歷時近4年的營業(yè)稅改增值稅改革將在6月份收官,，根據(jù)5月18日國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)改委《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》要求,，力爭全面完成“營改增”，將剩余的建筑業(yè),、房地產(chǎn)業(yè),、金融業(yè)和生活服務(wù)四大領(lǐng)域納入“營改增”版圖,。
由于房地產(chǎn)開發(fā)過程較為復(fù)雜，房地產(chǎn)業(yè)“營改增”一直被認(rèn)為困難較大,。中國經(jīng)濟網(wǎng)記者從多家房企了解到,，不少企業(yè)已進(jìn)行過“營改增”前期學(xué)習(xí)培訓(xùn)，財務(wù)部門多已開展相關(guān)工作準(zhǔn)備,。業(yè)界傳改革方案可能在6月份公布,，建筑業(yè)已確定適用11%的稅率，對于房地產(chǎn)業(yè)適用11%還是6%的稅率,，多家企業(yè)猜測傾向于前者,。
稅負(fù)增減和企業(yè)成本結(jié)構(gòu)掛鉤
“營改增是為了降低重復(fù)收稅的問題,，但對于企業(yè)而言，影響主要與企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)有關(guān),�,！敝袊笖�(shù)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在建立完整的增值鏈條后,，其抵扣機制的設(shè)計對于企業(yè)的稅收成本有較大的影響,。如果建筑的進(jìn)項較大,，可抵扣的較多,，則能在一定程度上降低成本。
房地產(chǎn)行業(yè)的成本主要有土地成本,、建筑安裝成本,、財務(wù)成本。一般來看,，如果企業(yè)現(xiàn)有產(chǎn)品的土地購置成本低,，其付出的建安成本占比就會比較高，相應(yīng)的因其建安成本可抵扣的比例就高,，對企業(yè)就是利好,。相比之下，部分熱點城市建安成本占比較低,，企業(yè)用其來抵扣的進(jìn)項稅就少,，甚至存在稅負(fù)加重的問題。
禹洲集團助理總裁,、計財部總經(jīng)理陳超告訴中國經(jīng)濟網(wǎng)記者,，“取得土地是否有相應(yīng)進(jìn)項可抵扣，以及下游企業(yè)能否開具進(jìn)項稅票至關(guān)重要,。另外進(jìn)項和銷項的時間配比對企業(yè)實際成本影響也很大,，例如土地成本，相應(yīng)進(jìn)項是允許一次性抵扣還是分期,？如果只能取得時一次性抵扣而不能分?jǐn)偟巾椖康恼麄�銷售周期,，那么將加大企業(yè)的實際運營成本”。
也有業(yè)內(nèi)人士提到,，土地進(jìn)項可以做分期,，隨著時間和項目開發(fā)的進(jìn)展慢慢抵扣，“但是到底可不可以這么做,，還沒看到具體說法,。”
“關(guān)鍵看相應(yīng)法規(guī)正式出臺后的詳細(xì)規(guī)定,，現(xiàn)在還不太明確稅負(fù)會增加還是減少,，”陳超說,，“政府相關(guān)部門也提及營改增是一次顛覆性的改革，涉及很多復(fù)雜環(huán)節(jié),，所以很多細(xì)節(jié)需要在改革過程當(dāng)中發(fā)現(xiàn)和學(xué)習(xí),。”
上游企業(yè)“票難取”困境
不過,，也有房企明確表示“營改增”很可能會增加企業(yè)稅負(fù),。新城控股集團高級副總裁歐陽捷向中國經(jīng)濟網(wǎng)記者表示，“營改增”有兩方面問題,，一是“票難取”,，二是導(dǎo)致“價要漲”。
歐陽捷說,，上游建筑業(yè)“票難取”,，不少企業(yè)不是合格供應(yīng)商，建筑企業(yè)從農(nóng)民手里購得的磚瓦砂石幾乎開不了發(fā)票,，“施工隊等也是拿不到增值稅發(fā)票的,，勞務(wù)成本沒有增值，那就不能抵扣了,�,！�
“根據(jù)住建部對66家建筑施工企業(yè)的調(diào)研結(jié)果，能夠拿到抵扣的專用發(fā)票的企業(yè)大概只有3成,�,！睔W陽捷說，實際的情況是,，大部分企業(yè)都拿不到增值稅票,，開發(fā)商沒辦法抵扣，所以要么漲價,，要么壓縮成本,，但壓縮成本的可能性不大，“對開發(fā)商來講,，成本肯定要增加,，所以價要漲�,！�
對于下游企業(yè)的進(jìn)項稅票到底好不好取得,，陳超也只有苦笑，“按照規(guī)定,，只要合理選擇企業(yè)是沒問題的,，但就怕有些企業(yè)做不到。”陳超建議,，“營改增”應(yīng)該給企業(yè)一個過渡期,，有利于企業(yè)更好的適應(yīng)和調(diào)整。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,，企業(yè)建筑及銷售過程復(fù)雜,，中間涉及多個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)的稅基和進(jìn)項的抵扣方式可能都存在不同,。目前看來,，完整的增值稅鏈條的形成仍存在難度。此外,，房地產(chǎn)企業(yè)項目周期一般較長,，如果在項目進(jìn)行中施行營改增，具體的細(xì)則及執(zhí)行問題也是一個難點,。
業(yè)內(nèi)：促使行業(yè)更加規(guī)范
中指院負(fù)責(zé)人表示,，“營改增”的主要目的為降低重復(fù)稅收，實現(xiàn)完整的增值鏈,，降低企業(yè)稅負(fù)。房地產(chǎn)開發(fā)從上游開始便存在各種稅費,，產(chǎn)品以含稅價格銷售到以后的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié),，造成以后各生產(chǎn)環(huán)節(jié)的重復(fù)征稅，貨物流通次數(shù)越多,，重復(fù)征稅也就越嚴(yán)重,，營改增可以有效的降低重復(fù)收稅情況。
“撇開行業(yè)來說,，個人認(rèn)為增值稅是一個比較合理的稅種,，因為它只對整個生產(chǎn)環(huán)節(jié)過程中的增值部分征稅，也就是說創(chuàng)造了利潤才需要承擔(dān)稅負(fù),，否則就不用承擔(dān),，其實比以前單純交營業(yè)稅會更合理一些�,！标惓硎�,，“長遠(yuǎn)看，營改增能使行業(yè)在稅務(wù)管理環(huán)節(jié)更規(guī)范,，作為上市公司,，我們希望行業(yè)更規(guī)范�,！�
另一方面,，房地產(chǎn)業(yè)“營改增”會給房地產(chǎn)上游業(yè)態(tài)帶來新一輪“清洗”。歐陽捷表示,，小的供應(yīng)商可能很快被市場淘汰掉,，會向優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商集中,；同時迫使開發(fā)商只能找總包單位，以后分包工程就少了,，小的單位就會很快被淘汰,。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，“營改增”可能會促使房企寡頭壟斷格局的出現(xiàn),，部分房企在后續(xù)因該政策調(diào)整而增加盈利,，而部分則因為稅費成本加重造成經(jīng)營困難。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，對于增加成本的企業(yè)而言,，應(yīng)該加強企業(yè)內(nèi)部控制，推動企業(yè)內(nèi)部的分工和細(xì)化,，達(dá)到合理抵稅的目的,。同時，企業(yè)應(yīng)適當(dāng)調(diào)整成本結(jié)構(gòu),，實現(xiàn)有效的財務(wù)管理,，降低稅負(fù)。
