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今年3月底出臺的樓市新政可謂效果彰顯,。CREIS重點監(jiān)測的38個城市中,，4月份有8成城市的新房成交量回升。一線和少數二線重點城市更加火爆,。在價格方面,，4月份百城房價跌幅收窄0.14個百分點,。
但樓市走勢似乎與期待方向略有差距。新政更多促成一線和少數二線重點城市樓市全面回升,，而更期待回暖的二,、三、四線城市似乎不溫不火,。目前,，一線城市房地產庫存消化周期都降到12個月左右，深圳的庫存甚至僅為8個月,。與此相對應的是,，廣大的二、三,、四線城市整體疲軟,，庫存同比增加了2成，平均消化周期18.7個月,。
樓市新政更多促進了二手住房交易回升,，新房表現(xiàn)則不明顯，不利于房地產整體“去庫存”,。目前,，很多人認為樓市將長周期下行，再加上股市長期火熱對資金形成分流,，政策刺激下大規(guī)模購房需求入市難再現(xiàn),，樓市新政更多刺激了改善性住房需求和少量投資需求。根據調研，今年以來,，改善性住房需求主要表現(xiàn)在公共配套,、縮短“職住”距離、升值保值性更強的改善,。
既然投資需求已全面退場,，剛需占主導，而改善型二套房貸的首付已經降至4成,，首套房貸首付成數維持3成也可適當調整,。在發(fā)達國家和地區(qū)（如美國、澳大利亞和中國香港地區(qū)）,，凡是首次購房,，在任何時候都可以享受最低10％的首付比例。在“以人為本”的新型城鎮(zhèn)化背景下,，未來購房的主力應是城市“新移民”,。這部分人群在城市安家落戶和實現(xiàn)購房的愿望強烈，但房價上漲了10年后,，購房者很難拿得出30％的首付款,。
二季度決策層首提“高度重視經濟下行壓力”，這也意味著未來總需求有望進一步擴張,，樓市政策將是重點之一。下一步,，樓市政策或調整首套房貸首付成數,。目前貸款利率比2014年初僅下降20—30個基點，比2014年底還有上升,。不管從降低實體經濟融資成本,。還是以更低利率降低購房成本，5月降息的概率都在增大,。另外,，通過國開行構建“按揭-MBS-國開行-市場”的按揭貸款二級市場：或通過央行對國開行進行PSL，間接收購商業(yè)銀行房貸MBS,，修復商業(yè)銀行資產負債表,，改善惜貸情緒，激勵銀行發(fā)放更多的低利率房貸,，都有望成為激勵購房需求入市,、消化樓市庫存的有效手段。
（摘自《中國證券報》作者李宇嘉）
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