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近期,，隨著樓市快速回暖,，深圳市二手房、新房平均成交價(jià)格環(huán)比上漲幅度連續(xù)多月領(lǐng)先全國(guó),。深圳樓市的火爆引發(fā)一些購房者的暢想：其他一線城市會(huì)否出現(xiàn)同樣行情,？我們認(rèn)為,，深圳房?jī)r(jià)短期內(nèi)出現(xiàn)的快速上漲現(xiàn)象，很難在其他一線城市復(fù)制,。
市場(chǎng)機(jī)構(gòu)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示,，自今年3月份開始,，深圳一手房?jī)r(jià)格已連續(xù)三個(gè)月領(lǐng)漲。尤其是5月,，深圳一手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲2.21%,，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.53%。二手房市場(chǎng)共成交13378套,，環(huán)比增長(zhǎng)28%,，同比更是增長(zhǎng)181%，創(chuàng)下2013年3月以來的新高,，接近2010年樓市調(diào)控前的高峰,。事實(shí)上，自去年樓市“9·30政策”開始,，深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)連漲8個(gè)月,。使得深圳樓市在短期內(nèi)陷入瘋狂，一時(shí)間“房?jī)r(jià)暴漲,、業(yè)主提價(jià),、日光盤再現(xiàn)”等新聞屢見報(bào)端。
不過,，細(xì)究而言,，近期深圳房?jī)r(jià)上漲，除了得益于在“3·30政策”刺激下樓市全面趨暖的大背景,，更重要的是這個(gè)城市自身的獨(dú)特因素使然,。因此，這種上漲行情在一線城市中并不具有普遍性,。不僅如此，就深圳而言,，造成價(jià)格短期上漲的背后因素目前正在消弱,，上漲勢(shì)頭難以為繼。
北上廣深等一線城市,，在政策環(huán)境,、市場(chǎng)環(huán)境和土地資源上各有特色。深圳是土地稀缺最為嚴(yán)重的一線城市,。盡管深圳曾主導(dǎo)了我國(guó)早期的土地市場(chǎng)化改革,，但是由于土地總量原因，住宅用地市場(chǎng)常年處于“零供應(yīng),、零成交”的狀態(tài),，城市住宅供應(yīng)主要依賴于舊城改造的“城市更新”模式。土地緊缺傳遞到住宅市場(chǎng)最終造成住宅供應(yīng)緊缺,，所以深圳市場(chǎng)短期內(nèi)“供小于求”的局面尤甚于其他一線城市,，這在全國(guó)市場(chǎng)并不多見,。易居房地產(chǎn)研究院的針對(duì)國(guó)內(nèi)35城市樓市庫存的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年4月底,，受監(jiān)測(cè)的35 個(gè)城市中,，作為一線城市的深圳存銷比數(shù)值最低，僅為7.4個(gè)月,。
據(jù)統(tǒng)計(jì),，自2014年1月以來，深圳只有兩幅純宅地出讓,。這自然是促使深圳房?jī)r(jià)短期迅速上漲的第二大因素,。新入市的樓盤紛紛冠以“絕版新盤”等美名，因此開發(fā)商普遍提價(jià)銷售,。除此之外,，配合以“排隊(duì)搶房”、“日光盤”,、“天價(jià)房”等營(yíng)銷炒作概念,，進(jìn)一步放大市場(chǎng)房源短缺現(xiàn)象，刺激購房者加速入市,。
與深圳相比,，北上廣三大一線城市盡管同樣處于限購政策背景之下，但是供求結(jié)構(gòu)相對(duì)平衡,，并未出現(xiàn)像深圳一樣的短期緊缺局面,。從庫存去化周期來看，截至5月底,，深圳商品住宅存量只能夠賣6個(gè)月左右,，而上海、北京商品住宅的存量市場(chǎng)去化周期都在11至15個(gè)月,。
按照同策咨詢研究部的判斷標(biāo)準(zhǔn),，市場(chǎng)去化周期如果小于8個(gè)月，該城市樓市則明顯供不應(yīng)求,，房?jī)r(jià)會(huì)快速上漲,，深圳就是這個(gè)狀態(tài)；反之,，如果去化周期大于15個(gè)月,，那么該城市明顯供大于求。從該指標(biāo)來看,，北京,、上海目前市場(chǎng)庫存去化周期處于合理區(qū)間，價(jià)格不具備快速上漲的因素,。因此,，一線城市除深圳外,，其他三大城市無論新房而是二手房成交價(jià)格也相對(duì)理性。
如此看來,，北上廣很難復(fù)制深圳近期的樓市火爆行情,，而深圳房?jī)r(jià)在短期火爆后也恐將回歸正常區(qū)間。
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