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今年3月底出臺的樓市新政可謂效果彰顯,。CREIS重點監(jiān)測的38個城市中,，4月份有8成城市的新房成交量回升,。一線和少數(shù)二線重點城市更加火爆,。在價格方面,，4月份百城房價跌幅收窄0.14個百分點,。
但樓市走勢似乎與期待方向略有差距,。新政更多促成一線和少數(shù)二線重點城市樓市全面回升,，而更期待回暖的二,、三,、四線城市似乎不溫不火。目前,，一線城市房地產(chǎn)庫存消化周期都降到12個月左右,，深圳的庫存甚至僅為8個月。與此相對應(yīng)的是,，廣大的二,、三、四線城市整體疲軟,，庫存同比增加了2成,，平均消化周期18.7個月。
樓市新政更多促進了二手住房交易回升,，新房表現(xiàn)則不明顯,，不利于房地產(chǎn)整體“去庫存”。目前,，很多人認為樓市將長周期下行,，再加上股市長期火熱對資金形成分流，政策刺激下大規(guī)模購房需求入市難再現(xiàn),，樓市新政更多刺激了改善性住房需求和少量投資需求,。根據(jù)調(diào)研，今年以來,，改善性住房需求主要表現(xiàn)在公共配套,、縮短“職住”距離、升值保值性更強的改善,。
既然投資需求已全面退場,，剛需占主導(dǎo)，而改善型二套房貸的首付已經(jīng)降至4成,，首套房貸首付成數(shù)維持3成也可適當調(diào)整,。在發(fā)達國家和地區(qū)（如美國、澳大利亞和中國香港地區(qū)），凡是首次購房,，在任何時候都可以享受最低10％的首付比例,。在“以人為本”的新型城鎮(zhèn)化背景下，未來購房的主力應(yīng)是城市“新移民”,。這部分人群在城市安家落戶和實現(xiàn)購房的愿望強烈,，但房價上漲了10年后，購房者很難拿得出30％的首付款,。
二季度決策層首提“高度重視經(jīng)濟下行壓力”,，這也意味著未來總需求有望進一步擴張，樓市政策將是重點之一,。下一步,，樓市政策或調(diào)整首套房貸首付成數(shù)。目前貸款利率比2014年初僅下降20—30個基點,，比2014年底還有上升,。不管從降低實體經(jīng)濟融資成本。還是以更低利率降低購房成本,，5月降息的概率都在增大,。另外，通過國開行構(gòu)建“按揭-MBS-國開行-市場”的按揭貸款二級市場：或通過央行對國開行進行PSL,，間接收購商業(yè)銀行房貸MBS,，修復(fù)商業(yè)銀行資產(chǎn)負債表，改善惜貸情緒,，激勵銀行發(fā)放更多的低利率房貸,，都有望成為激勵購房需求入市、消化樓市庫存的有效手段,。
（摘自《中國證券報》作者李宇嘉）
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