Y金可用于新項目投資建設(shè),，改善消費(fèi)條件,，創(chuàng)新消費(fèi)場景,，是商業(yè)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的方向。

　　類別不斷豐富　項目儲備充足

　　“新類型公募REITs的放開還需要監(jiān)管及各方的共同認(rèn)可,，我們也希望在現(xiàn)有REITs穩(wěn)步發(fā)展的基礎(chǔ)上,，未來能夠逐步放開更多不動產(chǎn)業(yè)態(tài)類型，進(jìn)一步提升公募REITs的投資品類,?！比A夏基金方面表示。

　　除了諸如百貨商場,、購物中心等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項目,，多種資產(chǎn)類型中的文旅公募REITs也在靜待“零的突破”。此前有業(yè)內(nèi)人士透露,，該類型首批項目有望在年內(nèi)取得突破,。據(jù)統(tǒng)計，包括武當(dāng)山,、華山,、黃山、武隆喀斯特,、洛陽龍門,、矮寨奇觀等多地景區(qū)都啟動了公募REITs招標(biāo)、申報相關(guān)工作,。

　　中國國際工程咨詢有限公司黨委書記,、董事長茍護(hù)生撰文表示，公募REITs作為一種直接融資工具,，將資產(chǎn)出表進(jìn)行真實銷售和破產(chǎn)隔離,，大大激發(fā)了盤活文旅資產(chǎn)的創(chuàng)新活力,。通過REITs等形式盤活文旅存量資產(chǎn)，可以帶動更多優(yōu)質(zhì)文旅資產(chǎn)開發(fā),，促進(jìn)旅游休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展,，有利于釋放文化資源稟賦，培育文旅發(fā)展動能,。茍護(hù)生同時也強(qiáng)調(diào)文旅基礎(chǔ)設(shè)施REITs應(yīng)嚴(yán)把底層資產(chǎn)質(zhì)量關(guān),，資產(chǎn)合規(guī)尤為重要。相關(guān)REITs穩(wěn)健發(fā)展,，底層資產(chǎn)質(zhì)量過硬是基本保障,，特別是資產(chǎn)合規(guī)性、收益穩(wěn)定性等方面,，必須經(jīng)得起時間和實踐檢驗,。

　　更豐富的項目也在政策支持下不斷涌現(xiàn)。國家發(fā)展改革委固定資產(chǎn)投資司副司長,、一級巡視員韓志峰此前介紹,，國家發(fā)展改革委目前已向證監(jiān)會推薦35個基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目，其中包括4個擴(kuò)募項目,。另外,，國家發(fā)展改革委也已先后組織召開16場開門辦公會，對71個基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目進(jìn)行集體研討,，涉及購物中心,、光伏風(fēng)電、大數(shù)據(jù)中心等多種資產(chǎn)類型,。

　　機(jī)構(gòu)看好公募REITs配置價值

　　一級市場各類項目穩(wěn)步推進(jìn)的同時,，二級市場上的公募REITs行情也在近期逐步企穩(wěn)回暖。

　　來自中金公司統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，截至7月31日,，公募REITs的28只上市標(biāo)的總市值為916億元（含擴(kuò)募份額），自由流通市值404億元,。受到“FOF入市”等積極因素影響,，7月公募REITs市場量價齊升，市場情緒持續(xù)修復(fù),。其中,，產(chǎn)權(quán)REITs流通市值加權(quán)總回報為5.08%，經(jīng)營權(quán)REITs流通市值加權(quán)總回報為5.07%,。場內(nèi)日均成交額環(huán)比上升29%,，日均達(dá)3.45億元，日均換手率由6月的0.71%上升至0.97%，為近4個月最高,。月度大宗交易額由6月的15.7億元降至8.7億元,。

　　東興證券認(rèn)為，從長期來看,，市場價格不會過多偏離實際資產(chǎn)的公允價值,。因此，二級市場價格會表現(xiàn)為向內(nèi)在價值回歸,。中信建投認(rèn)為,，公募REITs市場業(yè)態(tài)之間分化會比較明顯，建議重點(diǎn)關(guān)注整租類REIT,、廠房類產(chǎn)業(yè)園區(qū)REIT及能源基礎(chǔ)設(shè)施REIT等三大方向,。

　　“我們認(rèn)為3-6個月維度看，市場流動性及基本面或均有積極變化,。流動性端,，公募FOF投研資源投入后對公募REITs的實際配置節(jié)奏值得關(guān)注，同時建議積極關(guān)注下半年新項目入市情況,?！敝薪鸸就堆袌F(tuán)隊表示，業(yè)績端建議關(guān)注各項目下半年經(jīng)營修復(fù)以及經(jīng)營穩(wěn)定性,，如產(chǎn)權(quán)項目招租與簽約進(jìn)展,、高速公路項目貨車流量改善以及能源項目現(xiàn)金流增長等,。