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　　隨著“甲醛門”“黑中介”等租房市場亂象接連被曝光,，長租公寓行業(yè)未來的健康發(fā)展也引發(fā)業(yè)內關注,?！督洕鷧⒖紙蟆酚浾呓樟私獾?，一方面,，投資回報周期過長,、盈利難,，變成長租公寓發(fā)展的“緊箍咒”,；另一方面,，企業(yè)為了追求“頭部效應”,，不計成本做大規(guī)模，搶占市場先機,。此外,，住房租賃市場監(jiān)管的盲區(qū)和頂層設計的缺失，也給了一些不良企業(yè)打“擦邊球”的空間,。

　　業(yè)內人士建議,，在租購并舉的格局下，租賃市場監(jiān)管不應局限于打擊“黑中介”,，更需要進行通盤的考慮,、嚴謹的制度設計，以穩(wěn)定價格,、穩(wěn)定供給,、保證居住。

　　亂象頻出引發(fā)擔憂

　　不久前,，部分地區(qū)房租價格因被質疑資本介入炒作引發(fā)社會關注,，尤其是機構化持有的分散式長租公寓成為輿論焦點。然而,，記者采訪了解到,，此次部分地區(qū)房租價格出現上漲，主要是由于供需矛盾和畢業(yè)季因素疊加造成的。

　　中國房地產測評中心發(fā)布的《2018年7月中國城市租賃價格指數報告》顯示,，一線城市租金北京同比上漲1.55%,，深圳上漲1.84%，上海下降2.03%,，廣州下降1.17%,。

　　目前，國內長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類,。集中式主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產運作模式，利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進行運營,；分散式主要從租賃中介業(yè)務延展而來,，依靠整合戶主房源進行重新裝修管理，類似“二房東”,。

　　記者在北京,、天津、南京等一二線城市采訪發(fā)現,，機構化持有的分散式長租公寓在整個租賃市場中所占比例很低,，占比最高的北京也不足10%，天津僅為1%,?！斑@類公寓由于市場份額很低，難以形成壟斷,，所以租金主要受市場機制調節(jié),。在市場選擇充分的情況下，去哄抬價格有違常理,?！眹鴦赵喊l(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民說。

　　除了房租價格被社會關注,，長租公寓的環(huán)保問題也飽受詬病,。近日，杭州一名白領王某因急性髓系白血病離世,，家人質疑死亡原因與其租住的長租公寓室內甲醛超標有關,。隨后，網上不斷曝出因長租公寓室內空氣質量問題而出現身體不適的“聲討帖”,。

　　“空置的時間越長,，賠的錢越多，所以從盈利的角度來說,，最好是裝修改造完就安排入住,。”一位不愿透露姓名的業(yè)內人士告訴記者，由于機構持有的分散式長租公寓房源都是收來的,，存在較高的持有成本,，所以避免空置就是其運營的一個重要方向。而裝修材料的標準越高,，機構投入改造的成本也越大,，這對利潤不大的長租公寓運營商來說，是一個需要“自我割肉”的領域,。

　　不計成本搶占市場

　　近年來,，萬科泊寓、龍湖冠寓,、招商公寓等一批由開發(fā)商介入模式打造的集中式長租公寓發(fā)展勢頭迅猛,，在全國多地積極布局住房租賃市場。在房企紛紛試水住房租賃這一產業(yè)之際,，不少從業(yè)者也坦言,，重資產運營的集中式長租公寓盈利難成為大家不愿面對的“一道坎”，但為了搶占市場先機,，一些企業(yè)先不計成本做大規(guī)模,。

　　記者在天津采訪了解到，為滿足不同年齡階段,、不同需求特征群眾對租賃住房的差別化需求,，住房租賃市場出現了以滿足青年需求為主的萬科泊寓、龍湖冠寓,、天住領寓,，和以滿足家庭需求為主、主打中高端的招商公寓,，以及以滿足老年需求為主的萬科怡園等長租公寓品牌,。

　　“公寓共有228間房，戶型建筑面積在35-114平方米之間,，去年9月對外營業(yè)以來,，到目前入住率已達到95%以上，平均租金每個月2500元,?！碧旖蛱熳☆I寓副總經理殷文凱介紹，天住領寓主要面向青年人才提供,，租戶年齡在25-45歲,，其中外來人口占70%，本地人占30%,。到2020年,，在市內六區(qū)都要建立天住領寓連鎖店。

　　招商蛇口天津公司創(chuàng)新事業(yè)部經理劉媛告訴記者，走純市場路線的招商公寓定位中高端,，主要受眾是濱海新區(qū)外籍人口和中高端人才,。雖然租賃用地拿地成本比銷售型低了大概40%，但實際運營中還是虧損的,，因為按當前市場的租售比,，加上自己拿地成本和建安成本就“很難算賬了”。

　　“即便在深圳這種外來人口多,、住房租賃需求旺盛的城市,，做這種長租公寓的投資回報周期也要在8-10年?！鄙钲谑姓猩坦l(fā)展有限公司壹間公寓項目總監(jiān)張博謙說,，大企業(yè)一般都把這類項目放在戰(zhàn)略版塊，賭市場長期發(fā)展情況,。

　　劉衛(wèi)民認為，現在很多企業(yè)做長租公寓一方面由于響應中央“房住不炒”精神,，履行企業(yè)社會責任,，另一方面是為了追求頭部效應，先不計成本做大規(guī)模,，搶占市場先機,。

　　監(jiān)管盲區(qū)暗藏風險

　　隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展和租購并舉的落實，我國租房的人將越來越多,，對租賃住房的品質和安全要求也將更高,。然而，目前究竟有多少租房需求,，又有多少住房可以出租,，誰在經營？這些都沒有權威數據,。

　　劉衛(wèi)民說,，相關數據主要來自市場機構，但那只是企業(yè)數據,，亟須摸清底數,、發(fā)布權威數據。自如CEO熊林坦言,，環(huán)保安全,、租金價格、金融衍生品等都是最受各方關注的風險點,，而每個風險點幾乎都是監(jiān)管的盲點,。

　　“住房租賃市場仍處于起步階段。”一位地方房屋租賃管理部門負責人說,，許多基本概念仍無準確定義,。比如，什么是住房租賃企業(yè),？《商品房屋租賃管理辦法》等沒有明確的界定,，一些長租公寓運營商認為企業(yè)自己是提供經營性住宿服務，應該歸類為生活服務業(yè)企業(yè),。有些沒有房地產經紀資質的個體工商戶和個人從事租賃經營活動,，也無明確定性。

　　法律法規(guī)缺失讓監(jiān)管無從下手,。比如,，各地普遍缺乏改建租賃住房項目立項、規(guī)劃,、建設,、竣工驗收、運營管理等規(guī)范性程序,，不少已運營的集中式長租公寓是商改住,、工改住等改建項目，或多或少不符合規(guī)劃,、土地等相關要求,，也不符合《消防法》的“規(guī)劃前置”消防審批條件，消防部門無法進行消防審批,。有法律人士表示,，政府租賃平臺一旦將“問題房源”作為有效信息發(fā)布，就有可能異化為以政府公信力為中介機構背書,。

　　而大量行為主體游離于監(jiān)管之外,，讓其被動接受監(jiān)管同樣艱難。此前,，各地曾要求出租行為各方對出租行為進行主動登記,，作為稅收征繳和補貼發(fā)放的依據，但主動前來登記的個人和機構極少,。一方面,，房主擔心暴露房產信息；另一方面,，需交稅也讓當事方缺少積極性,。根據“放管服”改革要求，各地各部門在相關法律法規(guī)缺失的情況下,，無法設置相關“備案”乃至“許可”要求租賃企業(yè)和租賃項目進行登記,，更無法對不接受監(jiān)管的企業(yè)和項目采取強制措施,。

　　不僅事前、事中監(jiān)管受阻,，事后監(jiān)管也難以開展,。比如，《住宅設計規(guī)范》中明確把客廳歸為居住空間,，“客廳改造成房間用于出租是否合法或影響消防安全”暫無定論,，也沒有明文規(guī)定消防部門應當介入室內隔斷的消防許可管理。

　　法律法規(guī)亟待完善

　　受訪的各方人士認為,，不想管,、不好管、沒法管背后其實是住房租賃法律法規(guī)缺失,、制度不健全,。過去幾十年，住房制度更多關注產權交易市場規(guī)范,，而當前對規(guī)范租賃秩序的需求愈發(fā)凸顯,。

　　熊林說，當前決策層面可能尚難預測城市化過程中將有龐大的租房群體,，房屋租賃的全流程管理都需要制度建設及時跟進,。資料顯示，在東京,、舊金山等西方城市,，租房人口約占總人口的50%,，而在北京,、上海租房人口還只占35%左右。

　　房屋租賃的頂層設計缺失捆住了地方的手腳,。天津市國土房管局市場處副處長白璐表示,，國家在商改住、去庫存方面原則上支持,，但缺乏相關規(guī)范性文件,，地方部門需要多方協調，但在規(guī)劃建設中仍遇到許多與現行法律相悖的情況,。

　　頂層設計缺失也給了一些不良企業(yè)打“擦邊球”的空間,。除了租金貸、環(huán)保標準低等問題,，房屋租賃經營領域仍有諸多亂象,。比如，個別房地產開發(fā)企業(yè)將商品房住宅樓盤改為租賃住房,。有的把租金定得很貴,，沒人租也不賣,，實際就是變相的捂盤惜售，但沒有法律依據來管,。同時,，“租金價格監(jiān)管”也并未納入地方物價或房管部門的職能，也處于“三不管”狀態(tài),。

　　多名地方住建部門負責人表示,，目前對住房租賃市場進行管理的依據主要有建房［2017］153號《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》、建房［2018］49號《住房城鄉(xiāng)建設部關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》,，以及國辦發(fā)［2016］39號《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》,。此外，許多地方現行的房屋租賃管理辦法,，幾乎沒有規(guī)范租賃企業(yè)的內容,，無法適應新時代租售并舉的要求。

　　劉衛(wèi)民等專家認為,，在租購并舉的格局下,，租賃市場管理不再只是僅僅管住“黑中介”，穩(wěn)定價格,、穩(wěn)定供給,、保證居住，更需要進行通盤的考慮,、嚴謹的制度設計,。

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