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在加強房地產(chǎn)業(yè)融資監(jiān)管的背景下，大小房企均面臨融資難,、融資成本走高等困境。

“2019年,，‘四處找錢’成為各大房企主旋律，不是正在融資,，就是在融資的路上,?！币晃弧笆畯姟狈科蟮膬?nèi)部人士說,，找錢,、找地、找人是當下發(fā)展“三大難”,，其中找錢最棘手,。

房地產(chǎn)領域貸款增速一直走低,。10月25日,，中國人民銀行發(fā)布《2019年三季度金融機構貸款投向統(tǒng)計報告》：今年三季度末,，人民幣房地產(chǎn)貸款余額43.29萬億元,，同比增長15.6%,，增速比上月末降低0.6個百分點,，連續(xù)14個月回落,；前三季度增加4.59萬億元,，占同期人民幣各項貸款增量的33.7%,，與去年全年水平相比低6.2個百分點；前三季度新增個人住房貸款占各項貸款增量的24.1%,。

中國人民銀行辦公廳主任周學東表示：“過去房地產(chǎn)市場火熱時,，個人購房貸款增長非常快,，有些城市占比甚至超過50%,，銀行貸款增量中超過一半流向房地產(chǎn)領域。現(xiàn)在從全國看,，占比降至24.1%,，屬相對合理水平。根據(jù)多年觀察,，占比25%左右較為合理,。過去幾年，這一數(shù)字大多時候在30%以上,?！?/p>

各大房企之間，現(xiàn)金流的角力從未停歇——加速銷售回款,、優(yōu)化運營的同時,，融資手段上亦各展所長。在金融主管部門加強房地產(chǎn)業(yè)融資監(jiān)管背景下,，融資渠道步步收緊,，無論是大型房企還是中小房企均面臨融資難、融資成本走高等困境,，行業(yè)融資體系正發(fā)生深刻變化,。

找錢難

今年8月的融創(chuàng)中期業(yè)績會上，董事會主席孫宏斌用“史無前例”形容今年融資收緊的程度,。

“以后發(fā)債壓力很大,，市場上可能無債可買，只能買二手債,?！睂O宏斌表示，近期政策就是控制資金向房地產(chǎn)業(yè)流動，對發(fā)債,、信托,、開發(fā)貸均進行限制，“這是從融資端切入的調(diào)控,?！?/p>

同策咨詢研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年前9個月,，40家典型房企共計融資6130億元,，相當于2018年前11個月的融資體量。境內(nèi)銀行貸款,、公司債,、其他債權融資均有不同程度波動，融資渠道繼續(xù)緊縮,，融資成本上行較為明顯,。

8月，房企融資曾遭遇大幅下跌,，但9月迎來快速反彈,。當月，同策咨詢研究院監(jiān)測的40家典型房企完成融資折合人民幣689.56億元,，環(huán)比上漲87.25%,。其總監(jiān)張宏偉認為，繼5月銀保監(jiān)會發(fā)布“23號文”整治房地產(chǎn)業(yè)融資亂象后,，7月和8月監(jiān)管部門繼續(xù)密集發(fā)布收緊政策,，嚴控房企融資渠道，致使8月融資大幅下滑,，9月反彈因前期積壓審批得以釋放所致,。整體看，融資下滑是因為政策監(jiān)管發(fā)揮作用,，市場出現(xiàn)了正常反應與波動,。

另據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年三季度,，95家典型房企共計融資3187億元,，同比增長11.6%，環(huán)比增長0.85%,。這主要因為7月上旬房企抓緊窗口期積極融資,，單月融資出現(xiàn)反彈,，達到1646億元；此后兩個月，房企融資持續(xù)低迷,，單月融資規(guī)模降至770億元,，觸及年內(nèi)低位。

房企融資遇冷的另一面是火熱的需求,。金科股份9月進行了19筆銀行貸款融資,，共計81.92億元，占比當月境內(nèi)銀行貸款融資總額超過一半,。10月22日,，華潤置地發(fā)布一則“先舊后新”配股融資公告，融資近68億港元,，其中超過60億港元用于“買地”,。

“三季度房企融資意愿強烈。一種是確實缺錢,，借不到錢就只能戰(zhàn)略收縮,；另一種是融資到手后，等待地價降到合理范圍時果斷補倉,，尤其是現(xiàn)在到四季度這個階段,。”張宏偉表示,，“對于房企來說,，目前能融到錢就不錯?！?/p>

多家研究機構指出,，在此背景下，房企融資壓力正在積聚,，行業(yè)信用風險逐漸上升——融資渠道全面收窄的同時,，房企還要應對下半年償債高峰。

天風證券研報指出,，在“房住不炒”政策背景下,，房企融資態(tài)勢全面收緊，管控方式以余額管控為主,，絕大部分房企“借新還舊”仍可維持,，但大規(guī)模凈融資愈發(fā)困難，沒有增量資金甚至收縮意味著將面臨更大的流動性壓力,。

交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹表示,，今年三四季度是房企償債高峰,，若同時考慮到期債務、提前兌付等情況,，實際償債規(guī)?？赡芨蟆?/p>

國泰君安證券研報也指出,，地產(chǎn)銷售,、融資等現(xiàn)金流入環(huán)節(jié)壓力持續(xù)增大，惟一利好是房企主動減緩拿地,，由此判斷地產(chǎn)債信用利差仍能維持擴張趨勢,，利差分化短期內(nèi)難以消除。

找“便宜的”錢更難

融資能力已經(jīng)成為國內(nèi)房企競爭關鍵因素,。

“資金總量有限,，但各家又都想要?！睒I(yè)內(nèi)人士認為,，融資成本上升“意料之中”。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示,，9月,，95家典型房企融資成本6.47%，環(huán)比上升0.76個百分點,。境外債券單月融資成本6.85%,，環(huán)比下降0.10個百分點，主要由于碧桂園發(fā)行了一筆78.3億港元的有抵押可換股債券,，利率4.5%且總額較大,，拉低了當月融資成本。若剔除這一因素,，9月上述典型房企融資成本6.83%,、境外融資成本7.50%，環(huán)比分別上升1.22和0.55個百分點,。

今年前9個月,，房企新增債券類融資成本7.03%，較2018年全年增長0.50個百分點,。其中,，境外債券融資成本8.08%，較2018年全年增長0.86個百分點,。融資成本最高的是國內(nèi)第二梯隊（第51~100名）房企,，為7.28%。

在這方面,，各房企有喜有憂,。

7月11日,，大發(fā)地產(chǎn)稱發(fā)行于2021年到期的1.8億美元優(yōu)先票據(jù)，融資利率12.875%,。泰禾集團(5.790,0.01,?0.17%)旗下子公司9月發(fā)行了一筆2億美元境外債券,，票面利率11.25%,。9月28日,，中梁控股稱發(fā)行于2021年到期的1億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率11.25%,。兩位數(shù)融資成本已不鮮見,。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，今年以來,，恒大,、佳兆業(yè)、景瑞,、花樣年,、弘陽、正榮,、陽光城(6.930,?0.30,4.52%),、朗詩、新湖,、泛海,、當代置業(yè)、融信等房企美元融資成本超過10%,。與此形成鮮明對比的是,，9月，萬科面向合格投資者公開發(fā)行規(guī)模25億元的住房租賃專項公司債券（第二期）,，融資成本3.55%,，為業(yè)內(nèi)最低；龍湖發(fā)行規(guī)模8.5億美元的10年期投資級優(yōu)先票據(jù),，票息3.95%,，創(chuàng)近兩年民企10年期美元債票息新低。

央企和國企融資優(yōu)勢出眾,。今年上半年,，中海、華潤,、越秀的融資成本分別為4.28%,、4.45%和4.76%，較2018年年末均有所下降,。

對此,，聯(lián)訊證券董事總經(jīng)理,、首席宏觀研究員李奇霖分析稱，房企外部融資方面,，國內(nèi)貸款是重要渠道,，占比約12%。小房企所獲支持較少,，更多依靠非標融資,。

“有些小房企非標融資占資金來源50%，整個行業(yè)約25%,。銷售回款仍是大頭,，占比超過四成，但‘房住不炒’影響較大,?！崩钇媪仡A判，房企未來會尋找互有優(yōu)勢且能互相借力的同業(yè)與金融機構共同開發(fā),，緩解融資困難帶來的負面影響,。

嚴監(jiān)管不手軟

自銀保監(jiān)會“23號文”下發(fā)以來，金融主管部門多次對房企融資監(jiān)管表態(tài),，信托,、海外債、銀行貸款等渠道監(jiān)管辦法不斷更新,，顯示出擰緊“水龍頭”的決心,。

7月12日，國家發(fā)改委下發(fā)通知,，要求房企發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務,。

在“房住不炒”政策背景下，相關部門的監(jiān)管變得更頻更深,。銀行,、信托等金融機構近期屢屢被開出大額罰單，違規(guī)原因均涉及資金向樓市“輸血”,。銀行違規(guī)“涉房”業(yè)務已經(jīng)成為金融業(yè)的禁區(qū),。

10月12日，北京銀保監(jiān)局發(fā)布通知,，強調(diào)嚴防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等禁止性領域,。兩天前，該局剛剛公布兩張行政罰單——興業(yè)銀行(20.150,?-0.02,?-0.10%)北京分行違規(guī)向房企提供融資,；浦發(fā)銀行北京分行信貸資金違規(guī)用于投資,、購房以及通過信托通道發(fā)放土地儲備貸款。兩家銀行因此分別被罰600萬元和290萬元,。

10月11日,，平安銀行義烏分行因信貸資金用于支付購房首付款被罰50萬元,。10月8日，中信銀行(6.380,?-0.02,?-0.31%)杭州分行因信貸資金被挪用于購房,、房企經(jīng)營以及購買股權等被罰195萬元,。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅僅今年前三個季度,，“涉房”罰單就超過120張,、金額逾億元。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認為,，銀保監(jiān)會發(fā)文的目的就是為了杜絕信貸資金違規(guī)流入樓市特別是前融業(yè)務,，如信貸資金借助私募,、資管平臺進入前融環(huán)節(jié)或向“四證”不全的房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款,。

自“防范化解重大風險”和“堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險底線”上升至國家戰(zhàn)略高度后，2018年銀保監(jiān)系統(tǒng)公布罰單累計超過3800張,，逾30家銀行因信貸資金違規(guī)“涉房”,，收到50余張罰單。

房企融資渠道不斷收緊,，信托成為部分中小房企資金來源的重要渠道,，但問題也在暴露。10月以來,，監(jiān)管機構披露的信托罰單驟增,，目前已有5家信托公司收到6張罰單。

10月9日,，五礦信托因管理不到位,，導致信托資金用于收購土地。青海銀保監(jiān)局做出對直接責任人朱恒罰款5萬元,、對五礦信托罰款30萬元的行政處罰決定,。

9月5日，建信信托因信托資金違規(guī)用于房企繳交土地出讓價款,、違規(guī)投向“四證”不全的房地產(chǎn)項目,、違規(guī)向不具備二級資質(zhì)的房企提供融資，被北京銀保監(jiān)局責令改正,，并處以90萬元罰款,。同日，中信信托因信托資金違規(guī)用于房企繳交土地出讓價款,，被北京銀保監(jiān)局責令改正,，并處以30萬元罰款。

銀保監(jiān)會官網(wǎng)顯示,，截至10月26日,，今年已向17家信托公司累計下發(fā)30張罰單,，罰沒金額1764萬元，包括因違規(guī)“涉房”被罰的6家信托公司,。

中國國際科技促進會理事布娜新認為,，從大額罰單能看出，對于房企資金的監(jiān)管工作正從拿地端逐步深入至開發(fā)端甚至銷售端,。

為規(guī)避資金風險,、擺脫當前融資困境，一些房企開始減少拿地,、控制擴張規(guī)?；蛲顺龇康禺a(chǎn)業(yè)務；另一些房企加快周轉(zhuǎn),、降價促銷,，以實現(xiàn)銷量提升。國務院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民表示,，在房地產(chǎn)市場調(diào)控影響下,，“金九銀十”的成色與往年相比明顯不足，房企后續(xù)“以價換量”的力度可能還會加強,，市場將繼續(xù)調(diào)整,。“也有部分房企選擇備足‘糧草’,，等待市場拿地窗口期,。”他說,。

諸葛找房副總裁苑承建同意這一說法,。他預計今年四季度，房企會更加主動地“以價換量”,，市場將保持平穩(wěn),，全年銷售數(shù)據(jù)與去年持平或小幅下降。同時,，房企投資預期和新開工面積也或繼續(xù)下降,。

“粗放式發(fā)展時代已去，房企要在拓寬合規(guī)融資渠道上多下功夫,，行業(yè)將迎來更多的并購整合行為,。”布娜新稱,。

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