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今年3月30日,，央行、財政部等出臺個人住房貸款和轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅等政策,，加上此前國土資源部優(yōu)化2015年住房用地結(jié)構(gòu)的政策,，以及2014年9月的首套房認定標(biāo)準(zhǔn)放松,，可以看出這輪房地產(chǎn)調(diào)控政策正在逐步放松的態(tài)勢。按官方說法,，調(diào)控是為“支持居民自住和改善性住房需求,，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”,。從字面理解，前一個目的就是讓自住者低成本,、高杠桿買房,，后一個則是保持住房的供、求,、價穩(wěn)定�,，F(xiàn)有政策能否實現(xiàn)上述目標(biāo)呢？這需要對比2008年那輪調(diào)控政策,，才能得出合理結(jié)論,。
雖然這輪調(diào)控的工具看似與2008年那輪相似度很高，都涉及土地,、建設(shè),、稅收、貸款,、保障房等,。但是細觀察兩次還是有諸多差異：這次更注重分類調(diào)控，給予地方更大政策自主性,，土地和建設(shè)規(guī)劃政策上表現(xiàn)明顯,，有利于減少上級政府信息不對稱；這輪政策的力度總體弱于上次,，貸款和稅收優(yōu)惠主要體現(xiàn)在購房側(cè),，而且首付乘數(shù)和利率仍高于當(dāng)年，表明仍然不鼓勵投資性需求的態(tài)度,；這次更加注重商品房和保障房用途轉(zhuǎn)換,，減少90平方米、70平方米等行政政策,，強調(diào)發(fā)揮市場作用,；這次注重運用住房公積金，有利于支持自主者購房需求,；這次主要是活躍二手房而非新房市場,，有利于住房存量市場的結(jié)構(gòu)調(diào)整。
無疑,，這樣的政策設(shè)計對支持自住需求具有積極意義,。但在房價依然偏高的背景下，小幅政策優(yōu)惠的效果更有利于改善型需求,，而非基本居住需求,。至于穩(wěn)定住房供、求,、價,，則需要審慎觀察,。雖然住房供求數(shù)量變動較大，但是住房價格并無明顯不穩(wěn)定的現(xiàn)象,。
當(dāng)前背景下房地產(chǎn)調(diào)控更容易讓人認為以穩(wěn)增長為目的,。事實上，從政策環(huán)境,、政策效果等方面出發(fā),，比較兩次房地產(chǎn)調(diào)控政策,，我們認為,，房地產(chǎn)難以承擔(dān)穩(wěn)定經(jīng)濟增長的重任，不應(yīng)賦予其相應(yīng)的責(zé)任,。
首先是上輪穩(wěn)增長中的房地產(chǎn)作用不宜高估,。2008下半年，在金融危機影響下,，房地產(chǎn)市場快速下滑,，住房銷售大幅下降，投資和資金來源增速明顯回落,。為穩(wěn)定房地產(chǎn)和經(jīng)濟增長,，國家密集出臺了土地、建設(shè),、財稅,、信貸和保障房等調(diào)控政策，大幅度降低了住房開發(fā),、購買及二手住房轉(zhuǎn)讓的門檻,。調(diào)控政策刺激房地產(chǎn)市場的效果明顯，2008年底出臺的政策,，到2009年年中,，商品住房的投資、資金來源,、銷售面積增速都提高10-30個百分點,，銷售額更是提高60個點左右。雖然GDP增速從2009年一季度的6.1%快速提升至四季度的10.7%,，但似乎也不能將功勞全部歸功于房地產(chǎn),，因為同期非房地產(chǎn)投資在大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動下,，以更快增速增長,，對經(jīng)濟貢獻更大。
其次是房地產(chǎn)整體形勢變化影響這輪政策效果,。一是房地產(chǎn)市場的供給相對不足正在轉(zhuǎn)為相對過剩,。2008年底城鎮(zhèn)居民人均住房28平方米,，2014年底已達35平方米左右。與此同時,，待售商品住房數(shù)量不斷增加,，從2008年底的1.5億平方米到2015年2月增加到4.2億平方米。很多城市消化庫存周期在30-40個月,，明顯高于10個月左右的合理水平,，靠需求側(cè)帶動房地產(chǎn)行業(yè)繁榮難度較大。
再次是宏觀經(jīng)濟下行壓力從外因轉(zhuǎn)為內(nèi)因,，單項調(diào)控政策效果有限,。長期以來我國形成投資和出口主導(dǎo)的粗放式增長模式。2008年時這一模式還在繼續(xù),，經(jīng)濟仍在高速增長階段,，國際金融危機作為外因，給中國帶來的最大影響是出口和制造業(yè)下滑,，2009年初工業(yè)增長4%,，出口下降21%。危機對當(dāng)時國內(nèi)需求影響不大,，經(jīng)濟下行壓力最大的2009年初,，投資和消費仍分別增長26%和15%。但2012年以來我國經(jīng)濟模式持續(xù)轉(zhuǎn)變,，投資和出口支撐作用弱化,，經(jīng)濟下行主要是國內(nèi)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)過剩、去產(chǎn)能進展慢,、新產(chǎn)業(yè)尚不能補位,、有效需求不足等因素作用的結(jié)果。盡管當(dāng)前的外部環(huán)境某種程度上好于2008年,，但經(jīng)濟仍面臨全面下行壓力,，甚至有通縮風(fēng)險。房地產(chǎn)本身也面臨抵押價值下降的尷尬,，房地產(chǎn)一度是企業(yè)融資的優(yōu)質(zhì)抵押物,，近兩年房地產(chǎn)大形勢的扭轉(zhuǎn)使其作為抵押品的能力受到影響，即使房地產(chǎn)價格有所趨穩(wěn)其抵押作用仍不容樂觀,。
最后是貨幣金融環(huán)境變化影響房地產(chǎn)政策的增長效果,。一方面，全社會杠桿率明顯提升,，7年來非金融企業(yè)和政府部門杠桿率從115%上升到150%左右,，向高債務(wù)國家水平靠近；居民部門杠桿率經(jīng)過上輪房地產(chǎn)價格高漲期從18%提高到30%以上,。這種情況下繼續(xù)通過拉升杠桿率繁榮房地產(chǎn),，風(fēng)險明顯增加,。另一方面，我國貨幣發(fā)行環(huán)境已經(jīng)發(fā)生改變,。由于被動超發(fā)局面的改變,，M2的增速從2009年初的20%左右回落到2015年初的12.5%。在GDP比6年前增加了30萬億元的情況下,，2014年新增貸款與2009年基本持平,。即使現(xiàn)在貨幣環(huán)境放松，股市上漲期吸引資金流入,，貨幣穩(wěn)增長效果難以特別明顯,。貨幣環(huán)境趨緊的情況下，房地產(chǎn)對經(jīng)濟的帶動力將打折扣,。
綜上分析,，盡管相似的政策能勾起市場對上輪政策效果的回憶而在短期內(nèi)做出比較明顯的反映,，帶動房地產(chǎn)特別是二手房市場的活躍和價格上漲,，但要實現(xiàn)宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)，房地產(chǎn)領(lǐng)域還需政策工具的創(chuàng)新,，比如實行資產(chǎn)證券化和反向抵押貸款,，通過盤活存量資產(chǎn)的辦法同時撬動金融、投資和消費,。但這種刺激的效果不會延續(xù)很長時間,，去產(chǎn)能、兼并重組和轉(zhuǎn)型升級將是未來的主旋律,。
（作者為清華大學(xué)研究員,、中國金融四十人論壇青年研究員）
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