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近期，隨著樓市快速回暖,，深圳市二手房,、新房平均成交價格環(huán)比上漲幅度連續(xù)多月領(lǐng)先全國。深圳樓市的火爆引發(fā)一些購房者的暢想：其他一線城市會否出現(xiàn)同樣行情,？我們認為,，深圳房價短期內(nèi)出現(xiàn)的快速上漲現(xiàn)象,，很難在其他一線城市復(fù)制。
市場機構(gòu)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示,，自今年3月份開始,，深圳一手房價格已連續(xù)三個月領(lǐng)漲。尤其是5月,，深圳一手房價格指數(shù)環(huán)比上漲2.21%,，二手房價格指數(shù)環(huán)比上漲0.53%。二手房市場共成交13378套,，環(huán)比增長28%,，同比更是增長181%，創(chuàng)下2013年3月以來的新高,，接近2010年樓市調(diào)控前的高峰,。事實上，自去年樓市“9·30政策”開始,，深圳房價已經(jīng)連漲8個月,。使得深圳樓市在短期內(nèi)陷入瘋狂，一時間“房價暴漲,、業(yè)主提價,、日光盤再現(xiàn)”等新聞屢見報端。
不過,，細究而言,，近期深圳房價上漲，除了得益于在“3·30政策”刺激下樓市全面趨暖的大背景,，更重要的是這個城市自身的獨特因素使然,。因此，這種上漲行情在一線城市中并不具有普遍性,。不僅如此,，就深圳而言，造成價格短期上漲的背后因素目前正在消弱,，上漲勢頭難以為繼。
北上廣深等一線城市,，在政策環(huán)境,、市場環(huán)境和土地資源上各有特色。深圳是土地稀缺最為嚴重的一線城市,。盡管深圳曾主導(dǎo)了我國早期的土地市場化改革,，但是由于土地總量原因，住宅用地市場常年處于“零供應(yīng),、零成交”的狀態(tài),，城市住宅供應(yīng)主要依賴于舊城改造的“城市更新”模式,。土地緊缺傳遞到住宅市場最終造成住宅供應(yīng)緊缺，所以深圳市場短期內(nèi)“供小于求”的局面尤甚于其他一線城市,，這在全國市場并不多見,。易居房地產(chǎn)研究院的針對國內(nèi)35城市樓市庫存的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2015年4月底,，受監(jiān)測的35 個城市中,，作為一線城市的深圳存銷比數(shù)值最低，僅為7.4個月,。
據(jù)統(tǒng)計,，自2014年1月以來，深圳只有兩幅純宅地出讓,。這自然是促使深圳房價短期迅速上漲的第二大因素,。新入市的樓盤紛紛冠以“絕版新盤”等美名，因此開發(fā)商普遍提價銷售,。除此之外,，配合以“排隊搶房”、“日光盤”,、“天價房”等營銷炒作概念,，進一步放大市場房源短缺現(xiàn)象，刺激購房者加速入市,。
與深圳相比,，北上廣三大一線城市盡管同樣處于限購政策背景之下，但是供求結(jié)構(gòu)相對平衡,，并未出現(xiàn)像深圳一樣的短期緊缺局面,。從庫存去化周期來看，截至5月底,，深圳商品住宅存量只能夠賣6個月左右,，而上海、北京商品住宅的存量市場去化周期都在11至15個月,。
按照同策咨詢研究部的判斷標準,，市場去化周期如果小于8個月，該城市樓市則明顯供不應(yīng)求,，房價會快速上漲,，深圳就是這個狀態(tài)；反之,，如果去化周期大于15個月,，那么該城市明顯供大于求。從該指標來看,，北京,、上海目前市場庫存去化周期處于合理區(qū)間,，價格不具備快速上漲的因素。因此,，一線城市除深圳外,，其他三大城市無論新房而是二手房成交價格也相對理性。
如此看來,，北上廣很難復(fù)制深圳近期的樓市火爆行情,，而深圳房價在短期火爆后也恐將回歸正常區(qū)間。
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